집값 내년부터 무서울 겁니다, 충격적인 공포의 부동산 전망 (도시문헌학자 김시덕 박사)

https://youtu.be/Jp_41OwcAhM

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도시문헌학자 김시덕 박사가 말하는 충격적인 공포의 부동산 전망은?

강남의 아파트 단지 가격은 계속 오를 것이며, 이는 한국이 망하거나 전쟁이 나지 않는 한 고착된 계급적, 경제적 특성으로 인해 변하지 않을 것이라고 전망합니다.

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강남 아파트 가격 상승의 결정적 요인은 무엇인가?

강남이 한국의 1극이라는 심리가 확립되었고, 전국적인 수요에 비해 아파트 단지의 수가 적기 때문입니다.

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이 영상은 도시문헌학자 김시덕 박사가 출연하여 부동산 시장의 미래에 대한 충격적인 전망을 제시합니다. 특히 강남을 중심으로 한 부동산 시장의 특징과 변화, 그리고 지방 소멸 현상과의 연관성을 심도 있게 분석합니다. 강남 불패 신화는 영원할 것인가? 부동산 시장의 미래는 어떻게 될 것인가? 이 영상은 이러한 질문에 대한 심도있는 분석을 제공하며, 부동산 투자에 대한 새로운 시각을 제시합니다. 강남을 통해 한국 사회와 경제를 이해하고, 미래를 예측하는 데 도움을 받을 수 있습니다.

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1. 강남에 대한 개인적 견해와 변화

강남은 한국의 주요 지역으로 복사되고 재생되며 발전되어 온 최초의 지역이다 . 강남은 다양한 의미로 정의되며, 한 사람에게는 돈이 되는 곳, 거주하고 싶은 곳, 학군이 좋은 곳으로 여겨질 수 있다 . 김시덕 박사에게 강남은 고향이며, 그에게는 개인적이고 친근한 이미지로 남아 있다 . 과거와 현재의 강남은 도로 구획 등 기본 블록은 변하지 않았으며, 큰 변화는 아파트 개발이다 . 강남구의 지역내 총생산은 부산시나 인천시의 70%에 달하며, 한국 엘리트 층의 대부분이 거주하는 지역이다 .

 

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2. 강남 개발의 역사와 민간의 역할

• 강남은 원래 경제적 목적이 아닌 안보를 위해 개발되었으며, 서울의 인구를 남쪽으로 분산시키는 데 의의가 있었다 .
• 초기 강남 개발은 정부 주도로 이루어졌으나, 75년 이후에는 민간 주도의 부동산 열망으로 전환되었다 .
• 강남 지역은 정부의 계획에 따라 설계되었지만, 민간이 주도하여 발전한 결과 전례 없는 성공을 이뤘다 .
• 세종과 같은 다른 지역은 정부 주도로 발전하고 있지만, 강남은 정부의 손이 떼어진 후에도 자생적으로 성장하였다 .
• 도시 설계자들조차 강남의 성공을 예측하지 못했으며, 이는 민간의 열망 집중이 주 원인이라고 볼 수 있다

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3. 강남 아파트 시장의 두 가지 요인

• 강남 아파트 단지의 부족이 문제이며, 많은 지역은 실제로 단독 주택과 빌라가 다수를 차지하고 있다. 그러나 강북에서 바라보는 한강 주변 아파트의 모습 때문에 강남의 아파트가 많은 것처럼 착각하는 경우가 많다 .
• 강남 지역의 아파트 단지 수가 제한되어 있어, 수요가 전국적으로 존재함에도 공급이 한정적이다. 이는 결국 강남 아파트 가격 상승을 초래하는 요인으로 작용한다 .
• 세종시의 발전과 연결된 토지 수용금이 강남으로 몰릴 것이며, 이로 인해 강남의 아파트 단지 가격은 더욱 오를 것으로 예측된다 .
• 반포 레미안 원밸리와 같은 일부 아파트는 70억에 달하는 가격이지만, 다른 주요 도시들과 비교할 때 여전히 상대적으로 저렴하다고 주장된다 .

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4. 부동산 시장의 변화와 전망

• 강남 3구는 한국 부동산의 중심지로, 소득 불균형과 인구 감소에도 불구하고 여전히 높은 집값을 유지하고 있다. 그러나 계속 상승세를 보일 것이라는 전망은 드물다 .
• 지방 소멸 문제와 수도권 집중 현상은 상호 연관되어 있으며, 부유한 인구가 중앙으로 몰리는 현상이 나타나고 있다 .
• 세종시의 기능 강화를 통해 중부권이 발전하면, 국민들이 서울을 떠나지 않고도 문화생활을 누릴 수 있는 대안이 될 수 있다 .
• 정부 정책에 대한 과도한 의존은 부동산 시장에 대한 비효율적 접근을 초래하며, 자본주의적 논리에 따라 시장이 조정되도록 해야 한다는 의견이 있다 .
• 향후 서울의 부동산 시장에서 강남구를 지나 송파와 중부지역의 아파트 발전이 주목받을 것으로 예상되며, 새로운 투자 기회가 있을 수 있다 .

4.1. 한국 부동산의 현재와 미래 전망

• 한국의 최고의 부촌인 강남 3구는 부유층이 모이는 중심지로, 다른 비싼 지역과 비교할 때 여전히 경쟁력이 있다.
• 한국 경제 성장 둔화, 소득 정체, 인구 감소 및 고령화 등의 문제로 인해 강남 집값의 지속적 상승은 무리가 있을 것으로 보인다.
• 지방 인구 감소와 수도권 집중은 동반 발생하며, 이는 사람들이 불안감을 느끼고 중앙으로 이동하는 현상과 관련 있다.
• 부유층은 강남으로의 집중 경향을 보이며, 이는 강남 3구 및 그 주변 지역에 맺힌 경제적 연결성을 강화하고 있다.
• 확장 강남은 강남 상구에서 시작해 반도체 벨트로 이어지는 지역으로, 경기도의 여러 신도시들을 포함하고 있어 지방 소멸 문제에 대한 대안으로 작용할 수 있다.

4.2. ️ 지방 소멸의 대안과 세종시의 역할

• 지방 소멸의 대안은 혁신 도시와 1차 공공의 이전이지만, 인구 감소 방파제로서의 효과는 전국에 분산돼 효과가 사라졌다.
• 2차 공공의 이전은 가능성이 있으나, 과거의 전례를 고려했을 때 실현되기 어려울 것으로 추정된다.
• 세종시의 기능 강화와 세종, 청주, 대전의 연결은 유일한 대안으로, 인프라를 공유하면 사람들이 자기 집을 떠날 요인이 줄어들 수 있다.
• 대통령이 세종으로 이동하는 것이 쉽지 않으며, 정치적 요인과 보안 시설 설치에 오랜 시간이 소요될 것으로 보인다.
• 국회 세종 분원 설립 가능성이 있는 반면, 이는 중부권의 기능 강화로 이어져 주민들이 서울에 가지 않고도 문화 생활을 누릴 수 있게 할 수 있다.

4.3. ️ 서울 집값 전망과 도시 활성화

• 서울의 집값은 정부와 공공 기관의 세종 이전이 성공적으로 정착할 경우에 계속 상승하거나 하락하지 않을 것으로 보인다.
• 강남은 시민의 욕망이 집중된 지역으로, 정부의 개입보다 자연스러운 시장의 흐름에 맡기는 것이 더 나을 것으로 판단된다.
• 강남 및 서울은 24시간 활기를 띠는 도시여야만 부동산 시장이 살아날 가능성이 높아지며, 사람과 기업이 많이 모여야 한다.
• 서초와 같은 지역은 과거의 여의도처럼 주말에 조용한 경우가 많아, 이러한 현상은 도시 활성화에 부정적인 영향을 미친다고 언급된다.
• 그러므로 강남과 서울이 더욱 활성화되려면 정부의 관심이 줄어들어야 한다고 주장되고 있다.

4.4. 대선과 부동산 시장의 상관관계

• 대선이 다가오면서 전국의 부동산 시장이 들썩이고 있으며, 특히 세종지역에 주의할 필요가 있다.
• 세종의 부동산 상황은 중앙 언론에서 다루는 것과는 달리, 실제로는 냉정하게 보고 있으며, 시장은 크게 움직이지 않고 있다.
• 6월부터 내년 3월 사이의 지방 선거가 중요한데, 지자체들은 공약 리스트를 만들고 있으며, 요구가 심해질 것이다.
• 각 지역의 지자체나 후보들은 압박을 많이 받을 것이며, 이는 내년 지선에도 영향을 미칠 것이다.
• 따라서, 정치적 공학적 요소와 지자체가 만든 요구 리스트를 주의 깊게 살펴보는 것이 중요하다.

4.5. ️ 강남 지역 부동산 시장의 다양성

• 강남 지역은 아파트 외에도 빌라와 단독주택이 혼재되어 있으며, 건물 형태와 지역 지형에 따라 다양한 투자 기회가 존재한다는 점이 중요하다.
• 성당이나 학교 주변의 빌라가 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공하는 경향이 있다는 사실이 관찰되었다.
• 강남 집값은 아파트 단지에 국한되지 않고 다른 지역의 다양한 부동산 형태를 포함하여 접근해야 새로운 투자 기회를 발견할 수 있다.
• 송파와 중부지역의 아파트는 앞으로도 발전 가능성이 높으며, 아파트 시장의 변화는 단순히 현재의 인기 지역에 한정되지 않는다.
• 교통망과 상업적 변화에 따라 땅의 운명이 바뀌는 만큼, 도시 개발 및 정부 정책도 예의주시할 필요가 있다.

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5. 강남과 그 확장성에 대한 이해

• 강남의 발전 배경은 소양강때 시작되었으며, 이에 따라 한강 수위가 줄어들고 백사장이 드러났다.
• 잠실 지역의 개발은 자신감을 바탕으로 송파구 전체를 포함한 큰 구역으로 확장되었고, 이로 인해 정상적인 주거 지역이 형성되었다.
• 현재의 강남 구조는 서초구와 강남구 외에도 잠실이 중요한 역할을 하고 있으며, 강남 지역의 발전은 경기도와 연결되어 확장되고 있다.
• 강남을 넘어서는 지역은 나타날 것이지만, 강남의 지배력은 계속해서 유지될 것이며, 분당과 동탄 등의 개발도 이에 기여하고 있다.
• 지방의 집값이 지속적으로 힘들어질 것이라는 전망은 있지만, 특정 지역, 예를 들어 천안, 아산, 청주 등은 강남권에 속하는 특성을 가지며 여전히 개발 가능성이 존재한다.

5.1. ️ 강남적 삶의 양식과 잠실 개발

• 강남의 탄생은 서양강 시대와 관련이 있으며, 이 시기에 한강 수위가 줄어들어 백사장이 드러났다.
• 잠실 개발은 잠실보와 신곡보 등 두 개의 댐 건설에 기반하고 있으며, 한강이 사실상 호수가 되었음을 나타낸다.
• 김현욱 시장은 강변복로와 올림픽 도로의 재방을 활용하여 개발 가능성을 인식하였고, 최초의 개발 지역은 이촌동과 여의도였다.
• 잠실 개발은 송파구의 1분 지역 전체를 활용한 것이며, 여기에 롯데와 같은 대기업의 투자가 이루어졌다.
• 잠실의 개발로 인해 송파구가 포함되면서, 이전에 경부선 라인으로 향했던 발전 방향이 남쪽으로 확장되었다.

5.2. 경기도의 발전과 부동산 전망

• 타워팰리스는 원래 삼성 그룹 본사가 들어설 예정이었으나, IMF로 인해 건물이 대신 세워진 것이라고 한다.
• 삼성전자의 본사가 수원으로 이전한 이유는 초기 본사가 들어오지 않았기 때문이며, 이는 경기도 발전의 시작으로 이어진다고 설명한다.
• 강남을 포함한 수도권 전철 2호선이 경기도에서 광고되고 있으며, 이는 확장 강남을 강조하는 내용을 담고 있다.
• 강남을 능가하는 지역은 나타나기 어려울 것으로 보이나, 강남이 확장되고 있는 동시에 버금가는 지역들이 생겨나고 있다는 주장이다.
• 비싼 지역들, 예를 들어 분당, 동탄, 경기 남부 반도체 클러스터 등이 생겨나고 있으며, 이들 지역의 신축 아파트 단지에 들어가는 것은 더욱 비싸질 것이라는 전망이 있다.

5.3. 강남의 중요성과 미래 전망

• 김시덕 박사는 강남 지역을 집중적으로 다룬 이유로 절반의 서울 인구가 살고 있는 이 지역이 이전 연구에서 빠져 있다는 불만을 밝혔으며, 한국 역사와 관련하여 강남을 다루는 필요성을 강조한다.
• 강남은 현대 한국의 1극으로 여겨지며, 강남 이외의 지역에 사는 사람들도 강남의 경험과 시행착오를 통해 지역 개발과 재건축에 대한 이해를 높일 수 있음을 언급한다.
• 강남 지역 내에서도 부의 재배치가 일어나고 있으며, 중심 지역이 변화하고 있다는 점을 지적한다.
• 강남의 공간적 확장은 천안, 아산, 청주 등으로 이어질 것으로 보이며, 2050년대에는 경기도와 충청 지역이 포함된 확대 강남이 형성될 것으로 추정된다.
• 충북 혁신 도시와 같은 지역들은 교통 인프라 개선 덕분에 자생력이 높아지며, 강남의 확장에 중요한 역할을 할 것이란 전망을 전한다.

5.4. 지역 개발 전망

• KTX 아산역과 오송을 방문하면서 해당 지역의 개발 가능성을 직접 확인할 것을 권장한다.
• 아산신도시와 삼성 디스플레이 반도체 주변 개발이 활발하다는 사실을 느낄 수 있다.
• 강남 3구의 그린벨트와 자연 녹지 지역은 마지막 개발 가능 지역이나, 실제 개발 가능성은 낮아 보인다.
• 서초구와 강남구 사이는 과천 신도시 개발로 이미 일부 활용되고 있으며, 남은 지역은 전원 주택으로 개발될 가능성이 있다.
• 수서역 주변의 조용한 전원 단지들은 기업가들에게 관심을 끌고 있으며, 마지막 개발 형태로 예상된다.

5.5. ️ 지방 부동산의 복합적 전망

• 서울 강남 지역의 집값 상승은 앞으로도 계속될 것으로 예상되며, 지방 또한 지역별로 다르게 해석해야 한다.
• 천안, 아산과 같은 지역들도 KTX와 고속도로와 연계되어 수도권 성격을 띠고 있는 곳이 많아, 일률적으로 지방이라고 보기 어렵다.
• 광주 역시 구도심은 힘들지만, 첨단 지구가 확장되고 있어 뒤처지지 않을 것이라는 전망이 있다.
• 경매 투자 및 월세 수익에서 군단위 지역이 공장들과 가까워 더 재미있다는 의견이 있으며, 지방 전체가 힘들다는 인식은 잘못된 것으로 추측된다.
• 정책 변화가 있을 경우 부산과 대전의 재개발이 긍정적인 요소로 작용할 수 있으며, 시청자에게 강남에 대한 자세한 정보를 제공할 책을 추천하였다.