무주택자 90%는 절대 몰라요” 제발 집주인 몰래 하세요. 쫓겨나지 않고 20년 더 살 수 있습니다 | 김민중 변호사

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* 집주인 몰래 쫓겨나지 않고 20년 더 살 수 있는 방법은 무엇인가요?

임대인과 임차인 모두 아무런 갱신 의사 표시를 하지 않아 묵시적 갱신이 되도록 유도하는 것이 핵심입니다.

 

* 묵시적 갱신이 임차인에게 유리한 이유는?

• 기존 계약 조건(보증금, 월세) 그대로 갱신
• 계약갱신청구권 1회 행사 기회 유지

 

 

집주인도 모르는 임대차 계약의 허점을 파고들어 20년 넘게 한집에서 살 수 있는 비법을 공개합니다. 월세 선납/후납의 숨겨진 함정부터 관리비 꼼수 대처법, 그리고 장기수선충당금 돌려받는 방법까지, 임차인이 꼭 알아야 할 실질적인 팁들을 통해 내 보금자리를 현명하게 지키는 방법을 알려드립니다. 묵시적 갱신을 활용해 계약 갱신 청구권을 아끼고, 보증금과 월세 인상 없이 장기 거주하는 전략을 지금 바로 확인하세요!

 

1. 임대차 계약 시 임차인이 알아야 할 중요 사항

임대차 계약 시 임차인이 알아두면 유리한 월세, 관리비, 장기수선충당금, 세액공제 등 다양한 계약 관련 팁을 설명한다.

 

1.1. 월세 계약 시 유의사항

1. 월세 선납/후납 여부 확인 및 특약 기재
   1. 월세는 매달 내는 차임으로, 선납과 후납 방식이 있다.
   2. 임차인에게는 후납이 유리하며, 임대인에게는 선납이 유리하다.
   3. 퇴거 시 문제가 발생할 수 있는데, 선납의 경우 미리 퇴거하면 남은 기간의 월세를 돌려받기 어렵고, 후납의 경우 임대인이 남은 월세를 받기 어려울 수 있다.
   4. 월세 금액이 작아 소송까지 번거로울 수 있으므로, 미리 특약으로 '미리 퇴거 시 일할 계산하여 즉시 지급' 등의 내용을 기재하는 것이 분쟁 예방에 효과적이다.
2. 부가세 포함 여부 사전 확인
   1. 오피스텔이나 법인 임대인의 경우, 계약 시 월세에 부가세가 별도로 부과될 수 있다.
   2. 계약서에 '부가세 별도'라고 기재되어 있으면 예상보다 10% 더 많은 월세를 내야 할 수 있다.
   3. 계약서 작성 전 반드시 부가세 포함 가격인지, 제외 가격인지 미리 확인하여 불필요한 분쟁을 막아야 한다.

 

1.2. 관리비 및 기타 유의사항

1. 관리비 항목 꼼꼼히 확인 및 특약 기재
   1. 주택 임대차 보호법에 보증금과 월세 상한선은 있지만, 관리비는 규정되어 있지 않아 임대인이 꼼수로 관리비를 높이는 경우가 있다.
   2. 시세 변동이나 물가 상승 없이 관리비가 높게 책정되어 있다면 깜깜이 관리비일 가능성이 크다.
   3. 관리비 인상 시에는 반드시 관리비 내역서를 요구하고, 인상 사유에 대한 증거를 확보해야 한다.
   4. 계약 시 특약으로 '관리비는 2년에 5% 이내에서만 인상' 또는 '시세 상승 시에만 인상'과 같이 기재하여 임대인의 부당한 관리비 인상을 방지할 수 있다.
2. 입주 전후 상태 및 물품 리스트 기록
   1. 입주 전후 주택 상태를 사진 및 영상으로 촬영하여 기록해야 한다.
   2. 열쇠, 리모컨 등 인수 물품 리스트를 정확히 작성하고 수령증을 받아두며, 퇴거 시에도 반환증을 받아두는 것이 좋다.
3. 장기수선충당금 반환 요청
   1. 장기수선충당금은 엘리베이터 수선, 건물 외벽 도색 등 장기적인 수선을 위해 소유자들이 모으는 돈이다.
   2. 실무상 관리비 고지서에 장기수선충당금이 포함되어 임차인이 집주인 대신 납부하는 경우가 많다.
   3. 퇴거 시 임차 기간 동안 납부했던 장기수선충당금 전액을 집주인에게 돌려받아야 한다.
   4. 임대인이 모른 척하거나 실제로 모르는 경우도 있으므로, 임차인이 직접 요구하여 받아야 한다.
4. 월세 세액 공제 여부 확인
   1. 월세 세액 공제를 받으려면 총 급여 8천만 원 이하의 근로자, 무주택 세대주 또는 세대원이어야 한다.
   2. 국민주택 규모 85m² 이하 또는 4억 원 이하의 주택에 해당해야 한다.
   3. 월 소득에 따라 15% 또는 17%의 세액 공제를 받을 수 있으며, 연 1천만 원까지 가능하다.

 

2. 임대차 계약 갱신 방법 및 임차인에게 유리한 전략

임대차 계약 갱신에는 세 가지 방법이 있으며, 임차인에게 가장 유리한 묵시적 갱신을 활용하여 장기 거주하는 전략을 설명한다.

 

2.1. 임대차 계약 갱신 방법

1. 계약 갱신 청구권 행사
   1. 주택 임대차 보호법에 따라 임대차 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 한 번 행사할 수 있다.
   2. 2년 계약 후 한 번 갱신하면 총 4년을 거주할 수 있다.
   3. 계약 갱신 청구권 행사 시 보증금과 월세를 시세에 맞게 올릴 수 있으나, 주택 임대차 보호법상 5% 이내로만 상향 가능하다.
   4. 현재 3+3+3년 갱신 법안이 발의된 상태이나 아직 통과되지 않아, 현재는 2+2년 총 4년 거주가 가능하다.
2. 묵시적 갱신
   1. 임대차 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 임대인과 임차인 모두 아무런 의사 표시를 하지 않으면 묵시적 갱신이 된다.
   2. 묵시적 갱신은 계약 갱신 청구권을 행사한 것으로 보지 않으므로, 임차인은 계약 갱신 청구권을 한 번 더 행사할 수 있는 기회를 유지한다.
   3. 묵시적 갱신이 되면 기존 계약과 동일한 조건(보증금, 월세 인상 없음, 기간 2년)으로 갱신된다.
   4. 묵시적 갱신을 통해 2년 거주 후, 다시 계약 갱신 청구권을 행사하여 2년 더 거주할 수 있어 총 6년 거주가 가능하다.
   5. 임대인이 묵시적 갱신 사실을 모르면 계속해서 묵시적 갱신이 반복되어 20년 이상 장기 거주하는 사례도 있다.
   6. 임대인 입장에서는 묵시적 갱신 시 보증금과 월세를 올릴 수 없고, 임차인이 계약 갱신 청구권을 또 행사할 수 있어 불리하다.
   7. 반면 임차인 입장에서는 보증금과 월세 인상 없이 거주하고 계약 갱신 청구권 기회를 유지할 수 있어 묵시적 갱신이 가장 유리하다.
3. 재계약
   1. 재계약은 완전히 새로운 계약을 체결하는 것으로, 기존 계약과 별개로 본다.
   2. 시세가 크게 상승하여 임차인이 상승된 보증금과 월세를 지급하고 새로운 계약을 체결하는 경우이다.
   3. 재계약 시 특약으로 '새로운 재계약이며 계약 갱신 청구권은 별도로 보장된다'고 기재하면, 재계약 후에도 계약 갱신 청구권을 행사할 수 있다.

 

2.2. 임차인에게 가장 유리한 갱신 방법

1. 묵시적 갱신이 임차인에게 가장 유리하다.
   1. 묵시적 갱신은 보증금과 월세 인상 없이 기존 계약 조건으로 갱신되며, 계약 갱신 청구권을 아낄 수 있기 때문이다.
   2. 임차인은 임대인이 묵시적 갱신 사실을 모르기를 바라며 기다리는 것이 유리한 전략이 될 수 있다.