분위기 바뀐 서울 부동산, 앞으로 집값은 이렇게 움직입니다｜윤수민 위원 x 김인만 소장

https://youtu.be/ZYX6xg440XA

​

* 폭풍전야 서울 부동산 시장에서 앞으로 집값은 어떻게 움직일까?

강남권 고가 아파트는 추가 하락 가능성이 낮고, 15억 이하 중저가 아파트는 강세를 보일 것으로 예상됩니다.

 

* 양도세 중과 유예 종료가 집값에 미치는 영향은?

양도세 중과 유예 종료로 인해 다주택자들의 급매물이 나왔으나, 매수자들의 관망세와 토지거래허가구역 등의 제약으로 거래가 활발하지 않아 하락세가 멈춘 상태입니다.

 

 

최근 급변하는 서울 부동산 시장, 특히 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 매도자와 매수자 간의 치열한 눈치싸움이 벌어지고 있습니다. 이 영상은 강남권과 중저가 아파트 시장의 상반된 흐름을 명확히 분석하고, 다주택자와 1주택자가 처한 현실적인 고민, 그리고 정부 정책의 미래 방향까지 심도 있게 다룹니다. 지금이 집을 사야 할 때인지, 아니면 기다려야 할 때인지 고민하는 분들에게 명쾌한 해답과 실질적인 대응 전략을 제시합니다.

 

1. 양도세 중과 유예 종료를 앞둔 서울 부동산 시장 분석

양도세 중과 유예 종료를 앞두고 매도자와 매수자 간의 눈치싸움이 치열하며, 강남권은 하락세를 보이는 반면 중저가 아파트는 강세를 나타낸다.

 

1.1. 양도세 중과 유예 종료와 시장의 변화

1. 양도세 중과 유예 종료 임박으로 인한 시장의 긴장감 고조
   1. 현재 3월 초 기준으로 양도세 중과 유예 종료까지 두 달가량 남았으며, 이로 인해 강남 집값까지 하락 지표를 보이고 있다.
   2. 매도자는 세금을 피하기 위해 매도를 고려하고, 매수자는 추가 하락을 기대하며 관망하는 치열한 눈치싸움이 벌어지고 있다.
2. 매도자들의 매도 결정 요인: 세금 회피 목적이 큼
   1. 집주인들은 집값 하락에 대한 불안감보다는 5월 9일 이후 양도세 중과세 적용을 피하기 위한 전략적 선택으로 매도하는 경우가 많다.
   2. 다주택자뿐만 아니라 1주택자 중에서도 호가를 낮춰 매물을 내놓는 경우가 강남에서 관찰된다.
3. 양도 차익 규모에 따른 매도 전략 차이
   1. 양도 차익이 10억 원 정도인 경우, 일반 세율과 중과세율 적용 시 세금 차이가 약 3억 원이므로, 5억 원 이상 가격을 내릴 바에는 중과세로 파는 것이 유리할 수 있다.
   2. 강남권은 양도 차익이 20억~30억 원에 달하는 경우가 많아, 6억~7억 원의 세금 차이를 줄이기 위해 6억~10억 원까지 호가를 내린 급매물이 나오고 있다.
   3. 반면 마포, 성동 등 한강 벨트 지역은 양도 차익이 10억 원 정도이므로, 2억 원 정도의 가격 인하가 합당하며 3억 원 이상 내릴 경우 중과세로 파는 것이 더 나을 수 있어 가격 하락의 마지노선이 존재한다.
4. 토지거래허가구역 규제로 인한 매매 시한 촉박
   1. 토지거래허가구역 규제로 인해 매매 절차가 매끄럽지 않아, 5월 9일 양도세 중과 유예 종료 전까지 실질적인 계약 완료 마지노선은 4월 중순으로 예상된다.
   2. 대통령의 다주택자 전세 매물 허용 발언 이후에도 지자체와 국토부 간 소통 문제로 실제 허가가 지연되는 사례가 발생하여, 매매 예약이 취소되는 등 혼란이 있었다.
   3. 이처럼 촉박한 시간 때문에 급매로 팔아야 하는 집주인들의 마음이 급해지고 있다.

 

1.2. 매수자와 매도자의 상반된 심리 및 지역별 온도 차이

1. 최근 하락세 둔화 및 거래 부진
   1. 최근 부동산 시장의 하락세가 멈췄는데, 이는 더 이상 가격을 내리는 것이 무의미하다고 판단한 집주인들이 매물을 회수했기 때문이다.
   2. 진정으로 팔아야 할 사람들은 이미 팔았고, 나머지 매도 희망자들은 매수자가 붙지 않아 거래가 이루어지지 않고 있다.
   3. 가격이 10% 정도 내려왔음에도 거래가 잘 되지 않는 상황이다.
2. 매수자 유형별 다른 반응
   1. 무주택자: 현금을 20억(마포) 또는 40억(강남) 이상 보유한 무주택자들은 작년 포모(FOMO) 심리에도 불구하고 집을 사지 않았던 위험 회피 성향이 강하다.
      1. 이들은 현재 중동 전쟁, 대통령의 강한 부동산 워딩 등으로 시장이 안정될 것이라는 기대감에 관망세로 돌아섰다.
   2. 1주택자: 상급지로 갈아타려는 1주택자들은 오히려 적극적으로 매수를 원한다.
      1. 예를 들어, 24억 원짜리 아파트를 사고 싶은데 자신의 집이 20억 원이라면, 자신의 집을 18억 원에 팔고 24억 원 아파트를 사는 것이 유리하다고 판단한다.
      2. 그러나 정부가 무주택자에게만 전세 매물 매수를 허용하는 규제 때문에, 사고 싶어도 허가가 나지 않아 거래가 불가능한 상황이다.
3. 매도자의 선택: 호가 인하 또는 매물 회수
   1. 거래가 안 되자 집주인들은 호가를 더 내리거나 매물을 회수하는 두 가지 선택지 중 하나를 택한다.
   2. 현재는 집값 하락에 대한 우려보다는 세금 때문에 파는 경우가 많으므로, 매수자가 없으면 가격을 더 내리기보다 매물을 회수하거나 현 상태를 유지하는 경향이 강하다.
   3. 이는 집값 하락에 베팅하여 던지는 매물이 아니라, 양도세 중과 회피를 위한 전략적 매물이기 때문에 지역별로 온도 차이가 크다.
4. 지역별 매물 및 거래 상황의 편차
   1. 서울 아파트 매물은 장기 평균 대비 크게 증가하지 않았지만, 연초 대비는 다소 늘어났다.
   2. 15억 원 이상 고가 아파트 중 급매물은 빠르게 거래되는 경향이 있으며, 특히 분당 지역에서 활발하다.
   3. 반면 12억~15억 원대 중저가 아파트 중 합리적인 가격의 매물은 나오자마자 빠르게 소진되어, 매수자들이 매물을 놓치는 경우가 빈번하다.

 

2. 향후 서울 부동산 시장 전망 및 정책 방향

양도세 중과 유예 종료 이후 서울 부동산 시장은 추가 하락 가능성이 낮으며, 강남권은 보합세, 중저가 아파트는 강세를 보일 것으로 예상된다. 정부는 비거주 1주택자에 대한 규제를 강화할 가능성이 있다.

 

2.1. 5월 9일 이후 시장 전망: 강남권 보합, 중저가 강세

1. 추가 하락 가능성 낮음
   1. 양도세 중과 유예 종료 이후 추가적인 호가 하락은 기대하기 어려우며, 시장의 추가 하락 가능성은 높지 않다.
   2. 강남권 헬리오시티의 경우 최고가 31억 4천만 원에서 27억 원까지 하락했으나, 여기서 더 내려가기는 현실적으로 어렵다.
   3. 내 집 마련을 고려하는 사람이라면 10% 정도의 하락에 만족하는 것이 좋으며, 올해 폭등할 가능성도 낮다.
2. 1주택자 매도 요인 변화: 고령층의 다운사이징
   1. 문재인 정부 시절 40~50대 초반 경제활동 인구가 세금 부담을 감수하고 집을 보유했다면, 현재는 60~70대 고령층이 보유세 부담으로 매도를 고려하는 경우가 많다.
   2. 이들은 여러 채의 집을 보유하기보다 한 채를 팔아 자녀 결혼 자금 지원이나 노후 자금으로 활용하려는 합리적인 생각을 한다.
   3. 장기보유 특별 공제 혜택을 활용하여 상속세 부담을 줄이고자 하는 경향도 있다.
   4. 이러한 합리적인 매물들이 나온다면 강남권은 2025년과 같은 폭등은 없을 것으로 예상된다.
3. 15억 원 이하 중저가 아파트 강세 전망
   1. 10억 원대 플러스마이너스 알파 구간의 아파트는 강세를 보일 것으로 예상된다.
   2. 집주인 입장: 양도세 중과세 및 보유세 부담이 크지 않아 급하게 팔 이유가 없다.
      1. 12억 원대 아파트 두 채를 보유해도 보유세가 수천만 원에 달하지 않으며, 정부도 10억 원대 아파트에 대한 세금 폭탄은 정치적으로 부담이 크다.
   3. 매수자 입장: 신혼부부 등 젊은 층의 수요가 두텁다.
      1. 35세 정도의 신혼부부가 부모 도움을 받아 4억~5억 원의 자금을 마련하고 대출을 받으면 10억 원대 아파트를 구매할 수 있다.
      2. 그러나 현장에서는 10억 원대 매물이 부족하고, 전세 매물도 없어 월세보다는 대출을 받아 집을 사는 경향이 강하다.
   4. 수요와 공급 불균형: 수요층은 두터운데 공급 물량이 충분하지 않고, 전세난까지 겹쳐 용인 수지, 구리, 강서구 등 중저가 지역은 이미 강세를 보이고 있다.
   5. 정부 정책 영향: 정부가 15억 원 이하 구간에 대해 대출 6억 원까지 허용하는 기준을 마련해 주었기 때문에, 이들 지역은 강세가 지속될 것으로 예상된다.

 

2.2. 비거주 1주택 규제 강화 가능성 및 정책의 명암

1. 비거주 1주택 규제 강화 움직임
   1. 대통령의 싱가포르 순방 이후 주택 정책 논의에서 비거주 1주택에 대한 규제 강화 가능성이 제기되고 있다.
   2. 비거주 1주택은 투기 목적과 실거주 목적 사이에서 논란이 많으며, 정책적으로는 부정적인 뉘앙스가 강하다.
   3. 싱가포르 사례처럼 비거주 주택에 대해 월세화를 유도하고 재산세 등 보유세를 더 많이 부과하는 방향으로 정책이 추진될 수 있다.
2. 싱가포르 주택 정책 벤치마킹과 시사점
   1. 싱가포르는 공공주택 비율이 80%에 달하며, 외국인에게는 취득세 60% 등 높은 세금을 부과하지만, 내국인 1주택자에게는 취득세 0% 등 관대한 정책을 편다.
   2. 다주택자 및 비거주 1주택자에 대해서는 보유세를 높게 책정하는데, 이는 임대 가치에 비례하여 부과하는 방식이다.
   3. 반면 상속세, 증여세, 양도세는 없어 주택 처분은 쉽게 하도록 유도한다.
   4. 한국은 싱가포르 모델을 벤치마킹하여 보유세 중과세(12%)를 이미 적용했으며, 향후 비거주 1주택자에 대해 보유세를 차등 적용하거나, 거주하지 않는 1주택자의 장기보유 특별 공제 혜택을 줄이는 등 양도세와 보유세를 건드릴 가능성이 높다.
3. 비거주 1주택 규제 정책의 부작용 우려
   1. 정부의 목표는 다주택자 매물뿐 아니라 거주하지 않는 1주택 매물까지 시장에 유도하는 것이지만, 모든 정책에는 명암이 존재한다.
   2. 시장은 정책에 순응하는 경향이 있으므로, 비거주 주택에 대한 규제가 강화되면 집주인들은 좋은 지역에 직접 거주하려 할 것이다.
   3. 이는 인프라가 좋은 지역의 전세 매물을 희소하게 만들어 전세난을 심화시킬 수 있는 부작용을 초래할 수 있다.
4. 투자 목적 주택 매입 규제 및 1주택자의 중요성
   1. 금융권에서는 투자 목적 주택 매입에 대한 위험 가중치 조정, 비거주 다주택 대출의 단계적 LTV 축소 등 대출 규제 강화 방안이 논의되고 있다.
   2. 그러나 투자와 투기의 기준을 명확히 구분하기 어렵고, 1주택자의 경우 자녀 증여, 주택 연금, 노후 자금 등 다양한 활용 가능성이 있으므로 개인적으로는 1주택은 보호해야 한다는 의견도 있다.
   3. 결국 이 모든 문제는 공급 부족과 서울의 수요 과잉에서 비롯된다.
   4. 지방에 양질의 일자리, 좋은 교육 및 의료 인프라를 구축하여 서울에 대한 주택 수요를 분산시키거나, 서울에 공급을 늘리는 것이 근본적인 해결책이다.
5. 부동산 시장의 장기적 관점과 개인의 행복
   1. 서울 집값 상승에 대한 기대가 사라져야 투기 수요가 줄어들 것이라는 의견도 있지만, 서울의 매력과 한강의 가치가 사라지는 것은 현실적으로 어렵다.
   2. 다주택은 반대하지만, 1주택은 개인이 인생을 살아가며 집을 사고 넓혀가는 큰 행복의 일부이므로, 정책은 이러한 개인의 합리적인 선택과 행복을 존중해야 한다.
   3. 단기적인 시장 변화에 민감하게 반응하기보다, 내 집 마련 등 장기적인 관점에서 부동산 시장에 접근하는 것이 중요하다.