이제 정말 부동산은 난리가 난 겁니다

https://youtu.be/lak1m2N0LKI

 

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* 이재명 정부의 새로운 부동산 대책 중 가장 우려되는 내용은 무엇인가?

전세금 간주 임대료 고시 이자율을 3.5%에서 4.6%로 인상하여 실제 소득이 없어도 세금을 내야 하는 임대인들이 전세를 월세로 전환하거나 전세금을 인상할 가능성이 가장 우려됩니다.

 

* 간주 임대료란 무엇인가?

집주인이 전세 보증금을 통해 얻을 수 있다고 간주되는 가상의 이자 수입을 임대 소득으로 보고 종합소득세를 부과하는 것입니다.

 

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정부의 부동산 정책 엠바고 내용을 미리 파악하고, 특히 다주택자에게 미칠 세금 직격탄의 실체를 구체적으로 분석합니다. 실제 소득이 없어도 세금을 매기는 '간주 임대료' 인상이 전세 시장과 임대인에게 어떤 재앙적 결과를 초래할지 실질적인 피해 규모와 대응 방안을 미리 확인할 수 있습니다. 곧 발표될 정책의 핵심 규제와 공급 대책을 선제적으로 이해하고, 내 자산을 지키기 위한 전략을 수립하세요.

 

1. 부동산 정책 엠바고 정보의 등장 및 신뢰도 분석

1. 엠바고 정보 등장 시점: 1월 28일 오후 2시 반에 기자들 사이에서 곧 발표될 부동산 관련 정부 정책에 대한 엠바고가 떴다.
2. 정책 내용의 초기 평가: 언뜻 보기에는 기존에 예측했던 내용과 유사하여 별 내용이 없을 것으로 예상되었으나, 자세히 보니 어마무시한 내용이 포함되어 있어 걱정되는 수준이다.
3. 찌라시와 엠바고의 차이점:
   1. 찌라시 (아니면 말고 통신):
      • 근거가 불분명하고 정체불명의 정보이며, 확인되지 않은 루머나 소문을 짜깁기한 것이다.
      • 신뢰도가 매우 낮아 열 개 중 한두 개만 맞을까 말까 하지만, 자극적이라 전파 속도가 빠르다.
      • 목적은 특정 세력의 이익을 위해 여론을 조작하거나 호도하는 것(스핀닥터)이며, 단순히 관심을 끌기 위해 유포되기도 한다.
      • 다만, 최근 부동산 정책 관련 찌라시는 맞을 확률이 매우 높다.
   2. 엠바고 (진짜 폭탄 뉴스):
      • 정보 제공자(정부, 기업)와 취재 기자들 사이의 신사 협정을 의미한다.
      • 정보는 미리 주되, 기사는 약속한 시간에 맞춰서 내보내라는 일종의 약속이다.
      • 신뢰도가 매우 높으며, 이미 확정된 정책이나 발표 내용인 경우가 대부분이다.
      • 목적은 기자들이 심층 취재할 시간을 확보하고, 중요한 국가 정책이 시장에 갑작스러운 충격을 주지 않도록 조절하는 장치이다.
      • 엠바고를 위반하면 기사를 먼저 낸 언론사는 출입처 출입 금지 등의 징계를 받는다.

 

2. 다주택자 세금 직격탄: 간주 임대료 인상 분석

1. 엠바고 내용 공개 결정: 엠바고 내용을 먼저 발표하는 것이 도리가 아닐 수 있으나, 이미 예측했던 내용이 거의 100%이고 조각조각 뉴스에 다 돌았기 때문에, 정책 발표 전에 내용을 모아서 빠르게 알려주는 것이 도리라고 판단했다.
2. 정책 요약 및 기존 예측 내용:
   1. 내일이나 모레 발표될 대책의 핵심은 다주택자는 세금 직격탄을 맞는다는 것이다.
   2. 이재명 정부 부동산 종합 대책 안(세금 규제)에 포함된 기존 예측 내용:
      • 다주택 양도세 8.5% (5월 9일부터 시작).
      • 장기보유 특별공제 한도 신설.
      • 비거주 아파트 보유세 현실화 추진.
3. 새롭게 포함된 핵심 규제: 간주 임대료 인상:
   1. 전세금 간주 임대료 고시 이자율을 현행 3.5%에서 4.6%로 인상한다.
   2. 주택 임대 소득 과세 기준도 강화한다.
4. 간주 임대료의 개념 및 적용 대상:
   1. 개념: 전세 보증금도 월세로 간주하여 세금을 매기겠다는 것이다.
   2. 정부는 집주인이 전세 보증금을 은행에 넣어 이자를 벌 수 있다고 보고, 그 가상 이자 수입을 임대인의 소득으로 간주하여 종합소득세를 부과한다.
   3. 적용 대상: 보통 3주택 이상 다주택자이면서 보증금 합계가 3억 원을 넘을 때 적용된다.
      • 집값이 올라 수도권에서는 전세 보증금이 3억 이상인 경우가 대다수일 수 있다.
   4. 결과: 이로 인해 전세가 사라지는 속도가 빨라지고 월세화가 가속화된다.
5. '가짜 소득'의 의미와 세금 계산 방식:
   1. 가짜 소득 정의: 간주 임대료는 실제로는 그렇지 않지만 그렇다고 치자('간주')는 뜻으로, 내 통장에 돈이 들어오지 않았어도 나라에서 돈을 번 것으로 간주하여 가상의 숫자를 만들어낸다.
   2. 전세 보증금은 나중에 세입자에게 돌려줘야 할 부채(빌린 돈)이지만, 정부는 그 돈으로 벌 수 있었을 법한 가상의 수익을 소득으로 계산한다.
   3. 실제 이자 수익 발생 여부와 상관없이, 보증금 $\times$나라가 정한 이자율(4.6%) 공식에 따라 기계적으로 소득을 만들어낸다.
6. 이자율 인상의 실질적 영향:
   1. 이자율을 올린다는 것은 정부가 임대인이 번 것으로 치는 금액의 규모를 키우겠다는 뜻이다.
   2. 세금 증가 규모 (보증금 10억 원 기준):
      • 현행 3.5% 적용 시: 연간 1,700만 원 번 것으로 간주.
      • 변경 4.6% 적용 시: 연간 1,932만 원 번 것으로 간주.
      • 결과적으로 보증금 10억 원당 약 462만 원의 세금을 더 내게 된다.
   3. 종합소득세 및 건보료 폭탄: 이 가짜 소득은 임대인의 진짜 월급이나 다른 소득과 합쳐져 종합소득세를 결정하며, 소득 구간이 점프하면 세율이 확 올라가고 건강보험료가 무시무시하게 따라 붙는다.
   4. 시장 전가: 실제 소득이 없는데 세금을 내야 하므로, 임대인들은 현금 마련을 위해 전세를 월세로 바꾸거나 전세금을 더 올려 세입자에게 전가하게 된다.
7. 이중과세 논란:
   1. 만약 보증금을 은행에 넣어 이자를 받았다면 이미 이자 소득세를 낸다.
   2. 그런데 간주 임대료로 또 소득세를 부과하는 것은 한 돈에 대해 세금을 두 번 가져가는 꼴이라는 비판이 나올 수밖에 없다.
   3. 간주 임대료 부분이 실제로 대책에 포함되어 발표될지 여부는 곧 알게 될 것이다.

 

3. 공급 대책 및 정책 평가

1. 공급 대책 내용: 엠바고에는 서울 핵심 지역 유효 부지 주택 공급 확대 방안이 포함되어 있다.
2. 주요 공급 예정 부지 및 규모:
   1. 용산 국제 업무지구: 1만 세대
   2. 삼표 레미콘 부지: 1,000세대
   3. 성수 부영호텔 부지: 1,500세대
   4. 용산 미군기지 캠프 킴: 4,000세대
   5. 강남 구청 자리 (구청 허물고): 1,500세대
   6. 위례신도시 쪽: 2,000세대
   7. 태릉CC: 5,000세대
3. 총 공급 규모 및 평가:
   1. 이 대책을 모두 합치면 서울에 총 25,000세대를 공급하는 안이 포함되었다.
   2. 정책의 한계: 서울에 아파트를 공급한다고 해서 집값이 갑자기 잡히지는 않으며, 민간 아파트의 경우 공급이 될수록 새 아파트의 공급가가 비싸져 집값은 오히려 더 오르는 경향이 있다.
   3. 효과적인 공급 방안: 공급이 되려면 서울이나 서울 초입에 붙어 있는 인근 지역에 공급이 많아져야 한다.
   4. 결론: 정부는 공급보다는 수요를 억제하는 것으로 집값을 잡으려는 노력을 하고 있는 것으로 보인다.
4. 향후 전망: 이번 4차 대책에 또 다른 숨어 있는 대책이 있을지 발표를 지켜봐야 한다.