한국 집값의 미래, 이미 일본에 있습니다

https://youtu.be/Fq25ulUpuIg

 

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* 한국 집값의 미래가 일본과 같이 될 수 있다는 경고의 핵심은 무엇인가?

현재 한국의 채권 금리 상승이 대출 금리 인상으로 이어져 무리한 '영끌' 대출자들에게 일본과 같은 이자 감당 불능 상황이 올 수 있다는 경고가 핵심입니다.

 

* 무리한 대출을 피해야 하는 이유는?

금리 상승으로 대출 이자 부담이 급증하여 자산이 경매로 넘어가는 등 심각한 재정적 위험에 처할 수 있기 때문입니다.

 

 

 

서울 집값이 전고점을 넘었다는 뉴스에 흔들리지 마세요. 지금 눈앞의 집값보다 더 무서운 것은 급등하는 금리 스나미입니다. 한국과 일본의 채권 금리 데이터를 비교 분석하여, 무리한 '영끌'이 어떻게 대출 이자 감옥으로 변할 수 있는지 실질적인 위험을 구체적인 수치로 경고합니다. 워렌 버핏의 조언처럼, 과도한 레버리지를 피하고 현명하게 대출을 관리하는 실질적인 방법을 얻을 수 있습니다.

 

1. 서울 집값 상승과 금리 스나미 경고

1. 서울 아파트 실거래가 전고점 돌파 현황
   1. 서울 아파트 실거래가가 2021년 전고점을 이미 넘었다는 발표가 있었다 .
   2. 이는 대한민국에서 공인된 데이터 중 가장 정확하다고 할 수 있는 한국 부동산원의 실거래 가격 지수 데이터에 기반하며, 2021년 10월 고점을 아주 살짝 넘어선 상황이다 .
   3. 지역별 편차:
      1. 서울의 고가 지역은 엄청나게 많이 올랐으나 .
      2. 노도강 등 가격이 낮은 지역들은 여전히 전고점보다 훨씬 낮은 수준이다 .
      3. 이 비싼 지역과 싼 지역을 합산한 서울 전체 기준으로 2021년 고점을 이제 막 넘은 상황이다 .

 

1. 금리 스나미의 위험성 경고
   1. 현재 눈앞의 집값보다 뒤에서 몰려오는 금리 스나미를 놓치면 안 된다 .
   2. 채권 금리가 엄청나게 상승하고 있으며, 이는 당연히 대출 금리 상승으로 이어진다 .
   3. 자칫 무리하게 '영끌'을 했다가는 그 집이 대출 이자 감옥이 될 수도 있다 .
   4. 금리가 낮으면 매달 상환하는 원리금 부담액이 적겠지만 .
   5. 현재는 금리가 계속해서 올라가고 있는 것이 문제이며, 이 부분이 매우 심각하다 .
   6. 전 세계 채권 금리가 올라가는 상황에서 영끌하여 집을 사는 것은 불난 집에 기름통을 들고 뛰어드는 것과 마찬가지이다 .

 

2. 한국 채권 금리 상승과 대출 이자 부담 증가

1. 한국 10년 만기 채권 금리 추이
   1. 최근 5년 동안 한국의 채권 금리는 2020년 10월 1% 초중반대에서 거의 4.5%까지 상승했다가 하락 후, 2025년 5월부터 바닥을 찍고 계속해서 올라오고 있다 .
   2. 이 한국의 10년 만기 채권 금리 상승은 신용 대출, 주택 담보 대출, 건물 대출 등 모든 대출 금리와 연동된다 .

 

1. 대출 이자 증가율 분석 (2020년 11월 대비)
   1. 수치 자체보다 중요한 것은 증가율이며, 이는 대출 이자와 직접적으로 연관된다 .
   2. 2020년 11월 대비 현재 채권 금리는 129.78% 증가했다 .
   3. 실질적 부담 증가: 2020년 연말에 한 달에 원리금으로 100만 원을 내고 있었다면, 5년이 지난 지금은 약 230만 원을 내야 하는 상황이다 (약 130% 증가) .

 

1. 영끌족의 만기 도래와 경매 증가
   1. 보통 5년 고정 후 변동되는 옵션을 많이 선택하는데 .
   2. 2020년과 2021년에 영끌했던 사람들이 만기가 돌아오면서 대출을 갚지 못하고 경매로 넘어가는 일이 벌어지고 있다 .

 

3. 일본 채권 금리의 급등 사례와 경고

1. 일본 채권 금리의 역대급 시그널
   1. 이웃 나라인 일본에서는 한 번도 보지 못했던 역대급으로 심각한 시그널이 나왔다 .
   2. 일본의 10년 만기 채권 금리는 2020년까지도 거의 제로 금리였으나 .
   3. 현재는 2.339%까지 올라왔으며, 최근 추세가 매우 가파르게 상승하고 있다 .

 

1. 일본 금리 상승률과 이자 부담
   1. 일본 채권 금리를 퍼센티지로 환산하면 만%가 넘게 올랐다 (100배 상승) .
   2. 만% 상승은 100만 원 내던 이자를 1년에 1억씩 내야 하는 수준이다 .
   3. 최근 3년만 분석: 최근 3년만 보더라도 약 860% 가까이 올랐다 .
   4. 이는 한 달에 100만 원 내던 원리금이 거의 900만 원이 되는 수준으로, 버틸 수 없는 상황이다 .

 

4. 금리 상승의 경제적 영향과 대출의 위험성 비유

1. 한국과 일본 금리 비교 및 영향
   1. 한국의 금리가 일본처럼 올라갈 것이라고 단정하는 것은 아니지만 .
   2. 일본의 채권 금리가 올라가면 당연히 일본의 대출 이자도 계속 올라갈 것이며, 한국 역시 채권 금리가 계속 올라가고 있다 .
   3. 한국과 일본의 채권 금리 차트 간극이 좁아질수록 엔캐리 트레이드가 발생할 확률이 높아진다 .
   4. 현재 벌어지고 있는 채권 금리 상승은 신용 대출 및 주택 담보 대출에 큰 영향을 미치고 있다 .
   5. 금리가 올라가는 시기에는 예금/현금을 가진 사람과 대출을 가진 사람 간의 간극이 계속 벌어진다 .

 

1. 대출의 양면성과 수위 비유
   1. 대출은 양면의 칼날이므로 정말 조심해야 한다 .
   2. 바다 수위 비유: 대출은 바다의 물이 올라오는 것과 비슷하다 .
      1. 물(금리)이 낮을 때는 넘어져도 고개만 들면 숨 쉴 수 있어 이상이 없다 .
      2. 금리가 올라간다는 것은 바다의 수위가 올라가는 것을 의미한다 .
      3. 여기서 영끌을 한다는 것은 턱밑까지 대출을 받는 것이다 .
      4. 영끌한 자산이 대출 이자보다 더 많이 올라가면 좋겠지만 계속 그럴 수는 없다 .
      5. 턱까지는 코로 숨 쉴 수 있어 괜찮지만, 지금은 코까지 막히는 상황이 벌어지고 있다 .
   3. 이 때문에 경매가 그렇게 많이 쏟아지고 있는 것이다 .

 

1. 무리한 대출의 위험성 재강조
   1. 현금만 가진 사람이 없으므로 집을 살 때 대출을 안 받을 수는 없다 .
   2. 대출을 받는 것은 괜찮지만, 무리한 대출은 정말로 위험할 수 있다 .
   3. 집을 사지 말라는 것이 아니라 무리한 대출을 받지 말라고 하는 것이다 .
   4. 2020년에 집값이 올랐음에도 불구하고 경매로 나오는 이유는 바로 무리한 영끌 때문이다 .

 

5. 워렌 버핏의 조언과 현명한 대출 관리 전략

1. 워렌 버핏의 경고
   1. 워렌 버핏은 똑똑한 사람이 망하는 가장 큰 이유는 과도한 레버리지라고 여러 번 강조했다 .
   2. 현재의 상황은 무서운 생각이 들게 한다 .

 

1. 경제적 악영향 예측
   1. 당장은 경제가 좋고 주식 시장도 좋아서 이상이 없겠지만 .
   2. 앞으로도 일본 채권 금리와 한국 채권 금리가 계속해서 올라가는 추세가 지속된다면 경제에 상당한 악영향을 미칠 수 있다 .
   3. 영끌은 정말로 조심해야 한다 .

 

1. 무리한 영끌 시대의 종말과 매수 기회
   1. 무리한 영끌 시대는 저물어가고 있다고 판단된다 .
   2. 서울의 일부 고평가된 지역을 제외하고, 서울의 저평가된 지역, 상당수의 지방, 그리고 일부 수도권 지역에는 7년 만에 정말로 좋은 매수 기회가 찾아온 것은 틀림없다 .

 

1. 대출 조절 및 금리 선택 조언
   1. 내 집 마련은 이 시기에 하는 것이 좋겠으나 .
   2. 채권 금리가 계속 올라가고 대출 금리가 계속 올라가고 있기 때문에 반드시 대출에 대한 수(규모)를 조절해야 한다 .
   3. 대부분의 사람들은 신용 대출이든 담보 대출이든 어느 정도 대출을 가지고 있다 .
   4. 채권 금리 상승은 우리가 받은 대출의 금리 상승과 아주 깊은 상관이 있다 .
   5. 채권 금리가 올라가는 상황에서는 절대로 무리한 대출을 받으면 안 되며 .
   6. 대출을 받더라도 변동 금리보다는 고정 금리로 받는 것이 지금의 상황에서는 훨씬 더 유리할 것이다 .