서울은 고평가, 지방은 저평가. 27년 전까지 마지막 매수 기회가 온다

https://youtu.be/xA5nJc5LRko

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* 서울 아파트는 고평가, 지방 아파트는 저평가라는 주장의 핵심은?

서울 아파트는 주택구입 부담 지수, PIR, 월세 수익률 등 여러 지표에서 본질적 가치 대비 고평가되어 매수하기 위험하며, 지방 아파트는 오랫동안 조정되어 저평가되어 있다는 것이 핵심입니다.

 

* 지방 아파트 매수 기회는 언제까지인가?

지역마다 다르지만, 2027년 상반기까지가 무릎 밑에서 매수할 수 있는 마지막 기회일 확률이 높습니다.

 

 

 

부동산 빅데이터 전문가가 제시하는 지방 부동산 시장의 대반전 시나리오를 확인하세요. 서울의 고평가와 지방의 저평가 현상을 M2 통화량, 월세 수익률 등 객관적인 데이터로 분석하며, 특히 울산, 부산 등 지방 광역시의 매매/전세 수급 동향이 급격히 개선되고 있음을 보여줍니다. 무리한 '영끌' 대신, 27년 상반기까지 무릎 밑에서 내 집 마련할 수 있는 마지막 기회를 잡는 실질적인 전략을 얻을 수 있습니다.

 

1. 10.15 부동산 대책 이후 시장 진단 및 서울 고가 시장 분석

 

1.1. 10.15 대책 전후 거래량 급증과 급감 현상

1. 10.15 대책 이전의 거래량 폭발:
   1. 국토교통부에 신고된 하루 거래 건수 데이터 분석 결과, 2020년 중순에 엄청난 거래량이 터졌음
   2. 정부가 23년, 24년 2년 연속 50조씩 총 100조를 쏟아부으며 부동산 부양책을 펼치자, 25년 3월, 6월, 그리고 10월 15일 부동산 대책 발표 직전에 엄청난 거래량이 터졌음
   3. 이는 2020년의 '영끌거래'에 이은 또 다른 '영끌거래'가 터진 것으로 판단됨
   4. 시장 에너지 소진: 거래량이 고점에서 터지는 것은 주식 시장의 고점과 유사하며, 시장의 에너지가 거의 다했다는 것을 의미함
   5. 이러한 대규모 거래량 발생 후 보통 1년에서 1년 반 정도 지나면 시장의 에너지가 약해지는데, 이는 사려고 하는 사람들이 이미 거의 다 샀기 때문임

 

1. 10.15 대책 이후 거래량 급감:
   1. 10월 15일 대책 이후 하루 거래 건수가 100건이 채 안 될 정도로 거래가 완전히 급감했음
   2. 규제 강화 내용: 10월 15일 대책은 조정 대상 지역, 투기 과열 지구, 토지 거래 허가까지 서울 전 지역과 경기도 남부까지 싹 다 묶어버린 강력한 규제였음
   3. 대출 규제:
      1. 10억 이하 아파트는 6억까지 대출이 나오지만, 10억부터 15억 이상 초과 아파트는 대출이 정말 작게 나옴
      2. 25억 넘는 아파트는 대출이 2억밖에 나오지 않으며, LTV(주택담보대출비율)도 40%로 제한됨
      3. 무조건 전입(입주)을 해야 하는 의무가 생겼음
   4. 이러한 규제로 인해 서울에 집을 살 수 있는 수요가 크게 줄어들었으며, 규제 이전에 대출이 나올 때 집을 사려는 엄청난 연끌 수요가 터진 것으로 분석됨

 

1.2. 서울 고가 부동산 시장의 버블 형성 배경

1. 고가 시장만 상승한 현상:
   1. 서울 부동산 시장 내에서도 21년 10월 고점을 돌파하지 못한 지역이 많으며, 고가 지역만 많이 올랐고 나머지 지역들은 반등이 지지부진했음
   2. 버블의 원인: 이러한 고가 부동산 시장의 상승은 '특례 대출'과 '영 리치(Young Rich)'들이 만든 버블로 판단됨

 

1. 특례 대출 및 증여세 완화 효과:
   1. 23년과 24년 2년 연속 50조 규모의 특례 대출(총 100조 규모)이 초저금리로 제공되었음
   2. 24년에는 결혼과 출산을 전제로 성인 자녀에게 비과세로 줄 수 있는 증여 한도가 5천만 원에서 1억 5천만 원까지 확대되었음
   3. 양가 합산 시 5억 원까지 증여세가 2천만 원도 안 되는 돈으로 증여가 가능해졌고, 여기에 특례 대출과 본인 자금이 결합되어 집을 살 수 있는 수요가 생겼음

 

1. 영 리치들의 자산 유입:
   1. 미국 주식, 코인 시장, 스타트업 등에서 돈을 많이 번 영 리치들이 고가 부동산 시장의 수요자가 되었음
   2. 정부 정책과 시장 상황이 합쳐져 고가 부동산 시장에 본질적인 가치 대비 버블이 많이 생겼다고 분석됨

 

1. 향후 시장 전망의 변수:
   1. 상승 요인: 정부의 강력한 규제로 수요의 목줄을 잡았지만, 내년 서울의 공급이 정말 작기 때문에 올라갈 수 있는 여지는 있음
   2. 정부의 방향성: 이재명 정부는 부동산 시장으로 쏠린 자산을 금융이나 주식 시장으로 흐르게 하려는 명확한 방향성을 가지고 있으며, 이에 따라 강력한 부동산 대책을 발표하고 있음
   3. 핵심 트리거 (자본 시장): 미국 주식 시장이나 코인 시장이 여전히 괜찮다면, 돈을 번 영 리치들이 계속 고가 시장의 수요자가 될 것이고, 공급은 작으므로 가격은 올라갈 수 있음
   4. 하락 트리거: 반대로 미국 주식이나 코인 시장이 꺾인다면 고가 부동산 시장에도 안 좋은 영향을 미칠 것으로 예상됨

 

2. 유동성 및 자본 시장 분석을 통한 부동산 시장 전망

1. 자본 시장의 유동성 장세 전망:
   1. 부동산 시장 전망은 부동산 외의 자본 시장에 대한 전제를 깔고 할 수밖에 없음
   2. 경제 위기를 주장하는 경우가 아니라면, 26년은 미국이 유동성을 퍼붓고 금리 인하 및 양적 완화를 하는 '유동성 장세'가 될 것으로 판단됨
   3. 이러한 전제 하에 고가 부동산 시장은 계속 올라갈 것이며, 나머지 시장(지방)도 계속해서 올라갈 것으로 전망됨

 

1. M2 통화량 증가 분석:
   1. 한국의 통화량 증가: 21년 10월부터 25년 10월까지 3년 동안 한국의 M2 통화량은 18% 증가했음
   2. 미국과의 비교: 같은 기간 미국의 M2 통화량은 4%가 안 올랐음
   3. 원화 가치 하락: 한국의 통화량 증가는 한국 원화 가치가 지난 3년 동안 18% 녹아내린 것을 의미하며, 부동산 가격 상승은 돈의 가치가 녹아내려 나타난 현상으로 볼 수 있음
   4. 한국이 앞으로도 돈을 많이 풀 것으로 예상되므로, 금융 시장에 큰 이상이 없다면 상당수의 부동산 시장이 계속 상승할 것으로 전망됨

 

1. 서울 고평가와 지방 저평가 현상:
   1. 지역마다 고평가와 저평가의 정도가 매우 다르며, 서울의 일부 고가 시장이 전체를 끌고 가고 나머지는 안 좋은 상황이었음
   2. 하지만 최근 지방에서도 분위기가 상당히 좋아지고 있으며, 5개 광역시 평균 아파트 가격 등락률도 반등하기 시작했음

 

1. 상승세 지속 전망 및 하락 트리거 부재:
   1. 서울 시장의 위험성: 서울의 고가 시장은 본질적인 가치 대비 너무 비싸 매수하기는 위험함
   2. 상승 동력: 유동성이 계속 풀리고 금융 시장이 좋다면, 정부가 수요를 잡아도 현금이 불어나는 사람이 많아 수요자가 되어 집을 계속 사게 될 것임
   3. 매물 감소: 10.15 대책으로 인해 이사도 어려워져 시장에 매물로 나올 수 있는 물건이 줄어들게 됨
   4. 현재는 이전에 걸어보지 못한 아주 특이한 세제와 길을 걸어가고 있는 상황으로 판단됨

 

3. 보수적 투자 철학 및 지방 부동산 시장의 대반전 시나리오

1. 보수적인 투자 철학:
   1. 투자 기준: 투자를 잘하는 것보다 잘못된 투자를 하지 않는 것이 훨씬 더 중요하다고 봄
   2. 부동산 투자의 여러 데이터 중 하나라도 안 좋으면 위험하다고 판단하여 투자를 하지 않는 매우 보수적인 투자자임
   3. 공급의 함정: '공급이 작아서 오를 수밖에 없다'는 논리는 '성격이 좋으니 무조건 행복하게 살 수 있다'는 것과 같으며, 이는 위험할 수 있음

 

1. 지방 부동산 시장의 대반전:
   1. 현황: 보수적인 투자자임에도 불구하고 최근 몇 개월 전부터 지방 부동산 시장의 대반전이 벌어지고 있다고 강조함
   2. 주요 지역 상승: 울산은 전국에서 가장 뜨거운 시장이며, 부산, 대구, 경남, 경북, 전북 등 많은 지방 지역이 바닥을 치고 상승으로 돌아서고 있음
   3. 본질적 가치: 이들 지역은 아직도 본질적인 가치 대비 매우 쌈

 

1. 지방 아파트 가격의 하방 경직성:
   1. 원가 구조: 서울이나 지방이나 아파트를 짓는 건축비는 똑같음 (토지 가격은 다름)
   2. 하방 경직성: 건축비가 똑같기 때문에 원가에 하방 경직성이 생김
   3. 건축비 상승: 최근 5년 동안 건축비가 30% 이상 올랐으므로, 아파트 가격도 30%를 올라야 함
   4. 저평가 상태: 21년 10월 고점 대비 지방은 다 하락했기 때문에 더 이상 싸질 수 없을 만큼 많이 싸진 상태임

 

1. 지방 시장의 매수 기회:
   1. 마지막 기회: 지방은 올해, 내년, 27년 상반기까지가 지역마다 다르지만 무릎 밑에서 살 수 있는 마지막 매수 기회임
   2. 내 집 마련 조언: 무리한 '영끌'만 하지 않는다면 마음 편히 내 집 마련을 해도 좋음
   3. 수도권 시장과의 비교: 수도권 시장은 '성격은 너무 좋은데 능력이 엉망인 사람'에 비유되며, 자칫 트리거가 생기면 문제가 생길 여지가 있음

 

1. 정부 정책과 시장의 아이러니:
   1. 정부의 의도: 정부는 지방 아파트 가격이 더 이상 안 떨어지고 조금 올라가는 신호를 줘야 미분양 주택을 해소하고 지방 경기 회복에 기여할 수 있다는 견해를 갖고 있음
   2. 대중의 인식 변화: 올해 초 '지방 부동산 시장 끝났다'는 말이 많았고, 서울과 지방의 집값 차이가 전 세계에서 한국이 가장 크다는 기사도 나왔으나, 그 얘기가 나온 후 지방이 계속 올라가고 있음
   3. 공포의 역설: 모두가 다 끝났다고 공포에 빠졌을 때부터 투자가 시작된다는 것을 올해 많이 느꼈음

 

4. 울산 및 지방 광역시의 매매/전세 수급 동향 분석

1. 서울과 지방의 밸류에이션 비교:
   1. 현재 가격을 기준으로 밸류에이션(가치 평가)을 해보면, 서울 아파트는 너무 고평가되어 있고 지방 아파트는 너무 저평가되어 있음
   2. 저평가된 지방 아파트는 나머지 여건만 조성된다면 매입해도 될 만한 여건이 된 것은 맞음

 

1. 울산 부동산 시장 강조 이유 (매매/전세 수급 동향):
   1. 부동산 온도계: 매매 전세 수급 및 거래 동향 데이터는 전국의 부동산 온도계와 같음
   2. 매매 수급 동향 (X축): 오른쪽으로 움직일수록 사고 싶은 사람이 많은 지역을 나타냄
      1. 현재 전국에서 사고 싶은 사람이 가장 많은 곳은 서울이며, 그다음이 울산과 전북임
   3. 전세 수급 동향 (Y축): 100보다 높으면 전세 공급보다 수요가 더 많다는 것을 의미함
      1. 강원도가 140 정도로 전세 수요가 공급보다 40% 많으며, 전세가가 뜨거울 수밖에 없음
      2. 울산의 전세 수급: 대한민국에서 전세 수급이 제일 높은 곳이 울산임
   4. 전세가 상승 조건: 전세 수급이 140~150이 넘어가면 전세가가 올라가기 시작함
   5. 울산의 공급 부족: 울산은 향후 공급 물량이 별로 없기 때문에 전세 수급이 앞으로도 계속 올라갈 것으로 예상됨
   6. 전세가 매매가 밀어 올림: 전세가가 결국 매매가를 밀어 올리게 되어 있음
   7. 울산의 매수/매도 동향: 최근 울산은 매수자 많음(빨간색 선)이 21년 이후로 가장 많고, 매도자 많음(파란색 선)은 계속 줄어들어 시장이 뜨거울 수밖에 없음

 

1. 부산 부동산 시장 분석:
   1. 전세 수급: 부산도 전세 수급이 150을 넘어섰으며, 올해 3~4월부터 전세가가 올라갔을 것으로 추정됨
   2. 매매 수급: 매도자 많음은 줄어들고 매수자 많음은 올라왔음
   3. 거래 동향: 부산의 거래 동향을 보면 매매와 전세 모두 불이 붙었으며, 이는 2020년 연말 이후 약 5년 만에 처음 있는 일임
   4. 결론: 지방 부동산 시장에 대반전이 오고 있으며, 불이 붙고 있음

 

5. 부동산 정책의 문제점과 시장 안정화 방안

1. 준공 후 미분양 문제의 심각성:
   1. PF 문제: 언론 기사와 달리 데이터를 보면 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱) 문제가 더 심각해지고 있다고 판단됨
   2. 악성 미분양 증가: 준공 후 미분양(악성 미분양) 데이터가 금리 터지고 나서 처음으로 계속 늘고 있으며, 28,000채를 넘어섰음
   3. 건설사/시행사 위기: 준공 후 미분양이 늘어난다는 것은 아파트를 만들어 놓고 돈이 회수되지 않아 망하는 건설사, 시행사가 많다는 것을 의미함
   4. 해결책: 준공 후 미분양에 대한 훨씬 더 강력한 혜택을 주어 문제를 빨리 해결해야 함
   5. 지역 경제 위축: 준공 후 미분양 해소가 안 되면 지역 경제가 완전히 쪼그라들기 때문에, 지방 미분양 주택 해소를 위한 적극적인 인센티브 부과가 필요함

 

1. 투자 시점과 공포감:
   1. 무릎 밑 매수: 투자는 무릎 밑에서 사고 어깨 위에서 팔아야 함
   2. 최악의 분위기: 분위기가 최악인 시점은 '떨어지는 무릎'일 때이며, 일반인들은 이때 더 떨어질 것 같아 매수하지 못함
   3. 저점의 특징: 떨어지는 무릎일 때는 매수자에게 좋은 조건(예: 계약금 500만 원)을 붙여서 팔기 때문에, 이때가 거의 저점 구간을 형성함
   4. 보석 찾기: 중공 후 미분양 중에서도 앞으로 좋아질 지역의 '보석'이 숨어 있을 수 있으므로, 데이터를 보고 매수하는 것이 좋은 전략임

 

1. 부동산 시장의 특성 (가마솥 비유):
   1. 주식 vs 부동산: 주식 시장은 빨리 뜨거워지고 빨리 차가워지는 '양은 냄비' 같지만, 부동산 시장은 한번 데워지기 시작하면 열기가 오래가는 '가마솥' 같음
   2. 항공모함 비유: 부동산 시장은 거대한 '항공모함'과 같아서 방향을 휙휙 바꿀 수 없고 서서히 바뀌며, 철도처럼 서서히 속도가 붙다가 뜨겁게 달아오르는 시장임
   3. 지방 시장: 거의 5년 가까이 얼어붙어 있던 지방 부동산 시장에 이제 드디어 따뜻한 햇살이 비치기 시작함

 

1. 현 정부 정책의 한계와 대안:
   1. 대개조의 한계: 현 정부는 부동산 시장 대개조를 선언했으나, 금융 규제만으로는 서울 아파트 가격 상승세를 막는 데 한계가 있음
   2. 거래 절벽의 문제: 10.15 대책 이후 가격 절벽이 아닌 거래 절벽이 일어났으며, 이는 공인중개사무소 자영업자들만 힘들게 만드는 궁극적인 대책이 아님
   3. 정치적 제약: 확실한 공급 대책이나 수요를 막기 위한 보유세 도입이 필요하지만, 정치권은 지방 선거를 앞두고 보유세 카드를 가져올 생각을 하지 않음
   4. 정책의 문제점:
      1. 대증법: 정부 정책은 증상만을 대하는 대증법이 많고, 정권에 따라 너무 자주 바뀌어 실수요자들이 힘들어함
      2. 공급의 중요성: 수요는 통제할 수 없으므로, 정부가 해야 할 역할은 공급이며, 적절한 공급만 했어도 이렇지 않았을 것임
      3. 과도한 규제: 토지 거래 허가제까지 묶어버린 것은 너무 무지막지한 정책이며, 일시적으로 시장을 멈추게 할 뿐 안에서만 부글부글 끓게 하여 궁극적으로 문제를 해결하지 못함
      4. 자유 침해: 대출 규제나 규제책이 집값 안정에만 집중하다 보니 거주 이전의 자유나 이동성을 제한하고, 국민의 주택 선택지를 막는 과유불급의 문제가 발생함

 

1. 인센티브 기반 정책 제안:
   1. 규제의 역효과: 규제를 너무 하다 보면 오히려 '여기는 진짜 좋은가 보다'라고 생각하여 수요가 엇물려 있고, 규제가 풀리면 눌려 있던 수요가 폭발할 수 있음
   2. 토지 거래 허가제 비판: 토지 거래 허가제는 자본주의 사회에서 돈 있는 사람이 비싸게 사는 것을 막는 말도 안 되는 정책임
   3. 다주택자 취득세 중과 완화 제안: 다주택자 취득세 중과를 풀어버려 똘똘한 한 채로 몰리는 현상을 막아야 함
   4. 지방 부양책: 서울 부동산 시장을 잡으려고 하지 말고, 안 좋은 지방 부동산 시장을 부양시키는 정책을 펼치면 서울 집값은 자연스럽게 진정될 것임
   5. 인센티브의 중요성: 정책은 '나그네와 바람' 동화처럼 따뜻하게 하여 스스로 옷을 벗게 해야 하며, 지방에 인센티브를 준다면 사람들이 지방 아파트를 사게 될 것임

 

6. 서울 고평가 근거 데이터 및 지방 시장의 상승 잠재력

1. 서울 고평가 근거 데이터:
   1. 주택구입 부담 지수 (HAI): 대출을 끼고 집을 살 때 대출 상환 부담 정도를 나타내는 지표로, 높을수록 부담스러움
      1. 21년 연말 최고치를 돌파했으며, 현재는 21년 고점보다 더 부담스러운 상황임
      2. 22년에도 거래가 작았는데, 지금도 이미 거래가 어려운 시장이 되었음
   2. PIR 지표: 소득 대비 아파트 가격을 나타내는 지표로, 현재 정고점에 도달하여 21년 고점과 거의 비슷함
   3. 월세 수익률: 부동산도 투자 자산 중 하나인데, 서울 아파트의 월세 수익률은 1.7%로 은행 이자(평균 2.6%)보다 낮음
      1. 이는 서울 아파트를 매매해서 사는 것보다 월세로 사는 것이 경제적으로 훨씬 이득이라는 것을 의미함
      2. 21년까지는 월세 수익률이 은행 이자보다 높았으나, 22년부터는 은행 이자가 훨씬 높아져 투자적인 측면에서 매력적이지 않음

 

1. 서울 아파트 상승률에 대한 오해:
   1. 최근 2년 상승률: 23년부터 25년까지 2년 동안 서울 아파트 상승률 순위 1등부터 11등까지 모두 서울 지역이었으며, 1등인 서초구가 41% 올랐음
   2. 역사적 비교: 이 정도 상승률은 역사적으로 봤을 때 보통 수준이며, 엄청나게 많이 올랐다고 볼 수 없음
   3. 과거 폭등기 (2020년~2022년): 2020년 2월부터 22년 2월까지의 폭등기에는 상승률 순위 1등부터 20등까지 서울이 없었음
      1. 1등(안산시 상록구)은 95%, 2등(오산시)은 89% 올랐으며, 20등(청주시 흥덕구)도 62% 올라 현재 서울이 오른 것보다 더 많이 올랐음
   4. 결론: 어떨 때는 서울이 많이 오르고 어떨 때는 지방이 많이 오르며, 서울이 아닌 지역이 서울보다 두 배 이상 많이 오를 때도 있었음
   5. 투자 교훈: 지난 2년과 앞으로 2년이 같다고 전제하지 말아야 하며, 역사적으로 폭등할 때는 지방이 더 많이 폭등했음

 

1. 지방이 더 많이 오르는 이유:
   1. 규제 부재: 지방 부동산 시장은 규제 대상 지역이 아닌 경우가 많아 규제를 잘 하지 않음
   2. 공급의 등락: 지방은 공급이 많으면 떨어지고 공급이 없으면 올라가는 경향이 있으며, 공급의 등락 폭이 있어 한 번 오르면 많이 오르는 경향이 있음
   3. 가격의 저렴함: 지방 아파트는 절대 가격이 싸기 때문에, 5억짜리가 50% 올라 7억 5천이 되는 것은 30억짜리가 50% 올라 45억이 되는 것보다 심리적 부담이 적어 상승 폭이 더 커도 사람들이 받아들이기 쉬움
   4. 수익률 관점: 투자자 관점에서는 가격 상승 폭보다 투자 수익률이 중요하며, 50억짜리가 5억 오르는 것(10%)보다 5억짜리가 5억 오르는 것(100%)이 수익률 관점에서 더 유리함

 

7. 평택시 전망 및 마지막 매수 기회 조언

1. 평택시 부동산 시장 전망:
   1. 장기 유망 지역: 향후 5년에서 10년 정도를 봤을 때, 아파트를 세 채만 보유해야 한다면 무조건 한 채는 평택에 있는 것이 맞다고 판단될 정도로 유망하게 보고 있음
   2. 현재 상태: 현재는 '떨어지는 무릎' 구간으로, 여전히 가격과 분위기가 안 좋음
   3. 반등 시점: 내년 어느 지음, 늦으면 27년 초반 정도에 대바닥을 찍고 28년, 29년, 30년에 가장 좋아질 부동산 시장 중 하나가 평택이 될 것으로 전망됨
   4. 호재: 삼성전자 이슈 등 호재가 많으며, 현재 저평가 구간에 있어 반등할 수 있는 구간에 가까워지고 있음

 

1. 내 집 마련 시 유의사항 (27년 상반기까지):
   1. 마지막 기회: 규제 지역이 아닌 경기도 일부와 대다수의 지역은 27년 상반기까지가 마지막으로 무릎 밑에서 매수할 수 있는 기회일 확률이 아주 높음
   2. 무리한 영끌 금지: 현재 한국 10년 채권 금리가 다시 올라가고 있어 대출 금리도 상승 중이며, 부동산 PF 문제 등이 불거질 가능성이 있음
   3. 금융 위험: 5년 전 대출받았던 사람들의 만기가 도래하면서 갚아야 하는 돈이 50%씩 증가하는 경우가 있어 경매로 나오는 사회적 문제가 발생하고 있음
   4. 안정적 매수: 아무리 내 집 마련하기 좋은 시기가 온 지방이라 할지라도 절대로 영끌을 하지 않아야 하며, 무리하지 않는 선에서 대출받아 내 집 마련을 해야 함

 

1. 최종 결론:
   1. 보수적인 투자 철학을 가진 전문가로서, 현재는 모든 지역은 아니지만 여러 데이터와 수요, 공급 상황을 봤을 때 정말 싸게 내 집 마련을 할 수 있는 시기임
   2. 27년 상반기까지의 기회를 잘 활용하여 내 집 마련을 하는 것이 좋음