300만명 서울 떠났다 수도권 인구 싹 다 빨아들이고 있는 '이곳' 2026년 제 2의 서울 됩니다 김시덕 박사

https://youtu.be/EMWJR_PM-Qw

 

김시덕 박사가 제시하는 지경학적 관점을 통해, 부동산 시장의 수많은 '소음' 속에서 진짜 정보를 걸러내는 통찰력을 얻을 수 있습니다. 정치인의 공약이나 과장 광고에 현혹되지 않고, GTX 노선, 신도시 개발, 그리고 기후 변화와 같은 거시적 요인이 도시의 미래 가치와 안전에 미치는 영향을 냉철하게 분석합니다. 특히, 용인 반도체 클러스터와 청주 오송-오창-공항을 잇는 확장 강남 축의 실체를 파악하고, 1, 2기 신도시의 성공과 실패 사례를 통해 3기 신도시 투자 시 주의해야 할 구체적인 함정을 미리 점검할 수 있습니다.

 

1. 지경학적 관점과 도시 정책의 핵심 키워드

1. 지경학(Geo-economy) 개념의 중요성 강조
   1. 지정학(Geo-politics)을 넘어 경제적 관점을 포함하는 지경학 개념이 미국, 유럽, 일본 등에서는 이미 대중화되었으며, 한국에도 몇 년 내로 붐이 불 것으로 예상된다.

 

1. 2026년 한국 도시를 바라보는 두 가지 핵심 키워드
   1. 선거 공약 속 소음 걸러내기: 2025년 대통령 선거와 내년 지방선거 사이의 변화를 볼 때, 선거 때 나올 수많은 공약을 어떻게 걸러낼 것인가가 중요하다.
      • 저자는 GTX가 D까지만 되어도 다행이라고 생각하는 입장이지만, GTX-E, F, G, H 노선 등 실현 가능성이 낮은 과장 광고가 업자뿐 아니라 정치인과 행정가들에 의해 '뻥튀기'되고 있다.
      • 시민들은 이러한 소음을 잘 걷어내야 재산에 문제가 없을 것이라고 강조한다.
   2. 지정학적 안보와 도시의 관계: 러시아-우크라이나 전쟁(러우 전쟁)이 가장 큰 지정학적 요인이다.
      • 2025년 8월 알래스카 미-러 대통령 회담 전후로 방산주가 떨어지고 재건주가 오르는 보도가 있었으나, 이는 전쟁이 금방 끝날 것이라는 잘못된 예상에 기반한 것이었다.
      • 러우 전쟁은 냉정하게 보았을 때 2014년에 시작되어 약 35년까지 갈 것이라는 예상이 일반적이며, 푸틴의 발언("우리는 유럽과 전쟁할 준비가 됐다")처럼 전쟁은 끝나지 않을 것이다.
      • 이러한 지정학적 안보 관점에서 세계와 도시의 관계를 보면, 소음에서 정보를 걸러낼 수 있는 힘을 기를 수 있다.

 

1. 도시 분석 시 고려해야 할 새로운 요인
   1. 기존의 부동산, 경제 가치, 토목, 법률 외에 지정학적 요인, 국제정세, 그리고 안전 문제를 함께 보아야 한다.
   2. 기상이변 및 환경 문제의 심각성:
      • 2년 전 8월 경상북도 봉화에서 폭우로 영동선 철도가 붕괴된 사례가 있으며, 다른 나라 같으면 폐선시키지만 한국은 고립 문제 때문에 복원했다.
      • 올여름이 가장 더웠고 앞으로 비는 더 많이 내릴 것이며, 가을 장마도 들어왔기 때문에 이러한 붕괴 사고는 반복될 것이다.
      • 올해 3월 경북 전체에 산불이 발생하여 귀농귀촌인들이 피해를 입는 등, 기상이변이나 환경문제를 빼놓고 도시를 논하는 것은 의미가 없다.

 

2. 수도권 교통망의 현실과 위례신사선 지연 문제

 

2.1. GTX-A 노선의 안전 문제와 교통 요금 현실

1. 경기 서북부의 고립과 GTX의 역할: 지난 8월 폭우 시 경기 서북부가 고립되었을 때, 모든 철로와 도로가 끊겼으나 GTX만 살아있었다.
2. GTX 시설의 안전 문제: 킨텍스역(GTX-A)은 만들어진 지 1년도 안 되어 벌써 물이 새는 상황이 발생했다.
   1. GTX-A 북쪽 구간은 장사가 잘 되는 구간이지만, 이미 안전 문제가 보이고 있다.
   2. 서울 6월에는 GTX-A에서 1호선 가는 라인의 에스컬레이터에 고장 조치가 발생했다.
3. 교통 요금 문제: 한국은 교통 요금을 올리지 못하여(KTX2가 20년째 요금 동결 중), 수리 보수를 할 수 있는 재정 확보가 어렵다.
4. 정치인의 행태: 정치인과 행정가들은 유지 보수가 표에 도움이 안 되기 때문에 기존 문제를 말하지 않고, 계속 새로운 사업(지하화 등)을 만들어내려고 한다.
   1. 이러한 말에 현혹되면 기획 부동산만 좋아지고, 시민들은 피해를 보게 된다.

 

2.2. 위례신사선 17년 지연의 배경과 형평성 문제

1. 위례신사선 지연의 원인: 위례신사선은 17년째 지연되고 있으며, 이는 원래 1기 오세훈 시장 때 추진했던 용산 개발 계획(당군 이래 최대 개발)이 무산되면서 꼬인 것이다.
   1. 원래 위례, 용산, 성수를 잇는 계획이었으나, 용산까지 가는 계획이 중단되고 시행사(GS건설 등)가 포기하면서 민자 사업이 불가능해졌다.
2. 국가 사업 전환과 예타 문제: 위례신사선은 올해 초(2025년 1월) 재정사업(국가 사업)으로 전환되었으나, 국가 사업은 예비타당성 조사(예타)를 받아야 한다.
   1. 시민들은 예타 면제를 요구하고 있으며, 최근 국가 투입금 외 추가 자금(위례 입주민 분담금)이 들어올 경우 예타 점수를 높게 줄 수 있다는 희망적인 뉴스가 나왔다.
   2. 하지만 입주민 분담금(약 2조 원)은 전체 사업비에 비하면 적은 돈이다.
3. 형평성 문제: 위례신사선에 예타 면제를 해줄 경우, 태안반도(당진, 서산, 태안)처럼 교통이 열악한 다른 지역과의 형평성 문제가 발생한다.
   1. 수도권에 예타를 많이 해주면 인구 집중이 심화되고 지방 소멸이 가속화된다.
   2. 서울시도 목동선, 강북 횡단선 예타 탈락 사례가 있으며, 서울 내 교통 열악 지역을 우선 해달라고 정부에 건의하고 있다.
   3. 부산 등 다른 지역에서는 서울, 경기만 혜택을 받는 것에 대한 불만이 크다.
4. 시민의 자세: 시민들은 요구할 수 있지만, 요구가 정치인의 공약에 들어갔다고 해서 곧바로 실현되는 것은 아니라는 점을 인지해야 한다.
   1. 붐에 타서 재산을 털고 나오는 것은 상관없으나, 그 말을 믿고 들어가면 '상투'를 잡을 수도 있다.
   2. GTX-A의 경우도 완공 예정 시기가 지났음에도 여전히 목표대로 운행하지 못하고 있는 것이 현실이다.

 

2.3. 위례신사선 무산의 결과와 투자 심리 경고

1. 혜택을 보는 지역의 변화: 위례신사선이 꼬이면서 용산 연장은 신분당선이 맡게 되었고, 이 혜택은 위례가 아닌 확장 강남 라인이 보게 되었다.
2. 위례과천선의 상황: 위례과천선은 잘 진행되고 있으며, 수서역 근처를 휘어 과천, 성남, 강남 지역 사이를 지나가게 된다.
   1. 시민들의 불만은 강남 핵심(삼성, 신사)이 아닌 외곽을 스쳐 지나가는 노선이라는 점이다.
   2. 철도 관계자들은 GTX-A 수서역에서 지선을 뚫어 위례로 가는 방안을 비공식적으로 논의하기도 한다.
3. 철도 사업의 지연 사례: 위례신사선이 예타를 통과하더라도 갈 길이 멀다.
   1. 수인분당선(옛 협궤수인선)은 90년대 중반 운행 중단 후 98~99년 완공 계획이었으나, 실제 2020년에 완성되어 22년이 걸렸다.
4. 투자 심리 경고: 언론이나 권력 핵심 인사의 말을 곧이곧대로 믿고 삶을 걸면 안 된다.
   1. 너무 서두르지 않아도 완성되고 나서 투자해도 원하는 이익을 볼 수 있다.
   2. 한국 사람들은 강남 개발 때 놓쳤던 원초적인 공포 때문에 속는 경향이 있으며, 욕심이 많고 똑똑하다고 생각할수록 속기 쉽다.
   3. 업자들의 말을 믿지 않고 공개된 정보만으로 판단할 수 있는 힘을 길러야 한다.

 

3. GTX 노선별 전망과 철도 호재 투자 시 주의사항

 

3.1. GTX 노선별 성공 가능성 분석

1. GTX-A 노선 평가:
   1. 북쪽 구간 (운정~서울역): 많은 시민들이 이용하고 있으며, 교통이 열악했던 지역에 혁신적인 변화를 가져왔다.
   2. 남쪽 구간 (동탄): 썰렁하며, 기존에 교통망이 많았던 지역에 추가되는 것이라 재미를 못 볼 것으로 예상된다.
   3. 이용의 불편함: GTX-A 역까지 가는 것이 일이며, 굳이 복잡한 서울역까지 가서 이용하지 않는 경우가 많다.
2. GTX-B 노선 평가: 송도(구송도)부터 서울역까지 구간은 새로 깔기 때문에 잘 될 것으로 예측된다.
   1. 동쪽 구간(망우, 상봉)은 성공 여부를 장담하기 어렵다.
3. GTX-C 노선 평가: 서울 구간은 새로 뚫지만, 경기도 남북 구간은 기존 1호선이나 4호선 라인을 공용한다.
   1. 공용 구간은 속도가 상당히 안 날 것으로 예상되므로, 새로 가는 구간과 공용하는 구간을 구분해야 한다.
4. 공용 선로의 문제점 (SRT 사례): GTX-A 수서-동탄 구간은 SRT와 동일 선로를 공동 사용하며, SRT가 우선권을 가지므로 SRT가 지연되면 GTX-A도 미뤄지는 후순위가 된다.
   1. 이 상황은 GTX-B 동쪽 구간이나 C의 경기도 구간에 모두 적용된다.
   2. GTX-C의 4호선 공용 구간은 GTX 때문에 기존 4호선 운행이 줄어들 수도 있는 등 여러 문제가 꼬인다.
5. 결론: GTX-A의 북쪽 구간과 B의 서쪽 구간만 기대가 되며, 나머지 구간은 신중히 판단해야 한다.
   1. 서울 쪽 사람들이 GTX가 뚫린다고 집값이 오른다고 믿는 것은 적절하지 않다.

 

3.2. 신도시 개발과 철도 호재의 관계

1. GTX-A 노선과 신도시 개발: GTX-A 서북쪽 구간은 잘 만든 노선이므로, 이를 따라 창릉 신도시와 같은 신도시들이 만들어지고 있다.
   1. 2019년 일산과 운정 주민들은 창릉 신도시(GTX-A 창릉역 예정)가 서울에 가까이 만들어지면서 운정과 일산이 피해를 볼 것이라며 반대했으나, 국가 사업이므로 진행되고 있다.
   2. 이러한 신도시 개발은 1기나 2기 신도시에는 치명타가 될 수 있다.

 

3.3. 철도 호재 투자 시 주의사항과 지하화의 위험성

1. 완공 시기에 대한 불신: 언론이나 정치인, 행정가들이 말하는 완공 시기는 믿지 말아야 한다.
   1. 건설 측은 언제나 최단 기간을 말하며, 예상 기간이 30개월이면 60개월, 예상 속도가 3시간이면 4시간 걸릴 것으로 짐작해야 한다.
   2. 시민들은 스스로 걸러들어야 하며, 각자도생(各自圖生)의 한국 사회에서는 아무도 책임져주지 않는다.
2. 집값 상승에 대한 과도한 기대 경계: 새로 만들어지는 호선들(동탄선, 월곶-판교선 등)은 경기도 사람들을 위한 것이지, 서울 사람들의 집값 상승을 위한 원리를 만드는 것이 아니다.
   1. 다른 호재가 없다 보니 억지로 철도 호재를 끌어들이는 경우가 많으므로 걸러 들어야 한다.
3. 지하화의 위험성: 지하화는 건설비가 많이 들고(동탄 터널 4천억 원 이상), 건설비 상승으로 인해 터널 공사도 점점 위험해지고 있다.
   1. 강동구 명일동 싱크홀, 광명역 주변 신안산선 사고 등 사고가 계속 발생하고 있다.
   2. 지역에서 지하화를 강하게 주장하여 정치인들에게 압박을 넣으면 주변 환경이 위험해질 수 있다.
   3. 기존 철도 지하화와 철도가 없는 지역에 새로 놓는 것 중 무엇이 국가를 위해 중요한지 위정자는 생각해야 한다.
   4. 시민들은 민주주의 국가에서 너무 강하게 '우리 지역만'을 주장하면 안 된다.

 

4. 부동산 투자의 함정과 위험 지역 경고

1. 기획 부동산의 함정: 좋은 땅이 있으면 사돈의 팔촌에게 연락하지, 일반 시민에게 전화하지 않는다.
   1. 성남 금토동 산 73번지 사례처럼, 개발할 수 없는 산중턱 땅에 1,000명 가까이 물려있는 경우가 있었다.
   2. 기존 부동산 전문가들이 말하는 것 외에, 국제정세 및 안보 차원에서 볼 때 개발이 안 되는 뺄 수 없는 시설이 있는 경우가 있다.
2. 맹지 투자 사례: 경기도 서남쪽 3기 신도시 예정지의 완전 맹지를 모르고 샀다가 10년 후 신도시에 편입되어 노후 자금이 마련된 사례도 있다.
   1. 대도시에 가까운 주변 맹지는 미친 척하고 가지고 있는 것도 나쁘지 않지만, 개발이 안 될 산은 피해야 한다.
3. 국가 및 공공기관의 정보 누락: 국가나 도청, LH가 만드는 신도시 분양 광고 사이트에는 호재가 아닌 것을 빼고 말한다.
   1. 수원 공항 인근 3기 신도시 분양 시 공항 얘기를 하지 않거나, 고덕 신도시 옆 미군 탄약고(알파 탄약고)를 숨기고 분양했다가 문제 제기 후 말하는 사례가 있었다.
   2. 국가까지 포함하여 시민의 재산에 관심이 크지 않으며, 일부 공무원은 투기를 먼저 하므로 시민 스스로 힘을 길러야 한다.
4. 지하 개발 위험 지역: 몇 년 사이에 공사 시작한 구간들은 건설비 상승과 재정 경직 문제로 인해 기본적으로 잘 보아야 한다.
   1. 새로운 공법 시도: 검증이 덜 된 새로운 공법을 시도하는 경우가 많아 불안하다.
      • 세종포천 고속도로 청주 남부 구간 붕괴 사고도 공법 문제 검증을 위해 오랫동안 방치되었던 사례가 있다.
   2. 연약 지반 개발: 예전에 피했던 땅들을 새로 뚫고 있는데, 이는 부담이 큰 일이다.
   3. 주의 지역: 공사 중인 곳에 깔린 철판 위를 다닐 때는 싱크홀 위험에 대비하여 가속할 준비를 해야 한다.
   4. 범강남 지역의 지반 특성: 서울 강남 지역(범강남 지역)은 기본적으로 연약 지반이며, 물이 넘치던 충적토 지반이므로 늘 조심해야 한다.

 

5. 기후 변화와 홍수 위험 지역 분석

1. 강남 지역의 홍수 위험: 1925년 홍수 지도를 보면 강남 지역의 위험성이 명확하다.
   1. 압구정리, 청담리, 학동리, 논현리(논곡)는 안 넘쳤으나, 논현 아래 계곡 라인(지하철, 강남대로)을 따라 물이 잠겼다.
   2. 양재리, 반포리(개포) 라인도 물이 잠겼으며, 반포(개포)라는 지명 자체가 물이 소용돌이칠 만큼 물살이 급한 곳이라는 뜻이다.
   3. 이 지역들은 지형이 바뀌지 않았으므로, 지하 대수로 시설이 완전히 완성되기 전까지는 안심할 수 없다.
   4. 기상이변이 심해질 것이므로, 폭우 시에는 교통수단을 이용해 집에 가려 하지 말고 언덕이 높은 모텔을 잡는 것이 살아남는 길이다.
2. 일산 신도시 지역의 홍수 위험: 경의선(경의중앙선)을 따라 동쪽은 고지대인 반면, 서쪽(백석, 장항, 마두, 일산 신도시)은 흙이 쌓이는 곳이며 물이 넘쳤던 곳이다.
   1. 이 지역은 한국 최초의 볍씨인 가와지 볍씨가 발견될 정도로 흙이 쌓이는 곳이다.
   2. 90년대에 큰 홍수가 발생하여 일산 신도시 공사가 중단되기도 했다.
   3. 대화역 주변 지명인 송포(浦)처럼, 지명이 왜 이런가를 알고 있어야 사고를 당하지 않는다.
3. 시민의 안일함 경고: 다들 집을 잘 지었을 것이라 믿지만, 순살 아파트 사례처럼 현실은 그렇지 않다.

 

6. 내년 지방선거와 부동산 정책 방향 예측

1. 토지거래 허가제 해제 논의: 국토부 장관과 서울시장이 비공개 회담을 갖고 토지거래 허가제 해제를 논의했다.
   1. 강북의 노도강(노원, 도봉, 강북) 지역에서 불만이 팽배했기 때문이며, 이 지역은 민주당 지지 지역이다.
   2. 내년 지방선거(서울시장, 부산시장)를 앞두고 정치적 계산에 따라 서울 일부 지역은 풀고, 동탄까지 확대될 가능성이 있다는 카더라가 있다.
   3. 대통령실에서는 당정에서 당측이 강경하게 묶어야 한다고 주장하고 있다.
2. 지방 아파트 쇼핑 (풍선 효과): 수도권 일대가 토지거래 허가제로 묶이면서 지방 아파트 수요로 옮겨지는 풍선 효과가 발생할 수 있다.
   1. 지난 민주당 정권 때 서울 사람들이 지방 아파트를 쇼핑하여 원주 등 일부 지역에서 구축 아파트 가격이 억대를 넘는 등 실수요자들의 불만이 컸다.
   2. 당시 투자자 중에는 지반 침하 문제가 심각한 지역에 투자한 경우도 있었는데, 안내하는 선수들이 정보를 숨겼기 때문이다.
3. 현재 지방 투자 심리: 과거의 교육 효과로 인해 이번에는 지방 아파트 쇼핑이 심각하게 일어나지는 않을 것으로 예상된다.
   1. 지방 10만 남짓 도시들에 대한 경계심이 커지고 있다.
   2. 저자는 개인적으로는 투기로서가 아니라, 여유 있는 분들이 미분양 아파트를 사서 별장으로 쓰며 지역 활성화에 도움이 되는 것을 권장한다.
   3. 하지만 현재는 다주택자에 대한 도덕적 비난 풍토 때문에 지방 아파트를 사는 것에 대한 경계심이 크다.
   4. 이 풍토 자체가 바뀔 필요가 있으며, 지방 아파트 문제를 단편적으로만 보는 것은 맥락을 끊는 의미 없는 문제 제기이다.

 

7. 수도권 및 전국 유망 지역 분석 (가성비 vs. 성장 잠재력)

 

7.1. 수도권 내 가성비 및 거주 환경이 좋은 지역

1. 시흥시청 주변: 가족 수가 적고 몸이 가벼운 사람이라면 시흥시청 주변(시흥 중부택지지구)을 주목할 만하다.
   1. 철도 등 미래 호재들이 실현될 가능성이 높다.
2. 원주 및 교통망 접근성 좋은 지역: GTX 호재를 믿지 말고, 현재 교통망으로 접근이 가능한 원주(문막 제외)나 직장이 동북부라면 노원, 청량리 등도 좋다.
3. 화성시 남양읍: 화성시청이 있는 남양읍은 원래 동이었다가 농어촌 특별법 혜택을 받기 위해 읍으로 바꾼 사례이다.
   1. 이름만 읍이지 웬만한 동보다 큰 도시이며, 대도시 출신들이 읍이라는 이유로 기피하는 경향이 있다.
4. 아산시 배방읍: 삼성디스플레이와 반도체가 있는 배방탕정 지역의 배방읍도 이름 때문에 사람들이 머릿속에서 빼버리는 곳이다.
   1. 이런 곳은 거래가 활발한 데 비해 전월세가 비교적 저렴하여 신혼부부나 솔로들이 들어가기 좋은 빈틈이 될 수 있다.

 

7.2. 서울 30분 내 개발 잠재력이 큰 외곽 지역

1. 3기 신도시 및 인접 개발지: 하남 교산, 고양 창릉은 이미 알려져 있으므로 제외하고, 대장, 계양 동양지구(3기 신도시)와 김포 시네폴리스를 주목해야 한다.
   1. 김포 시네폴리스: 한강 신도시보다 서울에 가까우며, 최근 건물들이 사라지고 개발이 진행 중이다.
   2. 대장지구: 대장 홍대선으로 알려져 있으며, 만들어지고 나면 스스로를 부천 사람이 아닌 범 홍대입구권으로 인식할 것이다.
2. 계양구 동쪽 (강서구 인접 지역): 계양구 동쪽, 서울 강서구와 맞붙어 있는 지역을 주목해야 한다.
   1. 마곡의 발전 조건: 마곡이 목동처럼 되지 않고 잘 되려면 주변 도시(김포 시네폴리스, 계양 동양지구, 대장)가 잘 되어야 한다.
   2. 이 지역들이 개발되면 공항을 둘러싸고 한 덩어리가 되며, 강남으로 올 때 마곡을 지나게 된다.
   3. 이 지역들은 몇 년 내로 범서울권으로 인식될 것이다.
3. 서울 편입 예정지였던 지역: 대장지구는 70년대부터 서울 편입 예정지였으며, 광명, 구리, 과천, 고양 일부(창릉, 삼송), 하남 등도 마찬가지였다.
   1. 72년 지도에도 부천 오정면(대장동 인근)이 서울시 편입 예정지로 표시되어 있었다.
   2. 이 지역들은 50년 만에 대장홍대선 등을 통해 사실상 서울권으로 들어오게 되는 것이다.

 

7.3. 가성비 좋은 거주 환경: 남양주

1. 남양주의 잠재력: 남양주는 어마어마하게 넓으며, 용인과 함께 잠재력이 큰 지역이다.
   1. 현재 진건지구, 다산, 도농, 평내, 호평, 마석 등 일부 서쪽 구간만 개발되었으며, 왕숙도 개발 중이다.
2. 개발 제한과 가성비: 남양주는 서울 동북부이다 보니 개발 제한이 많이 걸려 있어, 어마어마한 가치 상승보다는 가성비 좋은 아파트 단지가 공급될 곳이다.
   1. 용인과 남양주만 개발 제한을 조금만 풀어도 수도권 주택 문제가 해결된다고 보는 입장이다.
   2. 그린벨트(개발 제한 구역)는 안보 용도로 쓰였으나, 온갖 쓰레기 하치장 등으로 활용되고 있어 문제가 많다.
   3. 개발 제한 해제는 다른 지역의 불만 때문에 쉽지 않지만, 결국 선거 때마다 조금씩 해제될 것이다.

 

8. 전국 3대 권역별 성장 지역과 확장 강남 축의 실체

 

8.1. 중부권: 청주 사각형과 압축 도시 모델

1. 3대 권역: 대서울권, 중부권, 동남권으로 크게 나누어 보아야 한다.
2. 청주시의 성장세: 경기도가 아닌 지역에서 인구 100만을 찍을 수 있는 가장 유력한 후보는 청주시이다.
   1. 청주시는 도청/시청이 있는 동쪽이나 남쪽(서울 반대 방향) 개발을 원하지만, 전국적 차원에서 주목해야 할 곳은 서울 방향(경기도 방향)이다.
3. 청주 사각형 (확장 강남 축): 오송(KTX, 바이오), 오창(에코프로, SK), 청주공항, SK 하이닉스 청주 공장 및 테크노폴리스를 잇는 사각형 지역을 주목해야 한다.
   1. 청주공항은 경기 동남부의 관문 공항이 될 것으로 예상된다.
   2. 이 사각형은 북쪽으로 음성, 진천, 판교(중부 내륙선), 서북쪽으로 천안/아산, 서남쪽으로 세종, 동남쪽으로 대전과 연결된다.
   3. 이 지역은 청주시와 충북, 경기도, 세종, 천안이 만나는 지역으로 굉장히 유력하다.
4. 압축 도시 모델: 청주 외에 소소하게는 증평군이 컴팩트 시티(압축 도시)의 모델이다.
   1. 경남 거창도 거의 완벽한 압축 도시 모델이다.
   2. 인구가 문제가 아니라, 인구가 밀집되어 도시화가 이루어지는 것이 중요하다.

 

8.2. 동남권: 김해의 반격과 창원 주변 지역

1. 김해의 주목: 동남권에서 가장 주목할 만한 곳은 김해이다.
   1. 구도심이 아닌 남쪽 부산, 신안권의 김해 지역은 부전-마산선 개통 등으로 개발이 진행될 것이다.
   2. 부산과 창원의 집값이 비싸다 보니, 김해는 중간에 가성비 좋은 땅으로서 개발이 많이 되고 있다 (수도권의 남양주, 시흥과 유사).
2. 창원과 김해 주촌: 김해 북쪽의 주촌은 사실상 창원의 신도시 역할을 하고 있다.
   1. 창원은 도시 개발을 창원-김해-부산 축이 아닌 반대 방향(북면)에 택지를 만들어 인프라 부족을 겪고 있다.
   2. 실제 수요자들은 김해 주촌 같은 곳에 거주하고 있다.
3. 김해의 성장 배경: 김해는 과거 부산과 창원에 땅을 많이 뺏겼으나, 인구 증가로 그 잃어버렸던 땅을 되찾고 있는 중이다.
4. 창원 서쪽 지역: 창원 서쪽의 함안 등 군 지역도 도시화가 진척되고 있으며, 진주와 창원 사이에 끼어 거주하기 좋은 환경을 제공할 것으로 예측된다.

 

8.3. 청주 미분양 이슈와 장기적 전망

1. 단기적 공급 과잉 문제: 청주의 미분양 이슈는 단기적인 문제로, 결국 해소될 것으로 본다.
   1. SK하이닉스 증설 및 테크노폴리스 건설로 인해 결국 이쪽(서울 방향)으로 중심이 옮겨올 것이다.
   2. 율량 사천동은 10~20년 전 청주의 땅끝이었으나, 지금은 SK 반도체 공장 등으로 인해 핵심 지역이 되었다.
2. 행정의 입장과 시민의 입장: 청주시는 균형 발전을 위해 남쪽(동남지구) 개발을 강조하지만, 시민의 입장은 다르다.
   1. 시나 도가 강조하는 동남지구와 테크노폴리스 같은 지역은 반대 지역이므로, 청주 거주자, 경기도 남부 거주자, 외지 투자가에 따라 입장이 다를 것이다.

 

8.4. 강남 축 재편과 확장 강남의 실체

1. 서울의 축 재편: 서울의 축은 강북 사대문 축, 영등포 원도심 축, 강남 축에서 2획으로 재편되고 있다.
   1. 사대문 축: 야외 박물관으로 기능이 축소되고, 용산, 마포, 서대문이 그 기능을 이어받고 있다.
   2. 영등포 축: 인천의 산업 축 기능 약화로 힘이 빠지고 있으며, 여의도만 용산, 마포, 서대문과 한 덩어리가 되어가고 있다.
2. 확장 강남의 실체: 강남을 떠받들고 있는 거대한 배경은 확장 강남이라고 불리는 지역이다.
   1. 삼성 축 (빨간색): 삼성전자, 삼성디스플레이(노란색)는 한강 이북으로 넘어가지 않고 강남으로만 가고 있으며, SRT/KTX 라인을 따라 천안, 아산, 청주까지 확장되었다.
   2. SK 축 (초록색 원): 이천 부발 SK 하이닉스, 청주 하이닉스, 그리고 용인 SK 공사 현장(27년 가동 예정)이 SK 축을 형성한다.
   3. 확장 강남의 핵심: 이 축(삼성과 SK 클러스터)이 강남을 배후에서 받쳐주는 실체이다.
3. 투자 전략:
   1. 삼성 축: 이미 안정된 곳에서 더 발전을 추구한다면 삼성 전자 축을 따라가는 것이 맞다.
   2. SK 축: 무에서 유가 나오는 곳을 보고 싶다면 SK 축(청주, 이천, 여주 등)을 따라가는 것이 맞다.
   3. 현장 확인의 중요성: 주말 밤에 SK 공사 현장(용인 처인구 등)을 가보면 새로운 발전 축이 만들어지는 것을 실감할 수 있다.
4. 용인 반도체 클러스터의 혜택 지역: 용인 반도체 단지(SK, 삼성)가 만들어졌을 때, 용인 거주자보다는 이미 기반이 갖춰진 화성 동탄 2신도시가 혜택을 많이 볼 것으로 예상된다.
   1. 동탄의 정치인들은 동탄에서 반도체 국가산업단지(용인 소재)로 이어지는 남사 터널을 뚫어 동탄의 경제 성장을 견인하려 하고 있다.
   2. 이는 경제가 '우리 용인', '우리 화성'과 관계없이 교통망을 따라 움직인다는 것을 보여준다.

 

9. 신도시 투자 시 함정과 무주택자 조언

1. 3기 신도시 투자 시 주의사항: 3기 신도시 전체가 다 될 것인지부터 봐야 하며, 규모가 축소되거나 늦춰질 가능성이 있는 곳이 있다.
   1. 위험 요소: 주변에 대형 변전소나 대규모 군사시설이 있는 지역은 신중하게 보아야 한다.
   2. 고덕 신도시 사례: 경기도청 평면도에는 깔끔하게 보이지만, 실제로는 미군 탄약고(알파 탄약고)가 개발 예정지에 남아있어 개발이 지연되고 있다.
   3. 위성 사진 확인: 예쁜 그림(평면도)만 보지 말고, 위성 사진을 보아야 실체가 보이며 장래 계획을 지금 될 것처럼 착각하지 않게 된다.
   4. LH 투기 사건 지역: 광명시흥 지역은 LH 직원들의 땅 투기 사건 무대였으므로 신중하게 볼 필요가 있다.
   5. 변전소 문제: 변전소는 보안 시설이라 사진을 보여줄 수 없지만, 지중화나 이전이 쉽지 않으므로 신중히 보아야 한다.
2. 확실한 개발 지역: 대장, 창릉, 교산, 왕숙은 담담하게 잘 개발하고 있는 확실한 지역이다.
3. 무주택자를 위한 조언 (1~2억 원대): 1~2억 원으로 아파트를 구입하는 것은 쉽지 않으며, 현금 보유 여부나 대출 가능 여부에 따라 상황이 너무 다르다.
   1. 빌라 구입 고려: 아파트 단지만 집이 아니므로, 빌라 구입도 나쁘지 않다.
   2. 군 단위 투자: 소소하게 투자하기에는 중소 시 단위보다는 오히려 군 단위가 나을 수 있다는 경매 전문가의 의견도 있다.
   3. 결론: 아파트 단지만 바라보지 말고, 현금과 대출 상황에 따라 유연하게 판단해야 한다.
4. 스스로 판단하는 힘 기르기: 저자의 말도 참고만 하고, 현장에 직접 가보아야 답이 있다.
   1. 좋은 말씀을 들으러 왔다면 이미 주변에서 좋은 말씀을 못 들었을 가능성이 높다.
   2. 듣고 싶은 것만 듣지 말고 냉정하게 현장에 가보고, 최악의 경우를 메모 비용으로 생각할 필요도 있다.
   3. 특히 내년 지방선거 때 수많은 솔깃한 얘기가 나올 것이므로, 제발 걸러들어야 한다.