부동산 개발 각 절차별 주체와 특성 / 부동산개발 세부과정

https://youtu.be/YVa6fHMVvV4

 

* 부동산 개발의 첫 번째 주체인 시행사의 가장 중요한 역할은 무엇인가?

시행사의 가장 중요한 역할은 사업성이 검증된 토지를 확보하는 것이며, 이를 위해 수지 분석표를 작성하여 숫자로 사업성을 증명해야 합니다.

 

* 사업성 검토 시 반드시 포함되어야 할 세 가지 핵심 항목은?

• 총 자금 조달 계획
• 상품별 PF 조건에 따른 트렌치 구성 및 총 코스트
• 구체적인 상환 계획 (예: 미분양 시 대처 방안)

 

부동산 개발 사업의 성패를 좌우하는 핵심 주체(시행사)의 역할과 필수 절차를 실무적 관점에서 깊이 있게 다룹니다. 개발의 첫 단추인 토지 확보 단계에서 발생할 수 있는 리스크와, 금융 조달의 근거가 되는 수지 분석표를 철저히 준비해야 하는 이유를 구체적인 숫자를 통해 증명하는 방법을 배울 수 있습니다. 단순한 이론이 아닌, 사업성을 검증하고 금융권을 설득하는 실제 개발 현장의 노하우를 얻어 부동산 개발 전문가로 성장하는 데 필요한 실질적인 통찰을 제공합니다.

 

1. 부동산 개발의 핵심 주체와 역할

 

1.1. 시행사의 역할과 개발의 전제 조건

1. 시행사의 역할: 부동산 개발의 시작부터 끝까지 모든 과정을 담당하는 핵심 주체이다 .
   1. 시행사는 혼자 개발을 진행할 수 없으므로 여러 유관 기관과 협업을 통해 전체적인 구성과 개발을 진행한다 .
   2. 모든 과정에 대한 주체는 시행사이며, 결국 모든 것이 시행사로 마무리된다 .

 

1. 개발의 첫 단계: 토지 확보: 시행사가 제일 먼저 해야 할 것은 개발에 맞는 토지를 확보하는 것이다 .
   1. 토지 확보의 전제: 대부분의 개발사업은 토지 확보를 바탕으로 이루어지며, 시행사는 반드시 토지 확보까지 된 상태에서 사업을 진행해야 한다 .
   2. 예외적인 경우: 간혹 민간 임대주택 사업처럼 토지를 소유권으로 확보하지 않고 임대차를 통해 진행하는 경우가 있으나, 이는 주로 민관 합동이나 관계 부처 간의 사업이 주체적이므로 본 수업에서는 다루지 않는다 .

 

1. 토지 확보의 범위: 토지와 건물에 대한 소유권을 처음부터 확보해야 한다는 뜻은 아니다 .
   1. 토지 및 건물에 대한 계약금 지급, 심지어 잔금이 없는 경우에도 토지에 대한 약정(예: 1년 동안 유지)을 하는 것도 토지 확보에 포함된다 .
   2. 토지 소유권만큼 확실하지는 않더라도, 계약금만 걸어두고 나중에 PF(프로젝트 파이낸싱) 자금 조달을 통해 잔금을 해제할 수 있는 약정 상태도 포함된다 .

 

1.2. 토지 확보 리스크와 사업성 검증의 중요성

1. 토지 확보 리스크: 시행사가 토지를 확보하지 않은 상태에서 금융 및 모든 세팅을 마쳐놓고 나중에 토지를 확보하려 할 때 발생하는 위험이다 .
   1. 가격 상승 위험: 그 사이에 토지 가격이 올라가면 결국 토지 확보를 못하게 되며, 처음 계획했던 가격보다 올라가면 사업을 진행할 수 없게 된다 .
   2. 사업 계획 전면 수정: 토지 비용이 올라간 만큼 모든 사업 계획을 수정해야 하므로 토지 확보에 관련된 리스크 관리가 중요하다 .
   3. 실무 사례: 실무에서는 약정 기간(예: 1년) 동안 자금 조달에 실패하여 약정 기간이 도과된 후 다시 조달을 요청하는 경우가 발생하는데, 이는 재약정을 받기 어렵고 토지 매각 주체에서 용납하지 않는 경우가 있어 소송 문제로 이어질 수 있다 .
   4. 결론: 시행사는 깔끔하게 토지 확보를 완료해야만 나머지 개발 절차가 이루어지므로, 이 부분을 철저히 신경 써야 한다 .

 

1. 사업성 있는 토지 매입의 중요성: 토지를 매입하는 것 자체보다 어떤 토지를 얼마에 구입하느냐에 따라 사업의 성패가 달려있다 .
   1. 사업성 검증: 아무 토지나 가져온다고 개발사업을 할 수 있는 것이 아니며, 중요한 것은 해당 토지가 과연 사업성이 있는가이다 .
   2. 금융 및 시공사의 판단 기준: 사업성이 없는 땅이라고 판단되면 PF 금융 조달이나 시공사 유치 등이 어렵다 .
   3. 시행사의 기본 역할: 사업성이 검증된 토지를 확보하는 것이 시행사의 가장 기본적인 역할이다 .

 

1. 수지 분석표를 통한 사업성 증명: 사업성이 있는 토지인지 확인하기 위해서는 반드시 수지 분석을 작성해야 한다 .
   1. 숫자를 통한 증명: 부동산 개발사업은 '좋다', '나쁘다'를 말할 필요 없이 수지 분석을 짜면 숫자로 결과가 나와야 한다 .
   2. 금융권의 판단 기준: 금융권, 시공사, 신탁사 등은 수지 분석표에 나온 숫자를 보고 판단하며, 제대로 짜지 않은 수지 분석표를 가지고 '대박'이라고 주장해 봐야 금융권에서는 인정하지 않는다 .
   3. 증명 자료: 수지 분석표는 소위 말하는 증명 자료이며, 이 숫자를 보여주면 금융권에서 검토 후 사업 진행 여부를 결정한다 .

 

1. 시행사의 미비점과 금융권의 요구 사항: 많은 시행사들이 수지 분석의 중요성을 크게 인식하지 못하거나 금융권에서 요구하는 수준에 미치지 못하는 경우가 많다 .
   1. 금융권이 요구하는 3가지 항목: 금융권에서 반드시 봐야 하는 세 가지 항목이 있다 .
      1. 금융 조달 계획: 총 자금을 어떻게 조달할 것인가 .
      2. 트렌치 구성 및 총 코스트: 상품 및 LTV 조건에 따른 트렌치(자금 구조)를 어떻게 나눌 것이며, 총 코스트가 몇 %인가 .
      3. 상환 계획: 상환 계획을 어떻게 해줄 것인가 .
   2. 상환 계획의 구체성: 예를 들어, 아파트와 근린생활시설(근생)이 있는 경우, 분양이 쉽지 않은 근생이 미분양 날 경우 나머지 아파트의 분양률이 몇 %가 되어야 상환이 완료되는지를 정확하게 숫자로 보여줘야 한다 .
   3. 결론: 이러한 내용이 포함되지 않은 수지 분석표는 금융권에서 받아주지 않으므로, 시행사는 수지 분석표를 철저히 준비해야 한다 .

 

1.3. 수지 분석을 활용한 토지 가치 산정 및 협상

1. 적정 토지 가치 산정: 수지 분석을 통해 적정한 토지 가치를 산정해야 한다 .
   1. 예시: 평당 5천만 원인 토지 1천 평(총 500억 원)을 기준으로 수지를 짰는데 사업성이 안 나올 경우, 토지 가격을 낮춰야 한다 .
   2. 협상 전략: 평당 5천만 원으로는 사업성이 안 나오니 평당 4천만 원이나 4천5백만 원으로 낮춰서 계약금을 걸고 개발사업을 진행할 수 있는 여건을 마련해야 한다 .
   3. 토지주 설득: 토지 소유자가 자신의 수익만 높이기 위해 높은 가격을 고수한다면, "누가 이 가격에 사겠냐"고 설득할 줄 알아야 한다 .

 

1. 토지 비용의 비중: 최근 서울 같은 경우, 전체 개발 사업 지출 비용에서 토지 값이 50%에서 70%를 차지한다 .
   1. 나머지 시공비, 공사비 등 각종 비용을 합쳐도 30%~40%에 불과하다 .
   2. 문제점: 전체 지출 비용에서 토지가 차지하는 비율이 너무 높으면 개발 사업이 정상적으로 이루어지기 힘들다 .

 

1. 수지 분석을 통한 협상 근거: 사업성이 힘들 경우, 수지 분석표를 바탕으로 토지주를 설득해야 한다 .
   1. 설득 내용: "우리뿐만 아니라 어떠한 개발 회사도 이 가격으로는 살 수 없다"고 주장하며 가격 조정을 요청해야 한다 .
   2. 결과: 매도 주체가 이를 수용하면 가격을 낮춰 적용하는 방식으로 작업을 진행한다 .
   3. 숫자의 중요성: 입으로만 주장하는 것은 소용없으며, 숫자로 보여줘야 한다. 사람은 거짓말을 할 수 있지만 숫자는 거짓말을 하지 않기 때문에, 숫자를 보여주는 것이 증명 자료이다 .
   4. 결론: 앞으로 개발 사업을 할 때는 반드시 이 숫자에 모든 포커스를 맞춰야 한다 .

 

2. 토지 확보를 위한 다양한 루트와 공동 개발 방식

1. 토지 매입 루트의 다양성: 토지를 매입할 수 있는 루트는 다양하다 .
   1. 전문 업체 매입: 부동산 준비 업무나 지주 작업을 전문적으로 하는 업체에서 매입할 수 있다 .
   2. 공공 기관 매입: LH 공사나 SH 공사 등을 통해서도 토지를 매입할 수 있다 .

 

1. 매입 전 사업성 검토의 필수성: 토지 매입을 결정하기 전에 반드시 사업성을 먼저 검토해야 한다 .
   1. 검토 항목: 사업성 검토를 위해서는 토지대, 예상 분양가, 법규에 따른 개발 면적, 개발 상품의 종류, 해당 지역의 분양성 등을 모두 녹인 수지 분석표를 기준으로 해야 한다 .
   2. 리스크: 사업성 검토가 안 된 상태에서 토지 매입부터 하면 나중에 골치 아픈 문제가 발생한다 .
   3. 장기적 관점: 사업성이 안 나올 경우, 5년~10년 후 땅값이 뛸 때를 기다려 다시 검토해야 하는데, 땅값이 계속 떨어지면 사업이 힘들어지므로 사업성 검토를 아주 디테일하게 해야 한다 .

 

1. 지주 공동 개발 사업 (토지 매입 외 방법): 검토 자금을 매입하지 않고 토지주와 공동으로 개발 사업을 운영하는 방법이 있다 .
   1. 개념: 이는 소위 지주 공동 개발 사업이라고 표현된다 .
   2. 구조: 토지주(A)가 토지를 제공하고, 개발업체(B)가 들어와 토지 비용 외의 각종 개발 비용(공사비 등)을 조달하여 A와 B가 공동 사업을 진행한다 .
   3. 이익 배분: 나중에 총 정산 시 사업 이익에 대해 A와 B가 적절한 비율로 나눈다 .
   4. 활용 사례: 통상적으로 토지주가 개발을 원하지만 본인 자금이 부족할 경우, 개발 전문 업체(B)와 컨소시엄을 이루어 공동으로 진행하는 방식이다 .

 

1. 지주 공동 개발의 현실적 어려움: 지주 공동 사업은 좋은 사업 모델이지만 현실적으로는 녹록지 않다 .
   1. 금융 조달 문제: 개발업체(B)가 금융을 조달할 때 토지주(A)의 토지를 담보로 하는 경우가 대부분이므로, 토지주(A)가 이를 수용할 것인지가 문제가 된다 .
   2. 이익 배분 문제: 나중에 정산 시 이익을 나눌 비율(몇 대 몇)을 정하는 문제에 대해 첨예하게 대립이 발생한다 .
   3. 결론: 서로 바라보는 관점이 달라 마찰이 생기며, 사업이 안 될 경우도 태반으로 벌어지므로, 좋은 사업 모델이지만 현실적으로는 더 디테일하게 접근해야 한다 .