이런 표 보신 적 있으시죠? 재개발·재건축 투자 수익 계산법 10분 안에 정리해 드립니다 (법무법인 심목 김예림 대표 변호사)

https://youtu.be/A7EgxOeQk3c

 

* 재개발·재건축 투자 수익 계산 시, 총 투자금은 어떻게 계산해야 하는가?

총 투자금은 매도인에게 주는 돈(권리가액 + 프리미엄)과 조합에 납부해야 하는 돈(분양가 - 권리가액)을 합산해야 합니다. [매도인 지급액(권리가액+프리미엄)] + [조합 납부액(분양가-권리가액)]

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* 재개발·재건축 투자 시 권리가액과 프리미엄은 각각 무엇을 의미하는가?

• 권리가액: 주택의 기본적인 감정평가 금액으로, 새 아파트 분양 시 현물로 인정받는 금액입니다.
• 프리미엄: 새 아파트 입주할 수 있는 권리에 대해 얹어서 거래되는 웃돈입니다.

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주택 투자, 특히 재개발/재건축 입주권 투자에 관심 있다면 반드시 알아야 할 총 투자금 계산법의 핵심을 명쾌하게 설명합니다. 단순히 낡은 주택 가격만 보고 싸다고 판단하는 오류를 바로잡고, 권리가액, 프리미엄, 조합원 분담금 등 복잡한 개념들을 실제 사례를 통해 쉽게 이해할 수 있도록 돕습니다. 이 콘텐츠를 통해 막연했던 입주권 투자의 실질적인 비용 구조를 파악하고, 주변 신축 아파트 시세와 비교하여 상대적으로 저평가된 투자처를 찾아내는 안목을 기를 수 있습니다. 또한, 공사비 증액과 같은 추가 분담금 변수까지 고려하여 보다 현실적인 투자 계획을 세우는 데 결정적인 도움을 줄 것입니다.

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1. 주택 투자 시 총 투자금 계산의 중요성

1. 잘못된 투자 판단의 위험성: 주변 신축 아파트 시세(예: 10억)와 재개발 주택 가격(예: 3억)만 비교하여 싸다고 판단하는 것은 잘못된 계산 방식이다.
2. 총 투자금의 구성: 주택 투자 시 매도인에게 지급하는 돈과 조합에 납부해야 하는 돈을 합쳐야 총 투자금이 된다.

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2. 재개발/재건축 입주권의 권리가액 이해

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2.1. 권리가액의 개념 및 산정

1. 권리가액의 정의: 주택의 기본적인 감정평가 금액에 사업 수익성을 나타내는 지표인 비례율을 곱한 값이다.
2. 현물 인정: 권리가액은 나중에 조합에서 새 아파트 분양을 받을 때 현물로 인정받는 금액이다.

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2.2. 조합원 분양가와 권리가액의 관계

 

1. 조합원 분양가: 조합에서 정한 새 아파트의 분양가이다.
2. 조합원 분양가는 사업 진행 단계별로 정해지는 시기가 다르지만, 보통 사업 시행 계획이 수립되어야 확정된다.
3. 그 전에는 대략적으로 추정하여 정해두기도 한다.
4. 조합원 분담금 계산: 조합원 분양가(예: 10억)에서 권리가액(예: 4억)을 제외한 차액(예: 6억)만 조합에 납부하면 된다.

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3. 프리미엄의 이해와 총 투자금 계산

1. 프리미엄의 발생: 낡은 집을 매매할 때 권리가액 외에 새 아파트에 입주할 수 있는 권리에 대한 웃돈(프리미엄)이 별도로 붙는다.
2. 프리미엄은 매도인에게 직접 지급하는 금액으로, 조합에 인정받을 수 없는 금액이다.
3. 매매가격 산정: 매매가격은 권리가액에 프리미엄을 더한 금액이다 (예: 권리가액 4억 + 프리미엄 11억 = 매매가격 15억).
4. 총 투자금 계산: 매도인에게 지급한 매매가격과 조합에 납부할 조합원 분담금을 합산한 금액이 총 투자금이 된다 (예: 매매가격 15억 + 조합원 분담금 6억 = 총 투자금 21억).
5. 주변 시세와의 비교: 분양가가 10억인 아파트의 입주권을 총 21억에 사는 경우도 있으며, 이는 주변 시세가 높기 때문이다.

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4. 입주권 투자 시 고려사항 및 변수

1. 입주권 투자의 장점: 일반적으로 주변 신축 아파트를 사는 것보다 입주권을 사는 것이 더 저렴할 수 있다.
2. 투자처 비교의 중요성:
3. 우리나라 아파트 공급의 70%는 재개발, 재건축을 통해 이루어진다.
4. 한 단지 내에서도 입주권, 청약 분양권, 주변 신축 아파트 등 다양한 형태가 존재하므로, 이들의 금액을 모두 고려하여 상대적으로 저평가된 곳을 매수하는 것이 좋다.
5. 총 투자금을 정확히 계산하여 비교해야 한다.
6. 추가 분담금 변수:
7. 최근 공사비 갈등으로 인해 추가 분담금이 발생할 수 있다 (예: 래미안 원베리의 경우 1억~2억 증액).
8. 추가 분담금은 매달 조합에서 제공하는 정보를 통해 점차 확정되어 간다.
9. 관리처분 계획이 수립되면 추가 분담금의 80% 이상이 확정된다.
10. 관리처분 계획은 사업 초기 단계에 수립되더라도 공사비 등 대략적인 비용이 정해져 있어 조합원의 권리와 의무를 확정 짓는 절차이다.
11. 둔촌주공 사례처럼 입주가 다가와서 공사비 증액으로 인한 추가 분담금에 놀라는 경우가 발생하기도 한다.