"돈없어도 투자가 가능한데 왜 안함?" 소액투자 시작해서 스타벅스 건물주된 49살

https://youtu.be/ApYbgckaKws

 

* 돈이 없어도 소액 투자로 부동산 투자를 시작할 수 있는 방법은?

돈을 먼저 모으기보다 실력을 먼저 모으고, 공부와 현장 답사를 통해 안목을 기르면 1천만 원 또는 0원으로도 상가 투자가 가능합니다. 특히 경매나 NPL을 활용하면 투자금을 줄일 수 있습니다.

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* 스타벅스 드라이브 스루(DT) 임대인이 되는 것이 일반 매장보다 유리한 이유는?

DT점은 일반 매장보다 매출이 50% 이상 높아 더 높은 월세를 받을 수 있으며, 계약 기간이 15년 또는 20년으로 길고 폐점 사례가 거의 없어 관리가 편합니다.

 

"돈 없어도 투자가 가능하다"는 파격적인 메시지로 시작하는 이 콘텐츠는 소액으로 시작해 스타벅스 건물주가 된 김종률 님의 20년 투자 노하우를 생생하게 전달합니다. 단순히 돈을 버는 방법을 넘어, 실력과 공부의 중요성을 강조하며 현장 답사와 상권 분석을 통해 리스크를 줄이고 성공률을 높이는 구체적인 전략을 제시합니다. 특히, 주식과 차별화되는 부동산 투자의 본질적 가치와 상가 투자의 매력을 깊이 있게 다루며, 평범한 직장인도 꾸준한 노력으로 경제적 자유를 이룰 수 있다는 희망과 실질적인 방향성을 제공합니다.

 

1. 김종률 님의 현재와 투자 철학

1. 현재 부동산 투자 현황 및 수익:
   1. 스타벅스 드라이브 스루 지점의 임대인으로, 한 달에 약 2천만 원의 월세를 받고 있다.
   2. 버거킹 드라이브 스루 지점도 임대하고 있다.
   3. 부동산 경기가 좋지 않아도 1년에 10억 원 이상의 수익을 얻고 있다.
   4. 총 15개 정도의 부동산을 보유하고 있으며, 공장, 상가, 스타벅스/탑텐/버거킹 드라이브 스루 개발 부지, 토지 등 다양하다.
   5. 지분 투자는 하지 않으며, 상가와 토지 투자에 집중한다.

 

1. 투자금 0원 상가 투자 사례:
   1. 5억 1,300만 원에 낙찰받은 상가에 대해 4억 5천만 원 대출을 받고, 보증금 8천만 원을 받아 초기 투자금이 0원이었다.
   2. 이 상가에서 월세 380만 원을 받아 이자(100여만 원)를 제외하고 한 달에 200만 원 이상의 수익을 얻었다.
   3. 이 상가는 매각까지 성공하여 안정적인 월세와 큰 매각 차익을 얻었다.

 

1. 투자 철학:
   1. 직장인들이 돈을 먼저 모으기보다 실력(공부)을 먼저 쌓아야 한다고 강조한다.
   2. 부동산 투자는 어렵지만, 공부를 통해 충분히 리스크를 줄일 수 있다.
   3. 감에 의존하기보다 계량화된 데이터에 의존하여 투자해야 한다.
   4. 2천만 원도 채 안 되는 돈으로 투자를 시작했으며, 경매를 통해 소액으로 상가 투자를 할 수 있음을 배웠다.
   5. 제대로 된 안목과 경매, NPL(부실채권)까지 활용하면 투자금 0원으로도 상가 투자가 가능하다.
   6. 부동산 투자는 단순히 돈을 버는 것을 넘어 많은 노력이 필요하다.

 

2. 김종률 님의 투자 여정: 직장 생활과 부동산 투자의 병행

1. 투자 시작 및 동기:
   1. 29살 직장인이던 시절, 아파트 청약을 받으며 부동산 투자를 시작했다.
   2. 총 20년 이상 투자 경력을 가지고 있다.
   3. 대학 시절 IMF를 겪으며 주식 투자의 재미를 보았으나, 주식의 심한 등락을 경험한 후 부동산 공부의 필요성을 느꼈다.
   4. 아파트 분양으로 목돈을 마련한 후 주식 투자를 중단하고 부동산에 몰입했다.

 

1. 직장 경력 및 투자와의 연관성:
   1. 유통 회사에서 11년 동안 부동산 전폭 개발 및 상권 분석 업무를 담당했다.
   2. 편의점 등의 상권 분석을 통해 매출과 적정 월세 수준을 파악하는 업무를 주로 했다.
   3. 이러한 직무 경험이 상가 투자에 큰 디딤돌이 되었다.

 

1. 직장 퇴사 배경:
   1. 29살 아파트 분양을 시작으로 재개발, 재건축 투자를 이어갔다.
   2. 직장 생활 중 상가에서 나오는 월세 수입이 이미 급여보다 많아졌고, 다른 부동산도 보유하게 되어 퇴사했다.
   3. 2011년 당시 GS리테일 대리였으며, 연봉은 6천만 원이 채 안 되었고 월급은 500만 원 미만이었다.
   4. 직장 생활과 부동산 투자를 병행하며 상가, 토지, 아파트 등을 보유했다.

 

1. 직장인 소액 투자 성공 사례:
   1. 직장 재직 중 실투자금 1천만 원이 들어간 상가에서 이자를 내고도 130만 원 이상의 월세 수익을 얻었다.
   2. 충남 당진군 송악읍 기지시리의 주상복합 상가(실평수 74평)를 9,288만 원에 낙찰받았다.
   3. 이 상가는 유흥주점 허가권 덕분에 장사가 잘되는 자리였다.
   4. 7,400만 원의 은행 대출과 보증금 2천만 원을 받아 초기 투자금을 크게 줄였고, 취득세 등 부대비용 포함 1천만 원 정도의 투자금이 들었다.
   5. 이 사례는 직장인이 공부와 답사를 통해 소액으로도 성과를 낼 수 있음을 보여준다.

 

1. 현재의 투자 환경에 대한 견해:
   1. 현재는 마음과 의지만 있다면 공부할 수 있는 곳이 많으며, 실전 투자자들의 온라인 강의도 풍부하여 과거보다 투자하기 좋은 시기라고 생각한다.

 

3. 부동산 투자 성공 전략: 공부, 답사, 데이터 분석

1. 성공하는 투자자들의 특징:
   1. 부동산 뉴스 분석: 뉴스를 통해 특정 지역과 입지를 선정하는 공부를 한다.
   2. 현장 답사: 책상 공부에 그치지 않고, 유동인구가 많은 입지를 분석하는 등 현장 중심의 답사를 많이 한다.
   3. 현장 중심형: 성공하는 투자자들은 대부분 현장 중심형이다.

 

1. 실패하는 투자자들의 특징:
   1. 과도한 불안 지수: 공부를 많이 하는 사람 중에는 "혹시 이렇게 되면 어쩌나" 하는 가설을 너무 많이 세워 투자를 실행하지 못하는 경우가 있다.
   2. 분석력 부족: 분석력이 충분히 올라가기 전까지는 걱정이 많아 투자가 어렵다.
   3. 현장 답사 부족: 현장 답사를 통해 불필요한 걱정임을 깨달을 수 있다.

 

1. 상가 투자 시작을 위한 조언:
   1. 상권 분석 공부: 상권 분석 공부를 시작해야 한다.
   2. 경매 공부: 여유가 된다면 경매 공부를 해두는 것이 좋다.
      1. 경매는 부동산을 싸게 살 기회를 제공하며, 상가 경매는 은행 대출을 많이 받을 수 있고 감정가보다 싸게 살 수 있어 적은 투자금으로 가능하다.
   3. 배후 수요 파악: 상가 투자를 잘하려면 먼저 배후 수요를 알아야 한다.
   4. 주동선 파악: 배후 수요의 주동선을 파악하는 것이 중요하다.
      1. 2,000세대 이상의 배후 세대가 지하철이나 버스를 이용하는 생활 동선에서 주동선이 형성된다.
      2. 예시로 5,000세대 이상의 아파트 배후를 가진 지역에서 지하철 동선을 따라 주동선 자리를 파악할 수 있다.
   5. 매물 분석: 주동선 자리를 미리 골라 부동산에 문의하거나, 나온 매물이 주동선에 있는지 여부를 검토할 수 있어야 한다.
   6. 공략 전략: 주동선을 알고, 적정한 임대 시세를 파악하여 시세보다 싼 물건을 공략해야 한다.

 

4. 주식 vs 부동산, 아파트 vs 상가 투자 비교

1. 주식 및 코인 투자 경험:
   1. 코인 투자는 전혀 하지 않는다.
   2. 대학 시절 주식 투자 대회에서 상을 받고 증권사에서 식사 대접을 받을 정도로 주식 투자를 잘했으나, 부동산 투자로 전환한 후에는 주식으로 돌아가지 않았다.

 

1. 주식과 부동산 투자의 차이점:
   1. 변동성: 주식은 변동 폭이 크지만, 부동산 특히 좋은 입지의 상가는 가격 하락이 적다.
   2. 실수요자 유무:
      1. 부동산은 실수요자가 뒷받침되는 투자 상품이다. 상가를 구매하면 임차인이라는 실수요자가 존재하므로, 그들의 입장을 헤아려 상가를 구매하고 기다리면 된다.
      2. 주식은 실수요자가 아닌 투기적 소유자만 존재한다.
   3. 승률: 투자를 싸움판에 비유하자면, 주식은 선수들끼리의 싸움이지만 부동산은 일반인들이 뒷받침되므로 승률이 더 높다.

 

1. 아파트와 상가 투자의 차이점:
   1. 투자 난이도: 아파트 투자가 더 쉽고 일반적이다.
   2. 가격 변동성:
      1. 아파트는 전체 아파트 시장 경기에 따라 같이 오르고 떨어지는 경향이 있다.
      2. 상가는 아파트 시장과 무관하게 오르거나 떨어지는 경우가 있어, 본질적 가치를 볼 수 있는 눈이 있다면 외부 변수에 휘둘리지 않고 투자할 수 있는 큰 장점이 있다.
   3. 관리의 용이성: 상가는 임차인이 바뀌는 일이 적어 관리가 매우 편하다.
   4. 수익 구조:
      1. 상가는 보증금, 월세, 매각 차익 등 다양한 수익을 얻을 수 있다.
      2. 아파트 투자는 매각 시 큰 수익을 얻는 반면, 상가는 매달 수익(월세)과 매각 차익을 동시에 원하는 투자자에게 적합하다.

 

5. 스타벅스 드라이브 스루 건물주 되기: 노하우와 장점

1. 스타벅스 드라이브 스루 건물주가 된 과정:
   1. 경기도 안성시 개동 161번지에 위치한 스타벅스 개동 DT점의 임대인이다.
   2. 원래 1층짜리 상가가 있던 땅을 매입하여 스타벅스에 입점 제안을 넣었다.
   3. 스타벅스가 입점을 결정하자, 직접 건축을 하여 스타벅스 드라이브 스루 지점의 임대인이 되었다.

 

1. 스타벅스 드라이브 스루 건물주 되기의 난이도:
   1. 스타벅스 건물주가 되기는 어렵다.
   2. 스타벅스의 출점 기준을 파악한 후 10개 정도의 후보지를 제안하면 그중 1~2개 정도만 출점 가능 답변을 받는다.
   3. 처음에는 어렵지만, 시간이 지나 익숙해지면 확률이 높아지고 쉬워진다.

 

1. 스타벅스 드라이브 스루가 선호하는 입지:
   1. 인구 20만 명 정도의 도시(구도심 인구 10만 명 정도)에서 IC로 내려가는 길변에 500평 이상의 토지를 찾을 수 있는 안목이 필요하다.

 

1. 스타벅스 드라이브 스루 투자를 위한 노력:
   1. 처음부터 스타벅스 드라이브 스루 임대인은 아니었으며, 1천만 원과 5천만 원 투자 상가로 시작하여 꾸준히 사고팔며 투자금과 실력을 키웠다.
   2. 드라이브 스루 투자를 위해 국도변, 지방도변 투자에 대한 공부를 따로 했다.
   3. 꾸준한 공부와 사례 분석을 통해 성과를 냈다.

 

1. 일반 스타벅스 매장과 드라이브 스루 매장의 차이점:
   1. 매출:
      1. 일반 매장의 월 매출은 평균 1억 원 초반에 불과하다.
      2. 드라이브 스루 매장은 일반 매장보다 50% 이상 높은 매출을 보인다.
      3. 드라이브 스루 매장의 월 매출은 약 1억 5천만 원 정도이다.
   2. 월세:
      1. 드라이브 스루 매장은 매출의 13%를 월세로 받아 한 달에 약 2천만 원을 받는다.
      2. 일반 매장은 매출의 11% 정도를 월세로 받아 약 1,200만 원 정도를 받는다.
      3. 월세 차이가 크기 때문에 스타벅스 임대인이 되려면 드라이브 스루 임대인이 되는 것을 추천한다.

 

1. 스타벅스 건물주로서의 만족감:
   1. 기분이 매우 좋고, 주변 사람들의 부러움을 산다.
   2. 다만, 스타벅스 직원들은 건물주를 모르며 할인 혜택은 없다.

 

1. 스타벅스 매장의 장점:
   1. 140평 규모의 국도변/지방도변 상가 임대료가 평당 10만 원이 안 되는 경우가 많지만, 스타벅스 매장은 평당 10만 원을 훨씬 넘는 임대료를 받는다.
   2. 이는 부동산 가격 상승 효과로 이어진다.
   3. 임차인이 바뀌는 일이 없어 관리가 매우 편하다.

 

1. 스타벅스 계약 기간 및 안정성:
   1. 스타벅스 드라이브 스루는 15년 또는 20년의 장기 임대 계약을 한다.
   2. 현재까지 전국에서 스타벅스 드라이브 스루 지점이 폐점한 사례는 단 한 곳도 없다.
   3. 버거킹 드라이브 스루도 마찬가지로 폐점 사례가 없어, 장기적으로 잘 유지될 것으로 보는 것이 일반적인 견해이다.

 

6. 버거킹 드라이브 스루 투자와 임대인의 어려움

1. 버거킹 드라이브 스루 투자:
   1. 최근 젊은 층이 많은 도시에 버거킹 드라이브 스루 임대차 계약을 체결했으며, 현재 인허가 절차 중으로 곧 공사에 들어갈 예정이다.
   2. 버거킹은 일반 매장 매출의 8%, 배달 매출의 2%를 월세로 받는다.
   3. 스타벅스보다 월세 수준은 낮지만, 스타벅스만큼 비싸고 좋은 땅을 필요로 하지 않는다.
   4. 따라서 버거킹 드라이브 스루는 적은 금액으로 투자하기 좋은 가성비 있는 투자가 될 수 있다.

 

1. 임대인의 어려움:
   1. 임대인 생활이 마냥 쉬운 것만은 아니다.
   2. 본인이 임대하고 있는 1,000평 규모의 부동산 중 650평은 스타벅스 드라이브 스루로 임대 중이다.
   3. 나머지 공간에 임대했던 노래방에서 불이 나 철거 후 임대 플래카드를 붙여 놓은 경험이 있다.

 

1. 드라이브 스루 개발의 난이도:
   1. 드라이브 스루 개발은 꾸준한 공부와 노력이 필요하며, 본인도 2년 가까운 준비 기간과 공부 기간을 거쳤다.
   2. 누가 가르쳐 주는 것이 아니므로 부딪히면서 배우고, 업계 사람들에게 어깨너머로 배우며 노하우를 쌓았다.
   3. 드라이브 스루를 한 개라도 보유한 상가 전문가는 거의 없다.

 

7. 동두천시 지행동 경매 낙찰 사례: 10억 원 수익

1. 낙찰 및 대출:
   1. 2014년 11월, 동두천시 지행동의 상가를 경매로 7억 3,880만 원에 낙찰받았다.
   2. 은행에서 5억 9천만 원을 대출받아 초기 투자금은 약 1억 5천만 원이었다.
   3. 취득세, 등록세, 연체 관리비 등을 포함하여 실제 투자금은 2억 원이 훌쩍 넘었다.

 

1. 임대 및 월세 수익:
   1. 이 상가를 보증금 1억 원에 월세 700만 원으로 임대하여 초기 투자 금액이 1억 원 초반대로 줄었다.
   2. 월세 700만 원 중 은행 이자 200만 원을 제외하고 500만 원이 남았다.
   3. 2015년부터 약 10년 동안 이 월세를 받았다.

 

1. 상가 분석 및 매각:
   1. 내부 공사가 중단된 상태였고, 소유자가 직접 영업하다가 장사가 안 되어 경매로 넘어온 상가였다.
   2. 일반적으로 기피하는 물건이었으나, 상권 분석 결과 월세 700만 원을 충분히 받을 수 있다고 판단하여 낙찰받았다.
   3. 현재 매매 금액은 13억 5천만 원이다.

 

1. 총 수익:
   1. 내 돈 1억 원 초반을 투자하여 매달 500만 원씩 약 10년간 월세를 받아 6억 원 가까운 수익을 얻었다.
   2. 7억 4천만 원에 사서 13억 5천만 원에 팔아 6억 원의 매각 차익을 얻었다.
   3. 이 상가 하나로 거의 10억 원의 수익을 벌었다.

 

8. 투자자의 삶과 미래 목표

1. 워라밸과 일에 대한 관점:
   1. 워라밸(일과 삶의 균형)은 좋지 않다.
   2. 일이 손에 익고 재미있으면 은퇴를 생각하지 않고 평생 일하고 싶다.
   3. 송해 선생님처럼 일이 인생이 되면 은퇴를 생각하지 않게 된다.

 

1. 현재 일에 대한 만족도:
   1. 현재 일에 매우 만족하며 재미를 느낀다.
   2. 개인적인 투자 성과 외에도 주변 사람들에게 좋은 영향을 미치고 도움을 줄 수 있다는 점이 좋다.
   3. 여행을 하고 싶을 때는 1년에 1억 원 이상을 쓰며 많은 여행을 다니기도 한다.
   4. 일이 재미있을 때는 몰입하지만, 하기 싫을 때는 여행을 가거나 술을 마시기도 한다.

 

1. 부동산 투자의 장단점:
   1. 장점: 뒤에 실수요자가 있기 때문에 가격이 올라갈 가능성이 매우 높다.
   2. 단점: 주식처럼 팔고 싶을 때 쉽게 팔리지 않는다.

 

1. 부동산 투자 후 변화:
   1. 경제적 여유가 생기면서 인생이 완전히 바뀌었다.
   2. 돈으로 해결할 수 없는 문제는 다른 것으로도 해결하기 어렵다.
   3. 건강, 자녀의 자존감, 공부, 안전, 안락함 등 모든 것이 돈의 도움을 받는다.

 

1. 가장 어려웠던 점:
   1. 초기에 공부를 해도 실력이 늘지 않고, 답사를 열심히 해도 성과가 나지 않는 시기가 힘들었다.
   2. 하지만 시간이 지나면서 결국 성과를 내게 되었고, 처음이 항상 어렵지만 포기하지 않는 것이 중요하다고 생각한다.

 

1. 가장 기억에 남는 일:
   1. 처음으로 소득세를 1억 원 이상 냈을 때가 가장 기억에 남는다.
   2. 과거에는 1년에 1억 원만 벌어도 좋겠다고 생각했는데, 소득세가 1억 원을 넘어가면서 "이제 조금씩 부자가 되어 가는구나"라는 생각이 들었다.
   3. 그 순간이 인생의 변곡점이었다.

 

1. 앞으로의 목표:
   1. 특별한 목표는 없으며, 그저 열심히 살고 일의 재미를 느끼며 살면 된다고 생각한다.

 

9. 시청자들에게 전하는 메시지

1. 부동산 투자의 성공률:
   1. 부동산 투자는 대한민국에서 할 수 있는 모든 투자 중에서 성공률이 가장 높고 리스크가 가장 낮은 투자이다.
   2. 처음에는 용어가 낯설고 어렵게 느껴지더라도, 조금씩 단계를 밟아나가면 반드시 성공할 수 있다.
   3. 본인도 평범한 사람이었고, 돈이 없어 반지하 생활을 오래 했지만 이렇게 될 줄 몰랐다.

 

1. 부정적인 시선에 대한 조언:
   1. 유튜브 등에서 부동산 투자를 하면 망한다는 이야기가 많지만, 주변에 부동산을 가진 사람들을 보면 불행해진 사람보다 행복해진 사람이 더 많다.
   2. 부정적인 이야기보다는 성과를 낸 사람들의 진솔한 이야기에 귀 기울여야 한다.
   3. 본인도 평범한 김종률 대리였지만 성공할 수 있었으므로, 시청자들도 충분히 할 수 있다.
   4. 세상을 어떤 관점으로 보고 어떤 이야기에 귀 기울이느냐에 따라 10년 뒤의 인생이 바뀔 수 있다.