3억 짜리 땅 2천만 원에 사서, 월 300만 원 평생 받을 수 있는 방법을 알려드립니다

https://youtu.be/Ht-xnL0MmrA

 

* 2천만 원으로 땅을 사서 월 300만 원을 평생 받을 수 있는 방법은 무엇인가?

경매와 농지연금 제도를 결합하여, 시세보다 훨씬 저렴하게 농지를 낙찰받아 농업 경력 5년을 채운 후 농지연금을 신청하는 것입니다. 농지연금은 농지의 가치(감정평가액의 90% 또는 공시가격의 100%)를 기준으로 평생 매월 연금을 받는 제도입니다.

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* 농지연금 투자의 장점은 무엇이며, 2천만 원으로 3억짜리 농지를 소유하는 것이 가능한 이유는?

• 장점: 안 되어도 농지연금으로 현금 흐름(월 300만원 가능)이 보장되고, 잘 되면 수용이나 개발로 시세 차익(양도 차익)을 얻을 수 있는 '꽃놀이패' 투자입니다.
• 2천만 원으로 3억짜리 농지 소유 가능 이유: 토지(농지) 경매는 낙찰가율이 20~30%로 낮게 형성되는 경우가 많고, 농지 가치 대비 대출 규제가 없어 실투자금을 낮출 수 있기 때문입니다.

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• 농지 경매와 농지연금을 결합하여 5년 만에 평생 현금 흐름을 만드는 비법을 공개합니다. 3억짜리 농지를 실투자금 2천만 원대로 확보하고, 농사 경험 5년 후부터 매월 300만 원의 연금을 받을 수 있는 구체적인 방법을 제시합니다. 이 콘텐츠는 도시인도 쉽게 농업인이 되는 노하우와 함께, 잘 돼도 벌고 안 돼도 손해 없는 '꽃놀이패' 투자 전략을 알려주어 안정적인 노후 준비를 위한 실질적인 로드맵을 제공합니다.

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타임라인 요약 노트: 농지 경매와 농지연금을 통한 평생 현금 흐름 만들기

이 문서는 농지 경매와 농지연금 제도를 결합하여 도시인도 안정적으로 노후 현금 흐름을 만들 수 있는 투자 전략을 시간 순서대로 정리한 것입니다. 핵심은 5년의 농업 경력을 통해 평생 연금을 확보하는 방법과, 경매를 통해 자산 가치보다 훨씬 저렴하게 농지를 취득하는 전략입니다.

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1. 농지연금 투자의 기본 개념 및 장점

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1.1. 농지연금 투자의 시작점과 소액 투자 가능성

1. 투자금 유연성: 농지 투자는 자기 투자금에 맞춰 진행할 수 있으며, 엄청난 소액으로도 시작 가능하다는 것이 가장 큰 장점이다.
2. 농지 가격대: 전국의 농지는 몇백만 원짜리부터 수십억 단위까지 다양하여 형편에 맞게 선택할 수 있다.
3. 경매를 통한 저가 낙찰 사례: 3억 원에 가까운 농지를 9,900만 원에 낙찰받은 사례가 있으며, 이때 실투자금은 2천만 원이 들지 않았다.
4. 토지 대출의 안정성: 토지 관련 대출은 대출 규제가 거의 없어 80%까지 대출이 가능하다는 점을 인지해야 한다.
5. 소액 투자 시뮬레이션:
6. 실투자금 1천만 원만 있다면, 3억 원짜리 농지가 아닌 1억 5천만 원짜리 농지를 낙찰받을 수 있다.
7. 실투자금 500만 원만 있다면, 7,500만 원짜리 농지를 낙찰받을 수 있다.

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1.2. 농지연금의 필요성과 전문가 소개

1. 현금 흐름의 간절함: 노후 준비가 부족하거나 연금/저축이 부족하여 현금 흐름이 간절한 사람들이 많다.
2. 5년 만에 연금 확보: 경매를 통해 단 5년 만에 연금을 만들 수 있는 방법이 존재한다.
3. 전문가 소개: 이 방법을 소개하기 위해 서천혜콤님을 모셨으며, 서천혜콤님은 12년차 경매 투자자이며 농지 투자 및 실전 경매 투자를 전문으로 한다.
4. 투자법의 특징: 이 투자법은 경매와 농지연금 제도를 결합하여 안정적이면서도 고수익을 추구하는 것이 가능하다.
5. 과거 관심: 서천혜콤님의 농지 관련 영상이 100만 뷰를 넘기면서, 부모님 연금 마련이나 본인 노후 준비에 대한 문의가 폭발적이었다.

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1.3. 농업 경력 5년의 의미와 접근성

1. 농업 경력 조건: 농지연금을 받기 위해 필요한 농업 경력은 5년이다.
2. 타 연금과의 비교: 국민연금이나 공무원 연금(직역 연금)은 수십 년의 회사 생활이나 특정 직역이 필요하여 일반인이 접근하기 어렵다.
3. 농지연금의 접근성: 농지연금은 농업 경력 5년만 충족하면 되며, 이 5년은 누구나 할 수 있는 것이다.
4. 도시인의 적극적 참여: 평생 도시에서 농사를 생각해 본 적 없는 사람들이 오히려 더 적극적으로 농지연금을 활용하고 있다.
5. 장기적 보장: 5년 후부터 죽을 때까지, 배우자가 죽을 때까지 30년, 40년이 보장되므로 5년의 투자는 충분히 할 만한 시간 투자이다.

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1.4. 농지연금의 작동 방식 및 주택 연금과의 비교

1. 농지연금의 정의: 농지연금은 주택 연금과 유사하며, 60세 이후부터 농지의 가치에 맞게 평생 매월 월급을 받는 개념의 투자이다.
2. 조건에 대한 오해: 많은 사람이 60세 이상이어야 하고 농사를 지어야 하며, 주택 연금처럼 본인 주택이 있어야 한다고 생각하여 조건이 어렵다고 오해한다.
3. 농업인이 되는 것의 난이도: 농사 자체는 신성하지만, 농업인이 되는 것 자체는 어렵지 않다. 전문가의 도움을 받으면 충분히 가능하다.
4. 젊은 세대의 활용: 20~30대라도 사랑하는 가족(어머니, 아버지, 배우자 부모님 등)을 위해 세팅해 줄 수 있는 투자로 접근 가능하다.
5. 농지의 경매 포지션: 경매에서 농지는 양평의 4차선 도로에 붙은 농지처럼 입찰자가 2~3명에 그치며 30~40% 저렴하게 낙찰되는 경우가 많아 적극적으로 공략할 수 있다.
6. 가족의 역할: 많은 자녀들이 부모님의 노후를 걱정하며, 부모님께 농지연금을 준비해 드리는 사례가 많다.
7. 현금 흐름 규모: 농지연금은 1인당 월 300만 원 정도 가능하며, 부부 합산 시 월 600만 원까지 가능하여 사치를 하지 않는 이상 충분한 지출이 가능하다.

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1.5. 농지연금의 안정성과 유연성

1. 연금 수령의 현실성: 농지연금으로 월 300만 원 수령이 가능하다는 것에 대한 의문이 많지만, 이는 사실이다.
2. 개인 사례: 초등학교만 졸업한 어머니도 농지연금을 통해 매월 따박따박 월 300만 원을 받을 수 있게 되었다.
3. 자금 여유에 따른 수령 방식:
4. 여유 자금이 충분하면 한 번에 300만 원을 받을 수 있다.
5. 여유 자금이 부족하면 10만 원, 20만 원, 50만 원 등 차근차근 만들어 갈 수 있다.

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1.6. 주택 연금 대비 농지연금의 압도적 수익률

1. 주택 연금과의 유사성: 농지연금은 주택 연금처럼 자산 가치에 맞게 죽을 때까지 꾸준히 받는 방식이다.
2. 주요 차이점: 주택 연금은 주택으로, 농지 연금은 농지로 받는다는 점만 다르다.
3. 수익률 비교:
4. 주택 연금의 경우, 6억 원짜리 주택을 6억에 사서 연금을 받으면 평생 받을 돈이 6억 원이 되어 재미가 없다.
5. 농지 연금은 6억 원짜리 농지를 2억 원에 사는 느낌으로 취득하되, 가치는 6억 원으로 인정받아 6억 원어치를 받는 것과 같다.
6. 압도적 수익률: 이 방식 덕분에 농지연금은 대한민국에 존재하는 다른 어떤 제도와도 비교할 수 없을 정도로 압도적인 수익률을 낼 수 있다.

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1.7. 경매를 통한 저가 취득과 농지연금의 관계

1. 저가 취득의 가능성: 6억짜리를 2억에, 3억짜리를 1억에 사는 것이 농지에서는 경매와 접목하면 가능하다.
2. 가치 인정 기준: 연금은 농지의 가치를 가지고 받는 것인데, 농지연금은 감정평가 금액의 90% 또는 공시 가격의 100%를 인정받는다.
3. 경매 낙찰가율: 아파트와 달리 농지는 낙찰가율이 20%, 30%인 경우가 많아 1억 원짜리를 2천만 원에도 낙찰받을 수 있다.
4. 수익률의 원천: 낙찰가는 2천만 원에 받았는데, 연금은 1억 원에 대해서 나온다는 것이 농지연금 수익률이 높은 이유이다.

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2. 농업 경력 쌓기: 도시인도 가능한 농사 노하우

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2.1. 농업인 자격 획득의 허들 인식과 실제

1. 농사 경험의 허들: 농사를 짓지 않는 사람들은 농지연금에 접근하기 어렵다고 생각하지만, 실제로는 그렇지 않다.
2. 농업인 되기 위한 절차: 농사를 안 짓던 사람이 갑자기 논농사나 고추농사를 하려면 엄두가 나지 않지만, 코칭을 통해 입찰에 참여할 수 있다.
3. 농사 경험의 종류:
4. 논농사, 배추농사처럼 상품성 있는 작물을 키워 수익을 내는 것이 목적이 아니다.
5. 손이 덜 가는 나무 종류(호두나무, 대추 등)를 심어 농업 경력을 쌓을 수 있다.
6. 농막 활용: 강아지를 키우며 시간 날 때 농막을 지어놓고 왔다 갔다 하면서 농사를 지을 수 있다.
7. 농사 경험의 목적: 농사를 안 짓던 사람도 부모님 연금, 내 연금 준비, 토지 투자, 농사 체험 등을 위해 농업 경력을 쌓을 수 있다.

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2.2. 농업 경력 확보의 용이성 및 심리적 장벽 극복

1. 경매의 포지션: 농지가 20~30% 낙찰가는 아파트 경매에서는 상상할 수 없는 일이며, 이는 농지가 가지는 경매 시장 내의 포지션이다.
2. 농업 경력의 어려움에 대한 인식: 많은 사람이 평생 도시에서 살았기 때문에 농업 경력 5년을 너무 어렵게 생각한다.
3. 농사의 재정의: 농사는 수익을 내기 위해 열심히 일하는 신성한 일이 아니라, 주말 농장처럼 가끔 가서 따먹고 관리하는 정도로도 충분히 가능하다.
4. 도시인의 농업 경력 시작: 도시인도 농업 경력을 새로 시작한 후 경매와 접목하면 월 300만 원 노후가 보장될 수 있다.
5. 겁먹을 필요 없음: 모르는 영역이라 겁날 수 있지만, 이 투자는 하느냐 안 하느냐의 문제이지, 잘 아는 것의 문제가 아니다.
6. 경쟁의 부재: 농사를 멋지게 짓는다고 돈을 더 많이 버는 것이 아니며, 그냥 농사를 짓기만 하면 되는 게임이다.
7. 목적의 명확화: 상품성 있는 작물을 키워 수익을 내는 것이 목적이 아니라, 농업을 짓는다는 것을 증명하는 것이 목적이다.

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3. 농업 경력 쌓기 위한 구체적 방법론

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3.1. 농업 경력과 토지 확보의 두 가지 요소

1. 필요 요소: 농업 경력을 쌓기 위해서는 농업 경력과 땅(토지)이 필요하다.
2. 원스텝 방식: 내 땅을 사서 그 땅에 농사를 지어 농업 경력을 쌓고 일정 기간 후 농지연금을 신청하면 한 번에 해결된다.
3. 부담을 줄이는 방식 (임대): 경매나 농사가 부담스럽고 투자금이 많지 않다면, 나라에서 저렴하게 빌려주는 부분을 활용할 수 있다.
4. 임대처: 온비드나 농지은행을 통해 땅을 빌릴 수 있다.
5. 임대 비용: 1년에 10만 원대부터 많으면 40~50만 원 정도면 농사를 지을 땅을 빌릴 수 있다.
6. 도시인의 접근성: 시골에 살아본 적이 없거나 친척이 없어도 도시인 누구나 가능하다.

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3.2. 현대 농업 경영의 핵심: 위임과 전문가 활용

1. 현대의 성공 포인트: 현대의 성공 포인트는 위임이다.
2. 농사 경영의 개념: 농사를 잘 모른다면 삽을 들고 비료를 주는 것이 아니라, 현지의 전문가(예: 포클레인, 농기계 등)의 도움을 받아 하나의 농업을 경영하는 경영자라고 생각해야 한다.
3. 작물 선정의 용이성: 작물 선정도 어렵지 않으며, 쿠팡에서 왕대추나 묘목을 6,000원에 한 그루씩 살 수 있는 수준이다.
4. 편견 타파: 머릿속의 편견을 깨야 하며, 이 투자는 그런 편견 속의 투자가 아니다.

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3.3. 실제 사례: 호두나무 심기와 농업 경영체 등록

1. 스마일 선대 님의 사례: 스마일 선대 님이 신선생님께 농지연금을 배워 농사를 시작했다.
2. 호두나무 심기: 호두나무를 심어 단톡방에 올렸을 때 "나무냐 막대기 아니냐"는 반응이 있었으나, 싹이 났다는 소식이 전해졌다.
3. 농업 경영체 등록: 이장님께 설명 후 잘 진행되었으며, 농업 경영체 등록까지 완료했다.
4. 농업 경영체 등록의 의미: 이는 나라에서 농업 경력을 인정해 주는 서류이며, 농치증이나 농업 경영체 등록 같은 용어는 중요하지 않다.
5. 핵심 원칙: 농사를 짓기만 하면 되고, 농기계와 위임을 통해 쉽게 할 수 있으며, 5년이 지나기만 하면 되는 심플한 게임이다.
6. 스마일 선대 님의 활동: 온비드에서 저렴하게 토지를 낙찰받아 호두나무를 심었고, 아이들과 주말에 왔다 갔다 하며 농사를 짓고 있다.
7. 농사 방식: 매일 가서 물 주고 잡초 뽑는 방식이 아니며, 기계의 도움을 받거나 처음 세팅 시 잡초가 나지 않게 하는 기술을 활용한다.

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3.4. 농지 활용의 다각화와 농막의 이점

1. 농지 활용 선택지:
2. 가족 소비: 고구마나 감자를 심어 가족이 먹을 수 있다.
3. 농업 경영체 등록 목적: 농업 경영체 등록만 필요하다면 그에 준하는 농사만 하면 된다.
4. 농막 설치: 농막을 갖다 놓으면 주말 별장이 되어 기농을 꿈꾸는 사람들에게 좋다.
5. 농막의 장점: 주택처럼 대대손손 상속 문제가 없으며, 500만 원으로도 가능하면서 농지연금, 펜션, 주말 농장 등 여러 선택지를 가질 수 있다.
6. 가족과의 교감: 아이들을 데리고 가서 따먹기도 하고 풀도 뽑는 등 자연과 교감할 수 있다.
7. 현실적 조언: 바쁘므로 한 번 세팅해 놓고 웬만하면 덜 갈 수 있도록 세팅하는 것이 좋다.
8. 효도 상품: 부모님들이 자식들이 세팅해 놓은 작물이 잘 자라는 것을 보러 가는 것만으로도 일석 3조, 4조, 5조를 누릴 수 있는 효도 상품이다.

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4. 경매를 통한 실투자금 최소화 및 수익 극대화

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4.1. 농지연금 신청 전후의 낙찰 전략

1. 단계별 접근:
2. 1단계: 임대로 농업 경력을 만들고 농업인 자격을 갖춘다.
3. 2단계: 농업인 자격 획득 후, 미리 또는 추후에 낙찰받는다.
4. 실제 낙찰 사례 (지연님): 원래 아파트 경매를 하던 분이 거의 3억 원짜리 농지를 2천만 원에 낙찰받았다.
5. 엄밀히 따지면 현금 1,900만 원이 들었다.
6. 3억 원에 가까운 농지를 9,900만 원에 낙찰받았으나, 실투자금은 2천만 원이 들지 않았다.
7. 대출 활용: 대출이 80% 나오기 때문에 실투자금이 적게 들며, 토지 대출 규제가 없다는 점이 중요하다.
8. 소액 투자 시뮬레이션 재확인: 2천만 원이 없다면 1천만 원으로 1억 5천만 원짜리를, 500만 원으로 7,500~8천만 원짜리를 낙찰받을 수 있다.

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4.2. 농업인 자격 획득의 심리적 허들 극복

1. 이자 및 보유: 소액으로 낙찰받아 이자가 30만 원도 안 나오므로 보유하다가 현금이 생기면 대출을 갚을 수도 있다.
2. 직장인의 농업인 자격: 직장인이라도 농치증(농지 취득 자격 증명) 발급에 아무 문제가 없었고, 낙찰받는 데도 문제가 없었다.
3. 심리적 허들: 농지 관련 선입견(장관 후보자 농지법 위반 등) 때문에 실제 허들은 낮은데 심리적 허들이 높다.
4. 현실: 평생 도시에서 살던 사람도 농사를 짓는 것이 전혀 어렵지 않았으며, 현지 전문가의 조력을 받는 것도 매우 쉽다.

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4.3. 농지연금의 장기적 가치와 투자 매력

1. 관심의 증거: 농지연금 관련 피드 조회수가 매우 높았다는 것은 노후 준비가 안 된 사람이 많다는 것을 방증한다.
2. 5년 준비의 가치: 매일 농사짓는 것이 아니라, 농업 경력을 인정받을 수 있게 준비하여 5년 뒤 연금을 받을 수 있다면 걱정이 없을 것이다.
3. 은퇴 후 소득: 20~50세까지 번 소득으로 60년 이상을 살아야 하므로, 월급만 모아서는 부족할 수밖에 없다.
4. 책의 내용: 책에는 농지연금 파트 외에도 아파트, 상가 등 다양한 투자 경험이 정리되어 있다.
5. 부모님 노후 지원: 힘든 환경에서 부모님이 키워주신 마음으로 부모님의 노후를 잘 해드리고 싶은 마음에서 시작된 투자이다.
6. 농지연금 제도의 활용: 농지연금 제도의 수신출령(목돈 수령) 제도를 활용하여 집을 지어드리고 매달 연금을 받을 수 있다.
7. 장기 투자와 처분 문제: 토지 투자는 처분이 어려울 수 있으나, 농지연금은 달달이 월세를 받다가 운 좋게 수용되거나 개발될 수도 있는 장기 투자이다.
8. 결론: 농지연금은 제대로 알고 나면 절대로 안 하기 어려운 투자이다.

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4.4. 수용 사례: 포항 농지연금과 꽃놀이패 전략

1. 어머니의 포항 농지 수용 사례: 어머니가 포항 농지로 농지연금을 받다가 오래된 개발 떡밥(군부대 이전)이 현실화되어 수용되었다.
2. 저가 매수 이유: 수십 년간 개발 정보가 있었으나 포기 상태였던 땅이 시세가 떨어져, 안 되면 농지원금이라도 받으면 된다는 생각으로 매수했다.
3. 수용 과정 및 결과: 약 4~5년 농지연금을 받다가 1년 정도의 확정 기간 후 수용되었다.
4. 취득가: 1억 원 정도에 산 농지였다.
5. 수용 보상: 세후 1억 4천~5천만 원을 추가로 수령했다.
6. 정산: 기존에 받았던 농지연금은 상환하고 세금 정리 후에도 1억 4천만 원의 양도 차익이 남았다.
7. 꽃놀이패 전략: 이처럼 잘 돼도 돈을 벌고, 안 돼도 손해 없는 것이 농지연금의 장점이며, 이를 꽃놀이패라고 칭한다.

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4.5. 김포 농지 사례와 미래 가치에 대한 접근법

1. 김포 평양 농지 사례: 김포 골드라인 근처 농지들이 50~55% 수준으로 낙찰되어 거의 낙찰받자마자 1~2억 원의 차익을 확보하는 경우가 있다.
2. 미래 가치: 주변 농업 구역이 이미 아파트 단지 계획이 되어 있어, 해당 지역이 다음 개발 차례일 것이 명확하다.
3. 농지연금의 안전망: 미래 가치만 믿고 내 돈을 넣는 것은 어렵지만, 농지연금을 받으면 되므로 2억 원 싸게 낙찰받아도 안전하다.
4. 다양한 선택지:
5. 시세 차익: 현지 농민에게 1억 원 차액으로 팔 수 있다.
6. 농지연금: 그것이 싫으면 농지연금을 받으면 된다.
7. 장기 수용: 10년, 20년, 30년 뒤 수용되면 인생이 바뀌는 투자가 된다.
8. 최악의 경우: 미래만 보고 몇 억을 박는 것이 아니라, 3억짜리 농지를 대출 80%를 받아 실투자금 5~6천만 원으로 끌고 갈 수 있다.
9. 최악의 경우의 정의: 이 투자에서 최악의 경우는 농지연금을 받는 것이다.
10. 결론: 농지연금에 대한 편견이 많지만, 제대로 알면 안 할 수 없는 투자이다.

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5. 농지연금 투자의 최종적 매력과 정보 획득 방안

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5.1. 농지연금의 매력과 정보 습득 권유

1. 매력적인 상품: 토지 투자는 보유 기간 동안 현금이 안 나오는 것이 어려운데, 농지연금은 현금이 나오면서도 시세 차익을 노릴 수 있다는 점에서 매력적이다.
2. 정보의 중요성: 간절한 사람들은 이번 기회에 공부해보는 것이 좋으며, 이런 제도가 있다는 것만 알아도 남들보다 많은 정보를 아는 것이다.
3. 농업의 범위 확장: 농업은 땅에 밭을 가는 것뿐만 아니라 양계장 등 가축을 키우는 것도 포함된다.
4. 노후 준비의 중요성: 노후 준비는 미리 제대로 하는 것이 좋으며, 금융권 종사자들도 말년에 지게차 운전 기능사 등을 공부한다.
5. 평생 기술: 농지연금 공부는 평생 가는 기술이며, 나뿐만 아니라 어머님, 장인, 장모님 등 온 가족을 부흥시킬 수 있다.