실거주 아파트 하나로 부동산 투자에 성공하는 방법. ‘사고 파는 타이밍’을 꼭 아셔야 합니다.

https://youtu.be/hcg3wZS4KxU

 

* 실거주 아파트 하나로 부동산 투자에 성공하는 방법은 무엇인가?

집값이 많이 올랐다고 생각되는 시점에 팔고 다시 전세로 갈아탄 후, 하락기에 다시 집을 사는 전략을 통해 자산을 늘릴 수 있습니다.

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* 부동산 사이클의 일반적인 주기는 어떻게 되는가?

오르는 기간은 약 7~8년, 떨어지는 기간은 약 6년으로, 전체 사이클 주기는 약 15년 정도 됩니다.

 

실거주 아파트한 채로도 부동산 투자에 성공하는 현실적인 전략을 제시합니다. 우리나라는 거주와 투 자가불가분의 관계임을 명확히 인지하고, 단순히 집을 소유하는 것을 넘어 부동산 사이클을 활용한 매매 타이밍의 중요성을 강조합니다. 폭등기에는 적절히 매도하고 전세로 전환하여 자산을 지키고, 하락기에는 다시 매수하여 자산을 불리는 '전세-자가 갈아타기' 지략을 통해 젊은 세대도 목돈손실 없이 자산을 증식할 수 있는 구체적인 방법을 배울 수 있습니다. 막연한 내집마련의 꿈이 아닌, 현실적인 자산 증식 로드맵을 찾는 분들에게 실질적인 통찰을 제공할 것입니다.

 

1. 우리나라 부동산 시장의 특성 및 투자 원칙

1. 거주와 투자의 불가분 관계: 우리나라 부동산은 거주와 투 자가분리될 수 없는 불가분의 관계에 있다.
   1. 집을 매수하는 것은 곧 투자 상황에 직면하는 것이므로, 집을 살 때는 투자 측면을 반드시 고려해야 한다.
   2. 가능하면 집을 샀을 때 돈을 벌 수 있는 상태를 만드는 것이 중요하다.

 

1. 비교 대상의 중요성: 집 한 채를 가지고 있을 때 자산 증식여부를 판단할 때, 다른 사람의 집값 상승과 비교하는 것은 무의미하다.
   1. 집을 가지고 있을 때와 가지고 있지 않을 때를 비교해야 한다.
   2. 무주택자는 집값 상승 시 돈을 벌 수 없지만, 유주택자는 재산이 불어나는 것을 의미한다.
   3. 전세거주 자가집 구매를 고민할 경우, 집 구매로 인한 자산 증감 여부를 고려해야 한다.
      1. 집값이 오르면 자산이 늘고, 내리면 줄어들며, 전세유지 시 자산은 그대로이다.

 

2. 실거주 아파트 한 채로 자산 증식하는 방법: '전세-자가 갈아타기' 지략

1. 부동산 사이클 활용: 집값이 어느 정도 오르면 반드시 다시 떨어지는 시기가 오므로, 이때를 활용해야 한다.
   1. 폭등기 매도 및 전세 전환: 집값이 많이 올랐다고 판단되는 시점에 집을 팔고 전세로 갈아타는 것이 집 한 채로 돈 버는 방법이다.
      1. 주식 시장의 대세 하락기처럼 아파트시장에도 대세 하락기가 존재하며, 이때는 매도 후 전세로 전환하는 것이 현명하다.
      2. 주거는 필수품이므로, 매매와 임대중 하락기에는 임대(특히 전세)가 훨씬 유리하다.
      3. 전세는 자산 손실이 거의 없지만, 매매는 하락기때 자산 손실이 크다.
   2. 하락기 재매수: 전세로 갈아탄 후 3~4년(실제로는 5~6년) 후에 집값이 많이 내려갔을 때 다시 집을 사는 전략이다.
      1. 이 전략을 통해 두 채를 살 수도 있을 만큼 자산을 불릴 수 있다.
      2. 하락기를 임대로 회피함으로써 자산 손실을 막을 수 있다.

 

1. '전세-자가 갈아타기' 지략: 집 한 채만 가지고 있으려 한다면 전세와 자가를 적절하게 넘나드는 지략을 통해 자산을 늘려갈 수 있다.
   1. 이 전략은 특히 목돈이 많지 않은 젊은 세대에게 유리하다.
      1. 젊은 세대가 하락기에 전 재산과 같은 목돈(1~4억 원)을 투자하면, 집값 하락 시 삶의 의지가 꺾일 수 있다.
      2. 대세 하락기는 피하는 것이 좋다.

 

1. 매도 타이밍의 중요성: 폭등기에는 모든 에너지가 쏠려 나중에 하락기가 되면 수요 자가없어 팔고 싶어도 팔지 못하는 문제가 발생한다.
   1. 꼭대기 매도 욕심 버리기: 꼭대기에서 파는 것은 불가능에 가깝고, 단 한 명만이 누릴 수 있는 혜택이다.
   2. 적절한 매도 시점: 저점에서 약 세 배 정도 올랐을 때(예: 10억 원) 정리하는 것이 적절하다.
      1. 이후 집값이 더 오르더라도(예: 12억, 15억 원) 그 욕심을 버리고 무시할 수 있어야 한다.
      2. 더 오를 것을 맞추려다 보면 매도 시점을 놓쳐 팔지 못하게 된다.
   3. 사이클 공부의 중요성: 우리나라 부동산의 특성을 제대로 이해하고, 과거 패턴에서 적절한 매도 기준을 찾아 연구하는 것이 사이클 공부이다.

 

1. 더 좋은 투자 방법: 자신이 거주하는 지역의 아파트를 적당한 시점에 팔고, 다른 지역의 상승할 수 있는 사이클을 가진 아파트를 투자 목적으로 매수하는 방법이다.
   1. 자신은 전세로 살면서 다른 사이클에 있는 지역의 집을 사서 계속 돈을 벌 수 있다.

 

1. 부동산 사이클 주기: 우리나라 시장에서 사이클 주기는 약 15년 정도이며, 오르는 기간은 약 7~8년, 떨어지는 기간은 약 6년이다.
   1. 이 주기는 변할 수 있으며, 그대로 적용되는 것은 아니다.
   2. 이러한 사이클을 이해하고, 저점 대비 세 배 정도 올랐을 때 매도하고 전세로 갈아타는 방법은 자산을 불려가는 좋은 방법이다.

 

3. 2013년 침체기 신혼부부 상담 사례

1. 상담 배경: 2013년 아파트 분양당시, 목돈이 없어 전세, 월세, 매수 중 고민하던 젊은 신혼부부가 모델하우스에 방문했다.
   1. 부부는 집 구경 후 위치에 만족했으나, 계약금약 2천만 원이 없어 고민했다.
   2. 당시 2013년은 시장 침체기여서 집값 상승을 예상하기 어려운 시기였다.
   3. 부부가 계약금이 없다고 말한 것은 방어적인 측면에서 거절의 표시로 추정된다.

 

1. 소장의 상담 내용: 소장은 부부에게 당시 집값이 올라가는 시기이며, 직장인 월급 저축보다 빠르게 움직이므로 무리해서라도 집을 구입하는 것이 유리하다고 조언했다.
   1. 소장은 당시 시장 분위기와 달리 집값 상승에 대한 확신을 가지고 있었다.
   2. 소장은 부부에게 청약을 통해 좋은 자리를 예약하고 3일간 고민할 시간을 주었다.
      1. 가계약은 원칙적으로 해지할 수 없는 계약이지만, 분양현장에 따라 해지가 가능한 경우도 있다.
      2. 소장이 근무하던 현장에서는 가계약해지가 가능하다고 설명했다.

 

1. 부부의 번복과 재설득: 부부는 다음날 전화로 집 구매를 포기하겠다고 통보했다.
   1. 포기 이유는 현재 자금이 없어 계약금은 마련할 수 있지만, 2년 뒤 입주 시 잔금을 모을 자신이 없다는 것이었다.
   2. 소장은 부부의 합산 소득(7천만 원)이면 충분하며, 데이트 비용 절약과 무리한 저축을 통해 가능하다고 설명했다.
   3. 소장은 부부의 의지가 중요하며, 억지로 집을 사면 후회할 수 있다고 덧붙였다.
   4. 부부는 집을 사고 싶지만 뉴스나 주변 의견 때문에 집값 하락을 걱정했다.
   5. 소장은 집값이 올라갈 수밖에 없는 이유와 집 한 채라도 가지고 있어야 뒤처지지 않고 살아갈 수 있다는 조언을 장시간 설명하여 부부를 설득했다.

 

1. 계약 진행 및 결과: 결국 부부는 가계약해지를 번복하고 정식 계약을 진행했다.
   1. 시간이 흘러 입주 후, 집값은 책을 쓸 당시 1억 원 이상 상승했으며, 실제로는 더 많이 상승했다.
   2. 만약 부부가 그때 집 구매를 포기했다면 자산 증식기회를 놓쳤을 것이다.