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* "앞으로 부동산 더 무서워질 겁니다"라는 경고 속에서 무주택자와 1주택자는 어떻게 해야 할까요?
정부의 규제 정책이 시장의 왜곡을 심화시키고 있으므로, 무주택자는 떨어질 때만 기다리지 말고 자금이 되고 필요한 경우 내집 마련을 실행하고, 1주택자는 연령대별 상황에 맞춰 자산 정리 및 현금 확보 전략을 고려해야 합니다.
* 현 정부의 부동산 규제 정책이 실패할 것이라고 보는 이유는 무엇인가요?
역사적으로 규제로 집값을 잡은 적이 없으며, 수요 억제는 일시적인 효과만 있을 뿐 시장의 자전 기능과 국민의 내집 마련 욕구를 이길 수 없기 때문입니다.
부동산 시장의 구조적 문제와 정부 정책의 한계를 날카롭게 분석하며, 무주택자와 1주택자가 취해야 할 실질적인 생존 전략을 제시합니다. 김인만 소장은 규제 일변도의 정책이 시장의 외곡과 양극화를 심화시키고 있음을 지적하며, 개인의 인생과 가족의 안정을 위한 내 집 마련의 꿈을 꺾을 수 없음을 강조합니다. 특히, 연령대별 자산 관리 원칙(젊은 층의 공격적 투자, 시니어의 현금화 및 정리)과 외부 충격에 대비한 리스크 관리 방안까지 구체적으로 조언하여, 불안한 시장 상황 속에서 흔들리지 않고 자신만의 기준을 세울 수 있는 통찰을 얻게 될 것입니다.
1. 11호 부동산 대책 분석 및 정부 정책 기조 비판
1.1. 11호 대책의 내용과 시장 반응
- 11호 대책의 성격: 이재명 정부의 세 번째 대책이자 기존 규제 패턴을 파격적으로 바꾼 초강력 대책이다.
- 기존 규제 방식: 집값 상승 시 조정 대상 지역, 투기 과열 지구, 투기 지역, 토지 거래 허가 구역을 단계별로 규제했었다.
- 11호 대책의 파격성: 이번에는 수도 서울 전체와 경기도 12곳을 3중 규제(조정 대상 지역, 투기 과열 지구, 토지 거래 허가 구역)로 한 번에 지정하여 큰 충격을 주었다.
- 지역별 시장 반응: 지역마다 반응이 상이하게 나타났다.
- 기대감 지역: 규제에서 빠진 일부 지역들은 기대감을 가졌다.
- 무덤덤 지역: 강남처럼 원래 규제 지역이었던 곳들은 큰 반응이 없었다.
- 각오한 지역: 마포, 성동, 분당, 과천 등 많이 오른 한강벨트나 경부 라인 지역은 규제를 각오했다.
- 분노/좌절 지역: 노도강(노원, 도봉, 강북), 금광구(금천, 광명, 구로), 수원 팔달구, 장안구 등은 규제 지정에 분노와 좌절을 표출했다.
- 풍선 효과 지역: 동탄 신도시처럼 규제 지역에서 빠진 곳에서는 풍선 효과가 발생했다.
1.2. 대책의 핵심 요지와 정부의 의도 분석
- 이번 대책의 핵심 두 가지: 규제 지역 확대와 대출 한도 강화이다.
- 대출 규제 강화의 역사와 내용:
- 6.27 대책: 집값 6억 원 초과 시 대출을 해주지 않는 초강력 대책이었으나, 효과가 두 달밖에 지속되지 않았다.
- 11호 대책의 대출 규제: 집값 구간별로 대출 한도를 다시 잘랐다.
- 25억 원 초과: 대출 4억 원 (기존 6억 원에서 축소)
- 15억 원 ~ 25억 원 사이: 대출 4억 원
- 15억 원 미만: 대출 6억 원 (기존 유지)
- 정부 정책 기조의 변화: 문재인 정부와 이재명 정부의 투기 기준이 달라졌다.
- 문재인 정부 시절 기준: 집을 많이 가진 사람(다주택자, 2주택 이상)을 투기꾼으로 간주하고 규제했다.
- 시장 반응 (똘똘한 한 채): 다주택 규제(취득세, 양도세, 종부세 중과세)를 피하기 위해 시장은 똘똘한 한 채를 선택했다.
- 최근 집값 상승과 정부의 새로운 프레임: 똘똘한 한 채 트렌드로 인해 핵심 지역 집값이 다시 상승하자, 정부는 새로운 규제 프레임을 적용했다.
- 새로운 투기 기준 1: 1주택자임에도 대출을 많이 받는 사람을 투기로 간주하여 대출 규제를 강화했다.
- 새로운 투기 기준 2: 실제 거주하지 않고 전세를 끼고 사는 사람을 투기로 간주하여 토지 거래 허가 구역을 지정해 전세 끼고 매입하는 것을 막았다.
- 정책 성공 여부: 정부 정책이 성공할지는 3개월 정도가 관건이 될 것으로 보인다.
1.3. 규제 정책의 한계와 시장의 역습
- 규제의 장기적 효과 부재: 시장은 규제에 적응하고 익숙해진다.
- 강남 사례: 강남 3구와 용산구는 8년째 규제 지역, 5년째 토지 거래 허가 구역으로 지정되었음에도 집값은 계속 올라갔다.
- 규제의 본질: 규제는 구매 능력을 제한하여 거래량은 떨어뜨리지만, 돈 있는 사람들의 구매를 막지는 못한다.
- 결과: 규제는 양극화를 심화시켜 좋은 곳만 사려는 전략을 구사하게 만든다.
- 국민의 생존 전략과 정부 규제의 충돌:
- 집의 의미: 대한민국에서 집은 가족의 주거 안정, 노후 준비, 자녀의 인생이 달린 한 가정의 인생이다.
- 규제의 한계: 개인의 인생이 달린 집을 규제하고 팔라고 하거나 세금을 올린다고 해서 팔지 않는다.
- 엇박자: 정책 입장에서 이를 투기로 간주하는 것과 국민의 인생이 충돌하면서 엇박자가 발생한다.
- 결론: 정부가 투기를 잡겠다고 전쟁을 시작했으나, 이 전쟁의 결말은 정부의 규제가 국민의 인생을 이기지 못할 것이다.
- 시장 수요의 이동 (풍선 효과):
- 규제 회피: 규제 지역으로 묶인 광교나 용인 수지 대신, 규제 지역에서 빠진 동탄 신도시, 구리, 인천 송도 등으로 수요가 이동하여 해당 지역의 매물이 사라지고 호가가 오르는 현상이 발생했다.
- 수요자들의 생존 전략: 시장 수요자들은 끊임없이 생존 전략을 찾는다.
- 대출 규제에 따른 수요 변화:
- 부자 영향 미미: 현금이 많은 부자들은 대출 규제에 눈도 깜짝하지 않는다.
- 실질적 영향: 28억 원 아파트를 사려던 사람이 대출이 6억 원에서 2억 원으로 줄어들면, 25억 원이나 24억 원 아파트를 사야 한다.
- 가격대 하향 조정: 17억~18억 원 아파트를 사려던 사람들은 대출 한도가 6억 원에서 4억 원으로 줄어들면 15억 원 아래 구간의 아파트를 찾아야 한다.
- 전략 수정: 결국 가격대가 내려오는 아파트를 찾기 위해 지역을 바꾸거나, 면적을 줄이거나, 신축에서 준신축, 구축으로 전략을 수정하게 된다.
- 투기 프레임의 문제점:
- 투기의 정의: 투기는 시장을 교란시키거나 감당할 수 없는 리스크에 취해질 때 발생한다 (예: 무자본 갭투자로 전세금 미반환).
- 국민의 내 집 마련: 국민이 집 하나를 사는 것을 투기로 간주하거나, 대출을 많이 받거나, 전세를 끼고 사는 것을 투기로 모는 것은 문제이다.
- 전세 끼고 사는 이유: 세입자로 살면서 자금이 부족하지만, 몇 년 후 이사를 위해 미리 집을 사두는 것은 자본주의 사회에서 문제가 없다.
- 결론: 집 하나 사는 것을 투기 프레임으로 만들면서 정책의 앞뒤가 맞지 않게 되었다.
2. 정부 정책의 실패 원인과 구조적 문제 진단
2.1. 규제 정책의 비효율성과 부작용
- 국민의 반발: 정부 정책이 약발이 먹히지 않는 이유는 국민들이 가족의 인생을 위해 처절하게 투쟁하고 강력하게 반발하기 때문이다.
- 풍선 효과의 확대 지정 문제:
- 정부의 의도: 풍선 효과를 우려하여 미리 수도권 전체를 확대 지정했으나, 이는 잠재적 범죄자로 간주하고 미리 때리는 것과 같다.
- 모순: 수도권 전체를 묶지 않고 12개 지역만 묶어 나머지 지역에 풍선 효과를 생기게 하는 것은 모순이다.
- 결과: 수도권 전체를 묶어도 풍선 효과는 지역 내에서 덜 오른 곳으로 이동하며 끊임없이 발생한다.
- 역사적 실패 반복: 규제 정책으로 집값을 잡은 정부는 없으며, 노무현, 문재인, 이재명 정부까지 세 번째 규제 정책을 사용하고 있다.
- 오만과 자만: 두 번의 전쟁에서 실패한 똑같은 전략을 세 번째 전쟁에서 사용해 이기려 하는 것은 지나친 오만이나 자만이다.
2.2. 세금 규제의 위험성과 딜레마
- 남은 규제 카드: 대출 규제와 지역 규제에 이어 남은 카드는 세금 규제이다.
- 세금 규제의 심각성: 정부는 세금 규제를 쓰지 않으려 하는데, 이는 문제가 더 심각해지고 조세 저항이 일어나기 때문이다.
- 국민의 인식: 집값 상승이 개인의 잘못이 아니라 수요와 공급의 밸런스를 못 맞춘 국가의 잘못이라고 생각한다.
- 서울 집중화 문제: 서울의 수요 과잉(양질의 일자리, 인프라)과 공급 부족(땅 부족)은 개인의 문제가 아닌 국가의 문제이다.
- 정부의 책임: 10년, 20년, 30년 동안 양극화 문제를 방치해 놓고 이제 와서 개인에게 세금 규제로 때리는 것에 국민이 가만히 있지 않을 것이다.
- 세금 규제 성공을 위한 조건 (보유세 인상 + 거래세 인하):
- 보유세 인상: 종합부동산세 인상 시 국민들은 분노하고 표심에 영향을 주어 정치적 부담이 크다.
- 양도세/취득세 인하 (거래세 인하): 보유세 인상에 따른 부담을 줄이고 매물이 나올 수 있도록 출구를 만들어 줘야 한다.
- 예시: 양도세를 6~45%에서 최고 세율 35%로, 1년 내 매도 시 25%로 낮춰주면 매도를 고려할 수 있다.
- 부자 감세 논란과 정치적 딜레마:
- 무주택자의 상실감: 거래세 인하는 집값 상승으로 자산 격차가 벌어진 무주택자들에게 상대적 박탈감을 느끼게 하며, 부자 감세 논란을 일으켜 표가 이탈된다.
- 여당의 딜레마: 보유세를 올려도 표가 날아가고, 양도세를 내려도 표가 날아가는 상황이다.
- 문재인 정부의 실패 사례 (거래세 인상):
- 모든 세금 인상: 문재인 정부는 거래세까지 모두 올렸다.
- 매물 잠김 현상: 양도세율이 3주택 이상 82.5%, 2주택 이상 70%에 달하자 집주인들은 그 돈을 내고 팔지 않고 증여를 선택했다.
- 결과: 매물 잠김 현상이 발생하여 수요 과잉/공급 부족인 서울의 집값이 폭등했다.
2.3. 공급 대책의 한계와 구조적 문제
- 공급 대책의 비현실성: 정부는 공급을 늘리겠다고 하지만, 국민들은 이를 믿지 않는다.
- 9.7 대책의 한계: 135만 호 착공 계획을 발표했으나, 완공까지 3~4년이 걸려 2028년~2029년까지는 물량이 나오지 않는다.
- 국민의 불신: 국민들은 공공 주도로 짓는 집을 원하지 않으며, 정부의 공급 계획에 대한 신뢰가 없다.
- 장기적인 공급 및 수요 분산 실패:
- 공급의 장기성: 공급은 10년, 재건축/재개발은 더 오래 걸리므로 10년, 20년 전부터 꾸준히 공급했어야 했다.
- 수요 분산 실패: 혁신도시, 기업도시, 세종시 개발은 서울 집값 안정에 기여하지 못하고, 오히려 지방 원도심/구도심의 공동화 현상을 초래하며 지방을 죽였다.
- 과거 정부의 공급 중단:
- 박근혜 정부: 집값 하락으로 신도시 개발을 안 하여 공공 택지 개발이 5년 정도 멈췄다.
- 박원순 서울시장 시절: 10년 동안 재개발 구역 390여 개를 해제하고 35층 룰을 적용하여 서울의 공급이 10년 동안 끊겼다.
- 현재의 딜레마: 지금 노력해도 물량은 5년 후(혹은 그 이상)에나 나오므로, 국민들은 정부의 공급 대책을 믿지 않는다.
2.4. 정책 전환의 필요성과 유동성 문제
- 정책 리셋 요구: 규제가 누더기가 되어 약발이 안 먹히므로, 원점에서 백지 상태로 정책을 다시 설계해야 한다.
- 외곡 심화: 기존 규제에 덕지덕지 더 붙이면 시장은 때릴수록 외곡이 심해지고 반드시 역습을 한다.
- 정치적 부담: 세금 규제까지 하게 되면 내년 6월 지방 선거에서 여당이 서울 선거를 망칠 수 있다는 우려가 나온다.
- 구조적 문제 (유동성): 집값 상승은 단순히 수요/공급 문제가 아닌, 유동성 문제와 맞물려 있다.
- 자산 가격 동반 상승: 집값뿐만 아니라 코인, 주식, 금값 등 모든 자산 가격이 올랐는데, 이는 시중에 풀린 M2(통화량) 4,400조 원의 힘 때문이다.
- 정부의 언밸런스: 정부는 주식은 부양하고 싶고 집값은 잡고 싶어 하는 언밸런스한 정책을 펴고 있다.
- 금리 정책의 딜레마: 집값을 잡으려면 금리를 올려야 하지만, 금리를 올리면 주식 시장과 경제가 무너진다.
- 결론: 정부는 경제와 주식을 살리기 위해 금리를 내리고 싶어 하므로, 수요 억제 정책을 펴지만 이는 성공한 적이 없다.
- 정책 전환의 용기: 획기적인 전환 없이 세금 규제를 더하는 것은 돌파구가 될 수 없다.
- 필요한 용기: 부자 감세 논란과 지지 기반의 반발을 무릅쓰고 보유세를 올리고 양도세를 내리는 용기가 필요하다.
3. 시장 동향 전망 및 무주택자/1주택자 전략
3.1. 단기 시장 동향과 장기적 전망
- 단기 안정화 (3개월): 11호 대책의 영향으로 2~3개월 정도는 거래량과 상승률이 줄어들고 안정되는 모습을 보일 것이다.
- 장기적 상승 가능성: 시장이 규제에 익숙해지고 내성이 생기면 다시 올라간다.
- 규제 해제의 어려움: 규제를 풀면 집값이 폭등할 수 있어 토지 거래 허가 구역 등 규제를 풀기도 어렵다.
- 문재인 정부 전철: 결국 문재인 정부처럼 될 가능성이 높다.
- 시장 자정 기능과 양극화 심화:
- 자정 기능: 집값이 많이 올라가면 수요자들이 멈추고 다른 지역을 알아본다.
- 메커니즘: 시장은 올랐으면 멈추고, 덜 오른 지역이 따라서 올라가는 메커니즘을 가진다.
- 결과: 규제 지역으로 지정된 노도강 지역도 시간이 지나면 키를 맞출 가능성이 높고, 규제에서 빠진 지역들은 풍선 효과로 올라갈 가능성이 높다.
- 정부의 자극: 지나친 정부의 규제는 반응 속도를 빠르게 하고 외곡을 생기게 한다.
3.2. 추가 규제 가능성과 세금 규제 전망
- 추가 규제 불가피: 집값이 계속 상승하면 추가 규제가 나올 수밖에 없다.
- 세금 규제 카드: 지방 선거 전까지는 피하고 싶겠지만, 결국 세금 규제 카드가 나올 수밖에 없다.
- 보유세 인상 방법: 정부는 보유세만 올리고 거래세는 그대로 둘 가능성이 높다.
- 공정 시장 가액 비율 조정: 공시 가격 현실화를 통해 공정 시장 가액 비율(현재 60%)을 80%로 올릴 가능성이 높다.
- 세율 개정 부담: 세법 개정을 통한 세율 인상은 정치적 부담이 크므로 피할 것이다.
- 양도세 중과 유예: 2026년 5월 9일까지는 다주택자 양도세 중과세가 유예되므로, 정부는 그 이전에 팔라는 신호를 주고 싶어 한다.
- 시장 반응: 시장에서는 그 정도 유예만으로는 매물을 팔지 않을 것이다.
3.3. 규제 정책의 근본적 한계와 양극화 심화 원인
- 수요 억제 정책의 실패: 역사적으로 규제로 집값을 잡은 적이 없다.
- 구매 욕구와 능력: 집을 사려는 구매 욕구가 존재하는데, 정부가 구매 능력(대출, 전세)을 제한하면 다른 방법을 찾는다.
- 정의와 현실의 괴리: 정책 입안자들도 자기 가족을 위해서는 좋은 학교, 좋은 집을 선택하지만, 정책 방향은 평준화나 수요 억제를 지향하여 국민들의 공감을 얻지 못한다.
- 일시적 효과: 수요 억제 정책은 일시적인 효과만 얻을 수 있으며, 구조적인 문제(수요/공급 불균형, 양극화, 유동성)가 복합된 상황에서는 성공할 수 없다.
- 시장 단순화 오류: 정부는 시장을 너무 단순하게 투기로만 생각하지만, 그 시장에는 본인 가족과 같은 다양한 사정을 가진 개인들이 포함되어 있다.
- 양극화 심화의 구조적 원인:
- 대한민국의 특수성: 대한민국은 6.25 전쟁 이후 70년 된 신생 국가로, 초기에는 계층 사다리가 넓었으나 사회가 선진화되면서 계층 사다리가 줄어들고 있다.
- 마지막 발버둥: 현재 사회는 마지막 양극화 열차에 올라타기 위한 발버둥을 치고 있는 상황이다.
- 노력의 한계: 과거에는 노력해서 서울에 집을 살 수 있었으나, 이제는 노력만으로는 살 수 없는 시대로 가고 있다.
- 지방 소멸과 자본 이동: 지방 소멸(인구 감소, 인구 이동)이 심화되면서 지방의 자본이 서울 수도권으로 빨려 들어와 고가 자산의 가격을 더욱 올리고 있다.
- 자본 시장의 상호 작용:
- 유동성의 영향: 주식 시장이 상승하면(예: 3,600~3,700) 주식으로 돈을 번 사람들이 그 돈을 빼서 집을 사게 된다.
- 자산 간 이동: 시니어들이 강남 아파트를 팔고 강동구로 옮겨 남은 돈으로 자녀 증여, 생활비, 주식/코인 투자를 하는 등 자본 시장은 상호 작용한다.
- 이분법의 오류: 부동산 투자를 악마화하고 주식 투자를 천사처럼 보는 이분법으로는 문제를 해결할 수 없다.
- 정책 기조 전환의 필요성:
- 선진국 사례: 미국은 이미 금융 위주로 발달하여 주식 시장을 부양해야 하는 나라이며, 우리나라도 선진화되면 부동산 비중이 줄어들 것이다.
- 인위적 개입의 부작용: 정책은 자연스럽게 흘러가도록 보조해야 하며, 인위적으로 개입하여 뒤트는 순간 지금과 같은 역풍을 맞게 된다.
3.4. 현 부동산 시장 진단과 정책 방향 제언
- 현 시장 상황 진단: 정부가 세 번의 대책으로 과잉 대응하여 폭풍 전야와 같은 상황이다.
- 진단 오류: 정부는 구조적 문제(양극화, 서울 집중화, 유동성)를 간과하고, 단순히 대출 규제로 돈줄을 막으면 집값이 떨어진다는 낭만적인 생각을 했다.
- 공급 대책의 한계: 국민들은 정부의 공급 대책을 믿지 않으며, 공공이 지은 집을 원하지도 않는다.
- 위험한 상황: 진단과 방향성 자체가 틀렸기 때문에 배가 산으로 가고 있으며, 지금이라도 원점에서 다시 시작해야 한다.
- 무주택자를 위한 정책 제언:
- 상실감 해소: 무주택자들의 상실감을 해소하기 위해 노력하면 집을 살 수 있도록 많은 분양 물량을 낼 수 있는 제도를 만들어야 한다.
- 청약 제도 개선: 청약 제도가 너무 복잡하고 가점이 높아도 당첨되기 어려우므로, 획기적으로 희망을 가질 수 있도록 개선해야 한다.
- 정책 전환의 구체적 방안:
- 불안 해소: 정부가 불안을 조장하지 않고, 시장에 맡기면서 문제 있는 부분만 걸러내야 한다.
- 규제 폐지: 다주택자 규제 폐지, 재건축 초과이익 환수제 폐지 등 해야 할 일이 많다.
- 백지 재설계: 원점에서 백지 상태로 정책을 다시 설계해야 하며, 보유세를 올리고 양도세를 내려 매물이 나오게 하는 심플한 정책으로 가야 한다.
- 골든 타임 경고:
- 학습 효과 인정: 노무현, 문재인 정부의 실패를 통해 정책 기조가 틀렸음을 빨리 깨달아야 한다.
- 국민의 인내심 부족: 문재인 정부 시절에는 3년을 기다려줬지만, 지금은 학습 효과로 인해 3년을 기다려주지 않는다.
- 마지막 골든 타임: 지금이 마지막 골든 타임이므로 빨리 수습해야 한다.
3.5. 집값 하락의 원인과 무주택자/1주택자 전략
- 집값 하락의 원인 (외부 충격): 집값 하락은 정책이 아닌 외부 변수에 의한 충격에 의해서 발생했다.
- 과거 사례: IMF 외환 위기(2.5년 조정), 글로벌 금융 위기(6개월~1년 조정), 문재인 정부 시절 미국의 급격한 기준 금리 인상(1년 조정) 등이 있었다.
- 집주인의 심리: 집주인은 오늘보다 내일 집값이 더 떨어질 것 같을 때만 판다.
- 현재 상황: 현재는 서울 입주 물량 부족, 돈과 사람의 서울 집중, 기준 금리 인하 기대, 유동성 등으로 인해 집값이 떨어질 것 같지 않으므로 집주인들이 팔지 않는다.
- 매도 조건: 미국이나 중국의 경제 문제가 생기는 등 불확실성, 불안감, 공포가 있을 때 집주인들은 매도한다.
- 하락 구간의 기회:
- 1주택자 전략: 하락 구간이 나오더라도 잘 버티는 전략이 필요하다.
- 무주택자 전략: 고점 대비 30% 정도 떨어지면 매수하는 것이 기회가 될 수 있다.
- 장기적 전망 (2040년~2045년):
- 서울/수도권: 2040년~2045년까지는 인구 유입이 있어 크게 문제 되지 않을 것이다.
- 지방 소멸: 지방은 소멸이 더 빠르므로, 정부는 지방 경제와 산업에 투자하여 수요 분산 정책을 지금부터라도 노력해야 한다.
- 정부의 자극 문제:
- 규제 역효과: 문재인 정부 시절 28번의 대책 발표가 없었다면 이 정도까지 올라가지 않았을 것이다.
- 시장 자정 기능: 강남 원베일리의 72억 원 거래 후 신고가가 나오지 않는 것처럼, 시장에는 자전 기능이 있다.
- 정부의 역할: 정부가 끊임없이 시장을 자극하여 오히려 집값을 올리고 있는 것이 아닌가 하는 생각이 든다.
3.6. 4분기 핵심 변수와 장기 우상향의 조건
- 4분기 핵심 변수: 정책(후속 대책, 세금 대책, 풍선 효과 규제)과 기준 금리 인하 두 가지가 변수가 될 것이다.
- 단기 전망: 4분기에는 거래량과 상승률이 떨어지겠으나, 일부 지역은 풍선 효과로 불장이 될 가능성이 높다.
- 위험성: 4분기가 왜곡된 채 지나가고 규제 지역들이 내성이 생기면 2026년이 힘들어질 수 있다.
- 집값 폭락의 위험성:
- 경제 충격: 지나친 급등 후 급락하게 되면 금융 시장으로 위기가 전이되고, 세입자들은 역전세로 전세금을 못 받는 등 경제가 폭망할 수 있다.
- 정부의 대응: 집값이 폭락하면 진보 정부든 보수 정부든 규제를 풀 수밖에 없다 (예: 김대중 정부, 박근혜 정부).
- 결론: 정부는 안정적인 정책을 유지할 필요가 있으나, 지금은 너무 외곡이 많이 되고 있다.
- 부동산 장기 우상향의 조건:
- 인플레이션 방어: 부동산은 장기적으로 우상향하는데, 이는 화폐 가치가 떨어지는 인플레이션 해지 기능 때문이다.
- 지역별 편차: 무조건 우상향하는 공식은 맞지 않으며, 지역에 따라 편차가 크다.
- 상승 조건: 수요가 뒷받침되고 공급이 부족한 서울 수도권 지역은 상승 속도가 빠르다.
- 하락 조건: 수요가 뒷받침되지 않거나 공급이 지나치게 많은 지역은 인플레이션 해지도 못할 수 있다.
- 결론: 인구가 줄어드는 시대이므로, 수요와 공급의 밸런스를 보면서 장기적인 우상향 전략을 세워야 한다.
3.7. 연령대별 부동산 관리 및 리스크 관리 원칙
- 연령대별 투자 전략:
- 젊은 층: 공격적인 투자가 필요하다.
- 50대 이상: 주택 수 늘리기보다는 안정적인 고정 수입 확보에 집중해야 한다.
- 70대 이상: 정리 단계로 가야 한다.
- 시니어의 노후 부동산 관리 원칙 (70세 이상):
- 주거 안정성 확보: 내가 살고 있는 주거의 안정성을 이루는 것이 전제 조건이다.
- 다주택 정리 및 현금화: 70세 이상 다주택자는 사는 집 하나를 제외하고는 정리하여 최대한 현금성 자산을 확보하는 것이 좋다.
- 현금 활용: 확보한 현금으로 자녀에게 증여하고, 생활비로 쓰며, 맛있는 것을 사 먹는 등 인생을 즐기는 데 사용해야 한다.
- 1주택 준비: 현금화가 어려운 분들은 빨리 1주택이라도 준비하여 주택 연금 가입(공시 가격 12억 이하)을 고려해야 한다.
- 재개발/재건축 투자 비추천:
- 시간 소요: 재건축/재개발은 보통 15년 이상 걸리므로, 70세 시니어에게는 추천하지 않는다.
- 전략 예시: 70세에 대치동 은마아파트(40억 이상)를 가지고 있다면, 팔아서 10억 원짜리 쾌적한 신도시 아파트를 사고, 나머지 30억 원으로 자녀 증여, 안전 자산 투자, 주식/코인 투자 등 포트폴리오를 구성하여 즐기는 것이 좋다.
- 자녀의 부모님 인생 개입 금지:
- 불행 초래: 부모님을 시골에서 도시로 모셔오는 것은 부모님을 불행하게 만드는 길이다.
- 생활 패턴 존중: 부모님은 평생 살아온 패턴대로 사는 것이 행복이므로, 자녀는 부모님 인생에 개입하지 말고 용돈을 드리는 것이 최선이다.
- 부동산 리스크 관리 원칙:
- 위기 기간 설정: 과거 사례(IMF 2.5년, 금융 위기 6개월~1년, 금리 인상 1년)를 볼 때, 3년 정도는 위기가 생겼을 때 버틸 수 있는 리스크 관리가 필요하다.
- 버티는 전략: 3년 동안 집값 하락, 대출 이자 증가 상황에서 허리띠를 졸라매고 버틸 수 있는 계획을 세워야 한다.
- 과도한 몰입 금지: 투자할 때 간당간당하게 계획을 세우지 말고, 예상치 못한 변수(건강, 국가 문제, 가족 문제)에 대비하여 투자에 너무 올인하지 말아야 한다.
3.8. 구독자를 위한 최종 조언
- 불안해하지 말 것: 불안한 이유는 상대적인 비교 때문이므로, 주변 사람들과 비교하지 말고 흔들리지 않아야 한다.
- 내 집 마련의 기회:
- 냉정한 실행: 내 집 마련이나 갈아타기가 필요하다면 감정을 빼고 시차를 두고 실행해야 한다.
- 규제 환경 활용: 11호 대책으로 시장이 진정되고 있으므로, 오히려 내 집 마련하기 좋은 환경이며, 집주인에게 가격을 깎아 달라고 요구할 수도 있다.
- 자신만의 기준 확립:
- 대결 구도 지양: 부동산을 투기다 아니다의 대결 구도로 보지 말고, 본인 인생과 전략을 찾아야 한다.
- 매수/매도 결정: 내 집 마련이 필요한 사람은 떨어질 때만 기다리지 말고 자금이 되면 매수하고, 매도가 필요한 사람은 매도를 해야 한다.
- 부동산의 목적: 부동산은 내 인생을 행복하게 살 수 있는 수단이지, 목표나 목적이 될 수 없으므로 분위기에 휩쓸리지 말고 자신만의 기준을 세워야 한다.
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