토허제로 다 묶었지만... 이거 해결 못하면 집값 다시 폭등한다

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* 토지거래허가구역(토허제) 정책이 해결하지 못하면 집값이 다시 폭등할 수 있는 이유는 무엇인가?

토허제는 대출 규제와 엮여 실수요자들의 매매 수요를 억제했고, 이로 인해 매매 수요자들이 전월세 시장으로 유입되어 전세 수요가 급증했기 때문이며, 임대차법으로 인해 전세 매물 공급이 막혀 전세가가 폭등할 수 있습니다

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* 전세 가격이 올라가면 집값에 미치는 영향은?

전세 가격이 올라가면 집값이 스멀스물 다시 올라가고, 이는 투자자나 실거주자들의 조바심을 유발하여 집값 상승으로 이어질 수 있습니다

 

정부의 토지거래허가구역(토허제) 정책이 단기적으로 집값을 억눌렀을지라도, 그 이면에 숨겨진 전세가 폭등이라는 시한폭탄을 간과해서는 안 됩니다. 이 콘텐츠는 대출 규제와 묶인 실수요자들이 전세 시장으로 유입되면서 발생하는 전세 매물 부족 현상과 임대차 3법으로 인한 공급 경색의 메커니즘을 명쾌하게 분석합니다. 지금 당장 전세 수요자라면 하반기 극심한 전세난에 대비해 최대한 빨리 전세를 확보해야 하며, 이 분석을 통해 향후 집값 상승 가능성까지 예측하는 실질적인 대응 전략을 얻을 수 있습니다.

 

1. 토지거래허가구역(토허제) 정책의 단기적 효과와 숨겨진 위험: 전세가 폭등 메커니즘 분석

 

1.1. 토허제 정책의 배경 및 대출 규제와의 연관성

1. 토허제 정책의 목적 및 현황: 정부가 토지거래허가구역(토허제) 정책을 통해 서울과 수도권의 집값을 단기적으로 억제하고 있습니다.
2. 토허제의 정의: 토허제는 실거주가 가능한 경우에만 집을 살 수 있도록 하는 제도입니다.
3. 대출 규제와의 결합: 이 정책이 대출 규제와 엮이면서, 대출이 줄어든 상황에서 실거주자만 집을 사도록 제한하는 것은 실거주자들의 집 구매 수요를 감소시키는 결과를 낳습니다.
4. 실수요자의 주거 이동: 대출 규제로 인해 집을 사지 못하는 실수요자들은 상대적으로 전세나 월세로 거주하게 됩니다.

 

1.2. 전세 수요 급증 및 매물 부족 현상

1. 수요 분포의 변화: 원래 매매, 전세, 월세 수요가 고루 분포되어야 하지만, 매매 수요자들이 전월세 시장으로 유입되면서 전월세 수요가 급증하는 현상이 발생합니다.
2. 전세 매물 소진 가속화: 올 초부터 전세 구하는 사람들에게 빨리 구하라는 조언을 자주 했으며, 실제 시장에서 전세 매물이 매우 빠르게 소진되고 있습니다.
3. 대단지 전세 물량 부족: 서울의 1천 세대 이상 대단지 기준으로 볼 때, 정상적인 상황이라면 전세 매물이 최소 20~30개 있어야 하지만, 현재는 3개에서 5개 정도밖에 없는 상황입니다.
4. 수요 집중: 기존에 줄어든 전세 물량에 더해, 토허제로 인해 매매 수요자들까지 전세 시장으로 유입되면서 전세 수요가 매우 몰리고 있습니다.

 

1.3. 임대차 3법으로 인한 전세 공급 경색 메커니즘

1. 공급의 제약: 전세 물량을 당장 공급할 수 없는 상황이며, 전세 공급은 임대차 3법에 묶여 있습니다.
2. 2+2 거주 의무: 2년 거주한 세입자는 2년 더 거주할 수 있는 법이 시행되고 있어, 대부분의 세입자들은 기존 거주지에 눌러앉는 것을 선호합니다.
3. 임대료 상승 압력: 현재 5억 원에 전세 거주 중인 사람이 옆 단지 시세가 8억 원인 것을 확인했을 때, 5% 인상(2,500만 원)만으로 2년 더 거주할 수 있다면 무조건 눌러앉게 됩니다.
4. 매물 잠김 현상: 이러한 이유로 전세 시장에 나와야 할 매물들이 나오지 못하고 있습니다.
5. 집주인의 가격 인상: 매물이 나오지 않아 개수가 적어지면, 집주인들은 다음 세입자가 들어올 것을 알기 때문에 전세금을 계속 높이는 상황이 발생합니다.

 

2. 공급 정책의 한계와 시장의 현실

 

2.1. 공공 주도 공급의 문제점과 민간 인센티브 부재

1. 공급 정책의 방향: 현재 정부는 공급을 억제하는 듯한 정책을 펼치고 있으며, 이는 공급을 쥐어 틀어막는 것처럼 보일 수 있습니다.
2. 자본주의 원리: 자본주의 사회에서는 모든 것이 돈으로 움직이므로, 공급이 잘 되려면 민간에 큰 인센티브와 수익을 주어 촉진하는 방식이 효과적입니다.
3. 공공 주체 의존의 한계: 대부분의 공급 주체가 공공이다 보니 민간이 가져갈 수익이 크지 않아 공격적인 공급 참여가 저조해집니다.
4. 공급의 어려움: 결과적으로 시장의 공급에 어려움이 발생할 수 있습니다.

 

2.2. 민간 브랜드 선호와 공공 공급의 수요 격차

1. 정부 정책에 대한 평가: 정부가 잘하는 것은 잘하고 못하는 것은 못한다고 평가해야 하며, 공공 공급이라는 취지는 좋으나, 이 정책이 비껴나가면 공급 부족 시그널을 줄 수 있습니다.
2. 선호하는 주거 형태: 사람들의 마음속에는 살고 싶은 집은 좋은 곳의 브랜드 민간 아파트입니다.
3. 공공 수요의 성격: 공공 아파트는 민간 아파트가 너무 비싸서 들어가지 못하는 사람들이 "공공이라도 공급해 달라"며 가는 차선책의 수요입니다.
4. 자금 흐름과 선호도: 시중에 막대한 돈이 풀리고 있는 상황에서, 막대한 돈을 가진 사람들은 공공에 들어가고 싶어 하지 않습니다.
5. 똘똘한 한 채 가격 상승: 정부가 공공 공급 시그널을 보냈음에도 불구하고, 똘똘한 한 채 가격은 역대 신고가를 계속 갱신하고 있습니다 (예: 반포 25평이 47억 원 신고가).

 

2.3. 공급 촉진을 위한 자본주의적 접근의 필요성

1. 인센티브 제공의 중요성: 자본주의에서는 사람들은 돈을 따라가므로, 건설사에 인센티브를 주고 적당히 돈을 벌게 해 주면서 빠르게 공급하도록 유도해야 합니다.
2. 건설사의 반응: 건설사 입장에서는 돈을 벌 수 있다는 시그널을 받으면 빠르게 지을 것입니다.
3. 물량 확보: 빠르게 지으면 시장에 물량이 빠르게 나오게 됩니다.
4. 정책적 딜레마: 모든 것을 취할 수는 없으며, 무언가를 얻으려면 무언가를 내줘야 하는 상황인데, 현재는 그렇게 하지 않으려다 보니 공급에 차질이 생기고 있습니다.

 

3. 전세난 심화와 향후 집값 상승 예측 및 대응 전략

 

3.1. 하반기 전세난 심화 및 집값 상승 메커니즘

1. 전세 가격 전망: 필자는 올 하반기부터 극심한 전세난이 시작될 것이며, 전세 가격이 계속 올라갈 것으로 예측합니다.
2. 토허제의 효과 분석: 토허제는 집값을 누른 것이 아니라 수요를 누른 것이며, 이 수요자들은 시장에서 사라진 것이 아니라 집값이 오를지 내릴지 지켜보고 있는 상태입니다.
3. 전세가 상승과 집값 연동: 전세 가격이 올라가 버리면, 집값은 아주 서서히 다시 올라갈 수 있습니다.
4. 재상승 유발 요인: 집값이 서서히 올라가면, 투자자나 실거주 내 집 마련 수요자들은 다시 조바심을 느끼게 되어 집값 상승이 발생할 수 있습니다.
5. 과거 사례: 이는 문재인 정부 시절 규제 이후 부동산의 모습과 유사하며, 그때도 제대로 된 공급 대책이 없어 집값이 5% 상승했습니다.
6. 수요의 잠재력: 눌러놓은 수요는 언제든 튀어 오를 수 있으며, 이 수요들은 기다리고 있는 것이지 시장에서 사라지는 것이 아니기 때문입니다.

 

3.2. 전세 DSR 적용 및 세입자 대응 방안

1. 전세 DSR 적용: 필자는 전세 DSR도 모두 적용해야 한다는 입장이었으나, 무주택자들의 눈치를 보아 유주택자에게만 적용된 상태입니다.
2. 하반기 전세 가격 급등 가능성: 하반기에는 전세 가격이 가파르게 올라갈 수도 있습니다.
3. 세입자 대응 전략: 전세를 얻으려는 사람들은 최대한 빨리 전세를 구해야 합니다.
4. 미리 준비: 전세 만기가 4~5개월 남았더라도, 3~4개월 전부터 미리 전세를 찾아보고 가계약금이라도 걸어두는 것이 확실히 도움이 될 것입니다.

 

3.3. 결론 및 정부에 대한 제언

1. 핵심 요약: 토허제로 인해 발생할 수 있는 전세 시장에 대한 발 빠른 대처가 없다면 집값은 다시 상승할 수 있습니다.
2. 정부에 대한 요청: 정부는 전세 시장을 잡거나, 전세를 공급하거나, 시장 물량을 공급할 수 있는 실용적인 방안을 준비하여 빠르게 발표해야 합니다.