지금 비규제 지역에서 벌어지고 있는 심각한 상황...

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* 지금 비규제 지역에서 벌어지고 있는 심각한 상황은 무엇인가?

정부의 규제 지역 지정으로 인해 규제를 피한 비규제 지역에서 풍선 효과가 일어나면서 집값이 급등하고 있는 상황입니다.

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* 비규제 지역에서 풍선 효과가 빠르게 일어나는 주된 이유는 무엇이며, 대표적인 지역은 어디인가?

• 시중에 풀린 막대한 자금이 부동산 시장의 틈새인 비규제 지역으로 흘러 들어갔기 때문입니다.
• 동탄과 구리 등이 대표적인 풍선 효과 지역으로 언급됩니다.

 

정부 규제에도 불구하고 비규제 지역에서 발생하는 풍선 효과의 심각한 현황과 그 원리를 심층 분석합니다. 시중에 풀린 막대한 유동성이 어떻게 동탄, 구리 등 특정 지역의 호가를 급등시키고 있는지 실제 거래 사례를 통해 구체적으로 확인합니다. 규제의 틈새를 활용한 갭투자의 메커니즘과 정책 당국이 간과하고 있는 다주택자 관리의 본질적 문제까지 짚어내어, 현재 부동산 시장의 불안정성을 이해하고 다음 투자 전략을 세우는 데 필수적인 통찰을 제공합니다.

 

1. 비규제 지역 풍선 효과의 심각성과 원인 분석

1. 비규제 지역 풍선 효과의 발생 및 속도
   1. 정부가 규제 지역을 지정했음에도 불구하고, 규제에서 벗어난 지역들에서 풍선 효과가 발생하고 있다
   2. 이 풍선 효과는 예상보다 빠르게 진행되고 있는 상황이다
   3. 원인: 시중에 풀린 막대한 유동성 자금이 주식 시장뿐만 아니라 부동산 시장의 틈새인 비규제 지역으로 흘러 들어갔기 때문이다

 

1. 동탄 및 구리 지역의 현상
   1. 특히 동탄 지역의 집값이 급등하고 있으며, 이는 실제 거래가 이루어지면서 호가가 급등하는 형태로 나타나고 있다
   2. 정부는 동탄과 구리 지역을 유심히 보고 있다고 밝혔으나, 유심히 보는 사이에 집값이 먼저 올라가 버릴 위험이 있다
   3. 집값이 오른 후 규제를 들어가겠다는 방식은 사후약방문이 될 수 있다

 

1. 규제의 틈새와 돈의 흐름 원리
   1. 규제에는 항상 틈새가 있기 마련이며, 돈은 그 틈새로 흘러나가는 속성이 있다
   2. 돈은 물과 같아서, 뚝(규제)을 잘 쌓아도 물(돈)은 뚝이 약한 부분으로 흘러 들어가 결국 뚝을 터뜨리게 된다
   3. 현재 동탄, 구리 외에도 안양 등 여러 비규제 지역에서 풍선 효과가 일어나고 있다

 

2. 정부의 대응과 풍선 효과 지역의 갭투자 현황

1. 정부의 주택시장 안정화 대책 발표
   1. 국토교통부는 2020년 10월 26일(배포일 10월 27일) 주택시장 안정화 대책 보도자료를 발표했다
   2. 주요 내용: 서울 전역과 경기도 12개 지역이 투기 과열 지구 및 토지 거래 허가 구역으로 지정됨에 따라 부동산 불법 행위를 집중 조사할 계획이다
   3. 정부는 규제 지역 지정으로 인해 풍선 효과가 우려되는 화성 동탄, 구리 등까지 대상을 확대하여 조사할 계획임을 밝혔다

 

1. 불법 거래 조사와 갭투자 문제
   1. 풍선 효과 지역에서 불법적으로 이루어지지 않은 일반 거래는 문제가 되지 않는다
   2. 불법 거래의 예시: 아버지 회사에서 30억을 대출받아 집을 사거나, 30억짜리 집을 사는데 아버지가 20억을 주고 전세로 들어오는 경우 등이다
   3. 일반인들은 이러한 불법 거래를 많이 하지 않으며, 현재 상황에서는 불법 거래보다 풍선 효과가 번져가는 것 자체가 더 큰 문제이다
   4. 국토교통부는 토지 거래 허가 관련 의무 위반 및 편법 자금 조달 등을 조사할 계획이나, 비규제 지역은 토지 거래 허가 관련 의무 위반에 해당되지 않는다
   5. 비규제 지역의 현상: 자금이 조달되면서 갭투자가 활발하게 이루어지고 있다
   6. 비규제 지역은 실거주 의무가 없고, 전세를 끼고 집을 살 경우 자금이 많이 들어가지 않기 때문에 갭투자를 활용한 투자가 증가하고 있다

 

1. 동탄 지역의 갭투자 사례와 거래 증가
   1. 동탄에서 공인중개사를 하는 지인에 따르면, 실제 갭이 많이 끼어 있는(전세가 많이 끼어 있는) 매물들을 주로 찾는 수요가 많다고 한다
   2. 동탄에 갑자기 실거주하는 사람이 늘어날 일은 없지만, 비규제 지역이라 실거주하지 않아도 되고 전세 낀 집을 사도 되기 때문에 해당 매물을 찾는 수요가 몰리고 있다
   3. 지인이 지난주에만 세 건 정도의 거래를 성사시켰으며, 이는 동탄 전체적으로 엄청난 거래 건수가 발생했음을 시사한다

 

3. 동탄 아파트 호가 급등 사례와 시장 불안정성

1. 동탄역 시범 우남 퍼스트빌 아파트 호가 변동
   1. 네이버 부동산을 통해 동탄역 앞 '동탄역 시범 우남 퍼스트빌' 아파트의 사례를 확인했다
   2. 최근 변동 내역: 10월 27일 기준으로 5천만 원을 올린 내역이 있으며, 다른 매물은 10월 27일 3천만 원을 올린 내역이 있다
   3. 28평 호가 분석: 12억 5천만 원까지 호가를 올린 매물을 기준으로, 그전 실거래가는 9월에 9억에서 10억 사이에 거래되었다
   4. 호가 상승 폭: 현재 호가 12억 5천만 원은 실거래가 대비 대략 2억 5천만 원 정도 높게 부른 가격이며, 최근에 5천만 원을 더 올린 것이다
   5. 현재 동탄의 분위기는 이와 같이 호가가 급등하는 분위기이다

 

1. 동탄 지역의 잠재력과 최고가 경신 가능성
   1. 다른 비규제 지역들도 수요가 몰리는 정도의 차이는 있지만 비슷한 분위기일 것으로 추정된다
   2. 동탄의 입지 조건: 동탄은 GTX A 노선이 지나고 있으며, 향후 강남까지 연결될 계획이 있어 굉장히 좋은 지역에 속한다
   3. 동탄은 과거 집값이 폭등했을 때 11억 4,500만 원까지 최고가를 기록했었다
   4. 이후 집값이 8억 대까지 떨어졌다가 최근 10억까지 거래되었으며, 만약 현재 호가인 12억 5천만 원에 거래가 성사된다면 2021년 집값 폭등 시기보다 더 높은 가격의 최고가를 찍게 된다
   5. 비규제 지역의 풍선 효과를 빠르게 잡지 않으면 해당 지역의 집값이 급등할 수 있으며, 사람들이 빠르게 움직이고 있으므로 정책도 빠르게 나와야 한다

 

4. 정책 당국의 대응 방향과 다주택자 관리의 중요성

1. 규제 지역 지정의 어려움과 필요성
   1. 정부는 화성 전체를 묶는 것에 부담을 느껴 규제 지역으로 지정하지 않은 것으로 보인다
   2. 동탄이 나중에 동탄 구로 빠지게 되면 동탄 구만 묶으려고 생각한 것 같지만, 그보다는 최대한 빠르게 해당 지역을 규제 지역으로 묶어야 한다
   3. 그러나 규제 지역으로 묶는다고 해서 모든 문제가 해결되는 것은 아니다

 

1. 통화량 증가와 규제의 한계
   1. 현재는 M2 광의 통화량이 굉장히 늘어난 시기이며, 저금리가 지속되면서 통화량은 더욱 늘어날 수밖에 없다
   2. 돈이 계속 늘어나는 시기에 무조건 규제만을 반복하면 어디든지 악영향이 생길 수 있다
   3. 필자의 제언: 규제를 하려면 전체 지역을 다 했어야 했고, 비규제 지역을 남겨둘 것이었다면 차라리 전체 다 규제를 하지 않는 방향이 더 좋았을 것이다

 

1. 다주택자 관리의 본질적 문제
   1. 현재 가장 큰 문제점은 다주택자를 나쁜 사람으로 몰아가는 정책 기조 때문이다
   2. 다주택자의 역할: 다주택자가 있어야 전세와 월세를 내놓아 시장의 공급자 역할을 하게 된다
   3. 적절한 다주택자는 오히려 시장에 공급을 촉진하는 역할을 한다
   4. 현상: 똘똘한 한 채로 계속 몰아가다 보니 강남과 서울의 집값이 폭등하는 현상이 발생하고 있다
   5. 다주택자를 무조건 나쁘게 볼 것이 아니라, 다주택자들을 어떻게 관리해야 부동산 시장이 안정화될지 접근해야 한다
   6. 재산의 차이 문제: 똘똘한 한 채로 몰아가면서 강남의 집값이 수십억 하는 상황에서, 강남에 집이 한 채 있는 사람과 강원도에 집이 한 채 있는 사람을 동일시해서는 안 된다
   7. 이는 재산의 차이로 봐야 하며, 보유세 등으로 이 부분을 풀어낼 수 있다
   8. 다양한 방법을 써서 부동산을 잡지 않으면 다시 한번 폭등할 수 있다

 

1. 정부 정책의 방향 제언
   1. 정부가 현재 혼란스러운 상황이더라도 정책은 계속 해나가야 한다
   2. 부동산을 진정시킬 수 있는 새로운 공급 대책, 다주택자를 위한 대책, 그리고 똘똘한 1주택을 포기하도록 유도하는 정책 등이 나온다면 집값이 안정될 수 있을 것이다