공포의 2026년 부동산 전망, 부동산 내년부터 무서울 겁니다 (서울대 김경민 교수)

https://youtu.be/frYHlQ5dOcs

 

* 2026년 부동산 전망과 관련하여 서울 및 수도권 거주자(무주택/1주택자)가 결정 시 고려해야 할 사항은?

본인의 라이프스타일, 생애 주기, 가구 구성, 미래 소득을 고려하고, 서울과 수도권의 상황을 구분하여, 특히 서울은 전세 가격이 빠르게 오를 가능성이 높으므로, 9억 이하 LTV 혜택 및 2호선 외곽 지역 등을 고려하여 매매 또는 전세 여부를 결정해야 합니다.

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* 부동산 가격 상승에 영향을 미치는 인플레이션과 금리 하락의 관계는?

관세 인상 등으로 인한 인플레이션 발생과 금리 하락이 동시에 오면 유동성이 풀려 위험한 상황이 될 수 있으며, 이로 인해 수요를 잡기 어려워 거대한 분양 시장을 열어야 한다는 주장이 있습니다.

 

서울대 김경민 교수가 분석하는 이번 10.15 부동산 정책의 맹점은 정부가 수요를 억지로 조작하려 할 때 발생하는 시장의 왜곡과 그로 인한 일반 서민들의 '거대한 분노'에 초점을 맞춥니다. 특히 9억 미만 아파트와 생애 최초 주택자에게 여전히 유효한 LTV 혜택을 활용하여, 인플레이션과 금리 인하 환경 속에서 합리적인 실수요자들이 취해야 할 구체적인 의사결정 기준을 제시합니다. 정책의 비합리성에 맞서 현명하게 시장에 진입할 타이밍과 지역을 고민하는 분들에게 실질적인 통찰을 제공합니다.

 

1. 부동산 시장 전반에 대한 이해와 정책 비판

 

1.1. 부동산 가격 상승에 대한 기본 이해와 개인 결정의 중요성

1. 부동산 가격 상승에 대한 이해: 전반적인 부동산 가격, 특히 서울의 전세 가격은 매우 빠르게 상승할 가능성이 높으므로, 이에 대한 이해가 필요하다.
2. 개인의 결정 중요성: 시장 상황을 고려하여 본인이 직접 결정을 내려야 한다.
3. 9억 이하 아파트의 LTV 혜택: 9억 원 미만 아파트에 대해서는 여전히 일정 수준의 LTV(주택담보대출비율) 혜택이 나오기 때문에 실수요자들에게 기회가 될 수 있다.
4. 수도권 외곽 지역의 상황: 강남 2호선 외곽 지역은 덜 오르는 경향이 존재한다.
5. 합리적 결정의 중요성: 인플레이션 상황 등을 고려하여 본인이 결정을 잘 하는 것이 중요할 것으로 보인다.

 

1.2. 실수요자의 시장 진입과 심리 분석

1. 9억 미만 아파트의 중요성: 책에서 9억 원 미만 아파트를 '6.17 대책의 무풍지대'로 언급한 것은 내년에 해당 가격대의 아파트가 많이 오를 수 있음을 시사한다.
2. 실수요자의 행동: 주택 구매를 마음먹은 실수요자들은 시장 상황에 대해 유연하게 대처할 것이며, 시장 참여자들이 정부보다 훨씬 똑똑하게 움직일 것이다.
3. 생애 최초 주택자 혜택: 생애 최초 주택자의 경우 여전히 최대 70%까지 대출이 가능하므로, 서울 25평 중위값 이하 아파트에 대해 적극적으로 정보를 탐색하고 움직일 것이다.
4. 합리적 선택의 근거: 전세가가 오르고 있기 때문에, 자신의 미래 소득이 계속 들어온다는 확신이 있다면 주택 시장에 진입할 확률이 높다.
5. 일반 지인들의 심리: 부동산 전문가가 아닌 일반 지인들은 정책 발표 이후 '간망해야겠다'는 심리가 강해지거나, 오히려 집을 사고 싶어 하는 심리가 급해지는 등 심리가 혼재되어 있다.
6. 대기업 금수저가 아닌 층의 분노: 집을 살 시기가 되었으나 분양 물건도 부족하고 매매 시장으로 넘어가려던 사람들이 갑자기 더 많은 자금이 필요하게 되면서 '거대한 분노'를 느끼고 있다.
7. 전세가 상승에 대한 불만: 비싼 전세가로 인해 전세로 들어가서 집을 사려는 계획마저 어렵게 만드는 상황에 대해 비판적이다.
8. 정책 입안자에 대한 비판: 이러한 정책을 만든 사람들은 반성해야 하며, 정책 입안자들은 본인들이 집을 팔아 무주택자가 된 후 LTV 40%로 살 수 있는 집을 고민해 보지 않았기 때문에 비합리적인 정책을 만든다고 지적한다.

 

1.3. 정책의 비합리성과 시장 왜곡

1. 부동산 가격 상승의 본질: 부동산 가격 상승은 시장에서 자연스럽게 흐르는 것이지, 정부가 멋대로 수요를 조작하는 것이 아니다.
2. 시장 전문가들의 반응: 부동산 투자 전문가들조차 시장이 '아비규환'이라며 사람들이 집을 사고 싶어도 못 사는 상황에 대해 울부짖는다는 의견이 있었다.
3. 투기과열지구 지정에 대한 불만: 수원 2.1억짜리 아파트 소유자가 자신의 집이 투기과열지구에 묶여 구청 허가를 받아야 하는 상황에 대해 분노하고 있다.
4. 분노의 원인: 이러한 분노는 정책의 비합리성에서 비롯되며, 정보가 부족하고 여력이 없는 사람들에게는 준비와 상담이 어려운 문제로 다가온다.
5. 정부 정책의 비합리성: 정부 정책이 매우 비합리적으로 나왔기 때문에, 시장 참여자들은 '크레이지 전략'을 구사하며 나도 같이 비합리적으로 대응해야 한다는 생각을 하게 된다.
6. 정보 우위 집단의 행동: 여유가 있는 사람들은 토지거래허가가 별것 아니라는 것을 알고 '빨리 시장에 들어가자'고 판단하게 된다.
7. 정책 왜곡의 피해: 이러한 정책은 시장을 왜곡시키며, 그 피해는 상대적으로 정보 능력이 부족하거나 자산이 적은 사람들에게 돌아간다.
8. 거대한 분노의 심화: 만약 어느 지역에서 신고가가 계속 올라가는 뉴스가 들린다면, 그때는 정말 거대한 분노가 일어날 것이다.

 

2. 부동산 공급 정책의 역사적 교훈과 현재의 필요성

 

2.1. 과거 정부의 공급 정책 사례 분석

1. 공급 부족 문제: 2029년에는 공급량이 거의 천 세대에 불과할 것이라는 전망이 있다.
2. 노태우 정부 사례 (1980년대 후반):
   1. 1980년대 경기가 매우 좋았고, 3저 호황 등으로 인해 가격 상승이 불가피했다.
   2. 1987~1988년 강남 아파트값이 100%씩 폭등하고 전세가도 미친 듯이 올라 자살하는 사례까지 발생했다.
   3. 노태우 대통령이 리더십을 발휘하여 국토부, 서울시, 기재부 등이 따로 움직이는 것을 제지하고 금융위와 협력하여 주도했다.
   4. 거대한 분양 시장을 열어 1988년, 1989년에 아파트 공급을 빠르게 진행했고, 1991년부터 입주가 시작되었다.
   5. 이 거대한 분양 시장 개방 이후 서울 아파트값이 꺾이기 시작하여 1997년까지 하락세를 보였다.
   6. 분당 등 신도시 공급을 통해 아파트 가격을 안정화시키는 효과를 보았다.
3. MB 정부 사례 (2010년 초중반):
   1. 2010년 초중반에 가격이 다시 오르기 시작하자 보금자리 주택 정책이 나왔다.
   2. 2010년에 거대한 분양 시장을 열었고, 입주는 2012년 또는 2013년부터 시작되었다.
   3. 이 정책 이후 2013년까지 가격이 하락하는 모습을 보였다.

 

2.2. 현재의 공급 정책 방향 제언

1. 거대한 분양 시장 개설의 필요성: 지금 거대한 분양 시장을 열지 않으면 과거와 같이 어떤 일이 발생할지 모른다.
2. 정부 부처 간 협력 촉구: 9월 7일 정부 발표와 9월 27일 서울시 발표처럼 정신 나간 짓을 하지 말고, 서울시가 가진 물건들을 모으고 국토부나 금융위와 협력하여 거대한 분양 시장을 빨리 만들어야 한다.
3. 수요 이전 전략: 부동산 가격을 잡으려 하기보다, 거대한 분양 시장을 열어 기축 시장에 있는 수요를 이전시켜야 한다. 이것이 핵심적인 '수요 이전' 전략이다.
4. 분노 직면 경고: 현재와 같이 정책을 진행하면 나중에 사람들의 거대한 분노에 직면할 것이다.

 

3. 핫플레이스 상권과 주거지 부동산 가치 영향

 

3.1. 핫플레이스 상권의 부상과 주거지 가치

1. 핫플레이스와 주거지 겹침: 핫플레이스 상권과 주거지가 겹치기도 하고 겹치지 않기도 한다.
2. 어메니티 개선 효과: 핫플레이스가 되면 주변의 어메니티(생활 편의 시설)가 좋아지기 때문에 주거지 부동산 가치에 긍정적인 영향을 미칠 수 있다.
3. 직접적인 가격 상승은 제한적: 다만, 핫플레이스가 되었다고 해서 집값이 폭등하는 것은 아니다.
4. 구매자 관점: 구매자 입장에서는 하나의 좋은 어메니티가 생긴 것으로 볼 수 있다.

 

3.2. 서울의 글로벌 핫플레이스 현황과 성수동 사례

1. 글로벌 핫플레이스 선정: 글로벌 관점에서 볼 때, 현재 서울에서 핫플레이스로 꼽히는 세 군데는 성수동, 한남, 도산공원 주변이다.
2. 고가 주택 단지 인접성: 이 지역들은 고가 주택 단지 옆에 위치한다.
3. 성수동의 변화: 성수동은 고가 주택 단지이면서 글로벌 데스티네이션이 되었으며, 외국인 방문객이 많다.
4. 행정가의 리더십: 성수동이 이렇게 된 것은 10년도 채 되지 않은 기적적인 일이며, 정원오 구청장 재임 기간과 겹치는데, 이 행정가가 의사결정을 조절하며 업무 지구를 만드는 데 성공했다.
5. 성동구청장의 치적: 성동구청장의 이러한 치적은 매우 훌륭하며, 더 큰 스케일에서 리더십을 발휘해야 한다.
6. 경쟁력의 본질: 서울의 경쟁력은 실제 사람들이 와서 돈을 써야 생기는 것이며, 성수동은 10년 만에 강남에서 자동차 수리하러 가던 동네를 바꿔 놓았다.

 

3.3. 동대문디자인플라자(DDP)의 실패 사례

1. 디자인 위주의 정책 비판: 보여주기식 치적(상암동 100층 빌딩, DDP 등)보다는 실질적인 경쟁력이 중요하다.
2. DDP 주변 상권 붕괴: DDP는 패션 산업과 관련 부흥을 목표로 했으나, 주변 상권은 망했으며 맥스타일은 공실률이 70~80%에 달한다.
3. DDP 자체의 실패: DDP 건물 자체도 실패한 것으로 보는데, 그 이유는 건물이 비선형적이어서 동선이 헷갈리고 내부 공간이 좁아 큰 행사를 하기 어렵기 때문이다.
4. 코미디 같은 현실: 5천억 원이 투입된 건물에서 가장 잘 되는 것이 키즈 카페라는 점은 코미디와 같다.
5. 방문객 행태: 사람들은 DDP 외부에서 사진만 찍고 가며, 내부로 들어가거나 주변에서 쇼핑을 하지 않는다.

 

4. 도쿄 부동산 시장 분석과 서울 시장 비교

 

4.1. 도쿄 부동산 시장의 실제 상승세

1. '잃어버린 30년'에 대한 오해: 일본이 전반적으로 부동산 가격이 하락한 것은 맞지만, 도쿄 부동산이 계속 하락하고 있다는 것은 거대한 착각이다.
2. 도쿄의 가파른 상승: 도쿄는 2013년부터 가격이 어마어마하게 상승하기 시작했으며, 특히 2020년부터 현재까지 50%가 올랐다.
3. 힐즈 아파트의 상승률: 모리 빌딩이 개발한 '힐즈'로 끝나는 아파트 단지들은 매매가 상승률이 더 높다.
4. 도쿄 시장의 구조: 도쿄는 슈퍼스타 단지는 매우 빨리 오르고, 중위 지역은 천천히 오르며, 오르지 않는 지역도 일부 존재한다.
5. 결론: 그럼에도 불구하고 도쿄 전반적으로 가격이 오른다는 사실을 이해해야 한다.

 

5. 2025년 10월 말 기준, 실수요자를 위한 의사결정 기준 제시

 

5.1. 개인 상황 분석 및 수도권/서울 결정 기준

1. 결정 요소 고려: 2025년 10월 말 기준으로, 본인의 라이프스타일, 생애 주기, 가구 구성, 그리고 미래 소득을 잘 살펴봐야 한다.
2. 지역별 상황 차이: 서울과 수도권의 상황은 다르다.
3. 수도권 결정 기준: 수도권은 물건이 나오는 곳이 있으므로, 직업 등을 고려하여 그 지역에서 사야 하는지를 판단해야 한다.
4. 입주 물량 확인: 주변에서 어느 정도 입주 물량이 나오는지를 잘 본 후에, 전세로 살지 매매로 살지 결정해야 한다.

 

5.2. 서울 시장 진입 타이밍과 지역 선택

1. 서울 전세가 상승 예측: 서울의 전세 가격은 매우 빠르게 상승할 가능성이 높으므로, 이에 맞춰 본인이 결정을 해야 한다.
2. 9억 이하 LTV 활용: 9억 이하에 대해 여전히 LTV가 나오므로, 인플레이션 상황을 고려하여 본인이 결정을 잘 하면 좋을 것이다.
3. 투자 기회 지역: 2호선 외곽 주변 지역은 상대적으로 덜 올랐으며, 앞으로 인플레이션이 오고 금리가 떨어진다고 가정할 때, 공급량이 부족한 서울에서 상대적으로 덜 오른 지역으로 관심이 쏠릴 것이다.
4. 개발 축과 도시 계획: 현재 개발 축은 2호선과 T자형으로 경부축을 따라 내려가고 있다.
5. 미래 리더십의 역할: 제대로 된 행정가나 도시 계획가라면 2호선 외곽에 업무 지구를 어떻게 만들지에 대한 비전을 제시해야 한다.
6. 강북 지역의 변화 가능성: 새로운 리더십이 강북 지역에 새로운 업무 지구를 만드는 비전을 제시한다면, 강북 지역이 바뀔 수도 있다.

 

6. 인플레이션, 금리, 관세 전쟁의 영향과 유동성 폭발

 

6.1. 인플레이션과 관세 전쟁의 영향

1. 인플레이션의 영향: 미국을 비롯한 세계 각국의 인플레이션과 트럼프의 관세 전쟁은 한국의 전세, 월세, 매매 가격에 모두 영향을 준다.
2. 관세 효과의 선반영: 관세 효과가 나타나기 전임에도 불구하고 이미 인플레이션이 오르고 가격이 올라가고 있다.
3. 멕시코의 관세 인상: 멕시코 대통령도 관세를 올린다고 발표하는 등 관세 전쟁이 확산되고 있다.
4. 수입 물가 상승: 다른 나라들도 관세를 올릴 가능성이 있으며, 이는 수입 물가로 전가되어 우리가 체감하는 물가는 오를 가능성이 높다.
5. 가격 전가율: 수입 물가 상승이 100% 정가되지는 않지만, 몇십 퍼센트는 정가된다.

 

6.2. 금리 인하와 유동성 폭발의 위험성

1. 위험한 상황: 물가가 오르는데 금리가 내려가는 상황은 '유동성의 대폭발'을 의미하며, 이는 매우 위험한 상황이다.
2. 수요 억제 가능성 의문: 유동성이 풀린 상황에서 정부가 수요를 잡을 수 있을지에 대한 의문이 제기된다.
3. 공급 확대의 필요성 재강조: 이러한 상황이기에 거대한 분양 시장을 계속 열어야 한다고 주장한다.