"은행 줄파산 임박했다" 역대급 빚폭탄 돌리기 시작됐다. 집 산 사람들 전재산 날렸다 ( 박은정 감정평가사 )

https://youtu.be/SSIKifX_qg8

 

* 우리나라 부채의 한계 상황을 알 수 있는 신호들은 무엇인가?

GDP 대비 가계 부채 비율이 100%를 넘고, 가처분 소득 대비 부채 비율이 미국의 두 배인 200%에 달하며, 연체율이 증가하고 변동 금리 비중이 70%로 높은 점 등이 있습니다

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* 부동산 시장에서 수요가 사라지는 시장이라는 근거는 무엇인가?

과거 집값 상승 기대감으로 무리하게 진입한 사람들이 많았으나, 이제는 은퇴 시기가 도래한 자산가들이 자산 처분(공급)으로 돌아서고, 미래 수요가 빚을 감당하기 어려워 추가 진입이 불가능하며, 집값 상승 기대감이 사라졌기 때문입니다

 

부동산 시장의 위험한 부채 구조와 임계점에 도달한 가계 부채 문제를 날카롭게 분석합니다. 박은정 감정평가사는 GDP 대비 가계 부채 비율(100% 초과)과 가처분 소득 대비 부채 비율(미국 대비 2배인 200%) 등 구체적인 지표를 제시하며, 현재의 부동산 시장이 '빚을 빚으로 떠넘기는 폭탄 돌리기'에 불과했음을 폭로합니다. 이 콘텐츠를 통해 연체율 증가와 경공매 물량 폭증이 의미하는 실질적인 경제 위기 신호를 파악하고, 인구 구조 변화와 은퇴 세대의 공급자 전환이 향후 부동산 시장에 미칠 영향을 예측하여 현명한 자산 방어 전략을 세울 수 있습니다.

 

1. 한국 부동산 시장의 위험한 부채 구조와 한계 상황 진단

 

1.1. 빚을 빚으로 떠넘기는 시장 구조와 그 결과

존재하지 않는 이미지입니다.

 

1. 부동산 시장의 본질: 지금까지의 부동산 시장은 폭탄 돌리기와 같으며, 기존에 돈을 빌렸던 사람보다 더 많은 돈을 빌린 사람이 들어와서 대신 집을 사주는 방식으로 부채를 쌓아 올린 구조이다.
2. 부채 구조의 고착화: 빚을 빚으로 떠넘기는 구조가 고착화되어 그 크기가 계속 커지고 있으며, 이 빚이 일정 수준을 넘어가면 감당이 어려워지고 유동성 위기나 변동성이 큰 시장에서는 작은 충격에도 강한 영향을 줄 수 있는 상태이다.
3. 내국인 간의 싸움: 한국 부동산 시장은 외국 자본이 아닌, 국내 거주자들이 빚을 내어 서로 돌려가며 유지한 구조이므로, 이 문제를 방치해서는 안 된다.
4. 근로 의욕 저하: 사람들이 근로를 통해 평생 모으는 돈보다 집을 사서 번 돈이 훨씬 많다고 인식하는 시대가 되었기 때문에, 누가 일하려고 하겠냐는 문제가 발생하며, 이는 정체된 상황으로 이어진다.
5. 캐나다 사례를 통한 경고:
   1. 캐나다는 금융 위기 당시 다른 나라보다 충격이 덜했지만, 이후 대출 규모를 따지지 않고 부채를 늘려 투기가 과열되기 시작했다.
   2. 그 결과, 현재 캐나다는 생산적인 쪽은 정체되고 인구는 많지 않아 동력이 없으므로, 침체하고 쇠락하는 나라로 가고 있으며, 한국도 이러한 우려가 나오는 상태이다.

 

1.2. 부채 한계 상황을 알리는 구체적인 경제 지표

1. GDP 대비 가계 부채 비율:
   1. 우리나라의 GDP 대비 가계 부채 비율은 100%가 넘어가는 상황을 유지하고 있으며, 최근에는 105% 정도이다.
   2. 이는 국내에서 전체적으로 벌어들이는 소득보다 부채가 많다는 것을 의미하며, 소득 창출 속도보다 빚을 늘리는 속도가 훨씬 빠르다는 증거이다.
   3. 현재 부채는 소득으로는 평생 벌어도 못 갚는 수준까지 가고 있다고 판단된다.
   4. 대부분의 집 구매자들은 30년, 50년 만기까지 갚을 생각 없이, 집값이 올라 나중에 처분하여 갚는다고 생각하고 빚을 활용했다.

 

1. 가처분 소득 대비 부채 비율:
   1. 가처분 소득은 세금 및 필수 지출을 제외하고 실제로 처분할 수 있는 소득을 의미한다.
   2. 미국의 금융위기 발생 당시 한국과 미국의 이 비율은 100%에서 110%로 비슷했으나, 현재 미국은 여전히 100%대를 유지하는 반면, 우리나라는 200%에 달한다.
   3. 이는 소득이 100만 원일 때 빚이 200만 원이라는 의미로, 뾰족한 수가 없다면 100만 원은 영원히 못 갚는 부채의 한계 상황이다.

 

1. 금리 변동에 따른 이자 부담 증가:
   1. 부채 규모가 너무 크면 변동성이 큰 시장에서 그 변동성을 흡수하지 못하는 상황이 발생하며, 이는 위기로 이어진다.
   2. 금리가 1% 오르면 이자만 30조 원이 늘어나는데, 이는 빚의 규모 대비 감당해야 하는 비용이 매우 크다는 것을 보여준다.

 

1. 연체율 증가:
   1. 빚을 잘 갚고 있다면 한계가 아니겠지만, 현재 연체가 계속 늘어나고 있다.
   2. 비은행권의 연체율은 1%가 넘어가며, 관리를 잘한다는 1금융권도 0.2%에서 0.4%로 거의 두 배 가까이 늘어났다.
   3. 이는 신용이 좋은 1금융권 대출자들조차 연체가 늘어나고 있다는 점에서 빚의 한계 상황임을 시사한다.

 

1. 변동 금리 비중의 취약성:
   1. 우리나라의 변동 금리 비중은 70%로, 불확실성의 시대에 금리가 바뀌면 바뀐 금리를 모두 적용받기 때문에 더 취약하다.

 

1. BIS 신용 갭:
   1. 장래 소득 증가 추이 대비 부채가 늘어나는 정도를 나타내는 BIS 신용 갭 비율이 현재 IMF 때 정도 수준으로 벌어져 있다.

 

1.3. 경공매 물량 폭증과 처분 불가 문제

1. 체감과 현실의 괴리: 사람들은 이러한 한계 상황에 대한 언급이 많음에도 불구하고, 주변은 아직 괜찮다고 생각하며 체감을 못 하고 있다.
2. 영끌족의 한계 도달:
   1. 2019년, 2020년, 2021년 초저금리(2%대)에 영끌했던 사람들은 현재 새로 금리가 적용되는 시점이 도래하고 있다.
   2. 2%대로 감당할 수 있는 최대치로 돈을 빌린 사람의 이자 부담이 4%가 되면 두 배가 되어 이미 한계를 초과한 것이다.
   3. 이들은 빚을 못 갚게 되면서 다 경매로 내몰리고 있으며, 그 결과 11년 만에 경공매 물량이 역대 최대 수준을 보이고 있다.
3. 처분 불가 문제: 이 한계 상황을 해결하는 방법은 빚을 갚는 것이지만, 사람들은 집을 팔아 정리하고 이익까지 챙기려 한다.
4. 수요 부족: 집을 처분하지 않으면 해결이 안 되는데, 집을 사 줄 수 있는 사람도 빚을 더 낼 수 없는 상황이므로 처분이 안 되는 것이 현재의 한계 상황이다.

 

2. 인구 구조 변동이 부동산 수요에 미치는 영향

 

2.1. 아파트 시장의 국지적 과열과 수요의 본질

1. 시장 상황: 현재 대부분의 부동산 시장은 꺼졌고, 아파트 시장만 남았으며, 그중에서도 지방과 서울 외곽은 꺼지고 강남권, 준강남권 등 핵심 지역과 신축 공급이 많은 수도권 교통 좋은 지역만 뜨겁다고 얘기되는 상황이다.
2. 절대 인구 감소: 집을 사 줄 수요 자체가 줄어드는 시장이며, 절대적인 인구는 줄어들고 있다.
3. 가구수 증가의 허점:
   1. 인구는 줄어도 가구수가 늘어나 주택 시장은 뜨거울 것이라는 주장이 있으나, 가구수 증가에 가장 큰 영향을 주는 것은 1인 가구이다.
   2. 1인 가구 비중은 40% 전후를 차지하며, 특히 서울과 수도권에 많다.
   3. 1인 가구가 늘어난 이유는 일자리와 먹거리가 있는 곳으로 몰리기 때문이며, 지방은 인구 소멸 상태이다.
4. 1인 가구의 구매력 한계:
   1. 1인 가구 대부분은 최저 임금을 받고 사는 사람이 80%이며, 이들은 보통 원룸에 살고 월세로 주거를 해결한다.
   2. 이들이 평균 10억이 넘는 서울 아파트를 수요해 줄 수 있는 사람인지는 논리적으로 맞지 않다.

 

2.2. 은퇴 세대의 공급자 전환과 미래 수요 공백

1. 자산 형성 구조: 돈이 있는 사람들은 과거에 집을 사서 자산을 형성했고, 이들이 추가적으로 집을 사 줘야 시장이 유지된다.
2. 추가 매수 불가: 현재는 집이 있는 사람도 돈을 빌려서 집을 사기 어렵기 때문에 추가 매수에 참여할 수 없다.
3. 은퇴 세대의 공급자 전환:
   1. 현재 자산을 갖고 있는 사람들은 대부분 나이 든 사람들이며, 이들은 은퇴할 시기가 도래했다.
   2. 제2 베이비부머의 은퇴 시기가 재작년부터 시작되었으며, 은퇴 이후에는 소득이 줄어들어 마이너스의 삶이 지속된다.
   3. 이들은 마이너스의 삶을 유지하기 위해 갖고 있는 자산의 대부분인 부동산을 처분할 수밖에 없다.
   4. 따라서 이들은 새로운 수요자가 아니라 공급자로 돌아서게 된다.
4. 미래 수요의 선반영:
   1. 과거 과열된 시장은 모아 놓은 돈에 대출을 활용하는 일반적인 구조가 아니라, 나중에 들어와야 할 미래 수요가 부족한 돈만큼 더 빌려 시장에 같이 참여하면서 과열을 이끌었다.
   2. 이로 인해 시장에는 수요의 공백이 발생했다.
   3. 현재 빚을 감당하기 힘들고 추가적으로 집을 사 줄 수 있는 사람이 없으며, 그보다 더 어린 세대는 인구가 절반도 안 되게 계속 줄어들고 있다.
   4. 이는 수요가 사라지는 시장이다.

 

3. 집값 우상향 기대 붕괴와 강남 시장의 비정상적 가격 형성

1. 집값 상승 기대의 붕괴:
   1. 사람들이 집을 사려는 근본적인 이유는 집값이 계속 오를 것이라는 기대감 때문이다.
   2. 영원한 우상향일 것 같던 집이 우상향한 가격을 유지하고 있지만 팔리지 않고, 생활은 힘들어지며, 저점에 들어온 사람들의 매물도 안 팔리면 가격은 조정될 수밖에 없다.
   3. 가격이 떨어지기 시작하면 무리해서 집을 사야 할 이유가 사라지며, 이러한 것들이 시장에 반영되는 시점이 오고 있다.

 

1. 강남 시장의 비정상적 가격 형성 과정:
   1. 강남은 전통적으로 선호되는 지역이며, 사람들은 불패일 것이라고 생각한다.
   2. 앵커링 효과(기준점 효과): 2018년 평당 1억에 팔렸다는 뉴스가 나왔으나 실체는 없었던 거래였음에도, 사람들은 이를 믿고 '강남 신축 아파트는 평당 1억 시대가 열렸다'고 인식했다.
   3. 이로 인해 호가가 올라가고, 1억보다 낮은 9천만 원, 8천만 원의 매물을 사는 거래가 생기면서 계속 가격이 치고 올라가, 현재는 평당 2억이 노말이 된 상태이다.
   4. 최근 거래 사례: 작년에 국민평형이 40억에 팔렸던 원베일리가 요즘에는 70억에 팔렸다는 얘기가 나오는데, 이는 1년 만에 30억이 오른 것이다.
   5. 기존 소유자의 이익: 기존에 재건축 사업에 참여했던 사람들(10억 언더에 진입)은 70억이 된 상태이므로, 20억이나 30억에 팔아도 이익이다.

 

1. 신규 진입자의 자금 조달 한계:
   1. 10억~15억에 집을 샀던 기존 소유자가 70억에 팔기 위해서는 누군가 70억에 사 줄 사람이 들어와야 한다.
   2. 현금 20억 보유자의 선택: 현금 20억이 있는 사람도 50억의 레버리지를 활용하여 70억짜리 집을 사는 선택을 하기 어렵다.
   3. 연봉 3억이 되는 사람도 10년 이상 모아야 20억을 만들 수 있으며, 이들은 앞으로의 소득 지속에 대한 불안감이 있어 여태껏 번 돈보다 훨씬 더 많은 돈을 주고 집을 사는 선택을 많이 할 수 없다.
   4. 20억을 모은 전문직이나 성실한 투자자들도 닿을 수 없는 금액이 현재 강남 집값이다.
   5. 분양가 리스크: 강남 분양가가 30억이 넘어가면, 현금 20억이 있어도 10억을 레버리지로 일으켜야 하므로 매우 리스크가 크다.
   6. 갇힌 신규 진입자: 최근 40억에 진입한 사람들은 앞으로 70억, 100억이 될 것이라는 기대감으로 레버리지를 극대화했다면, 빠져나올 방법이 없는 상황에 갇히게 된다.