드디어 터진다… 내년 집값, 무섭게 뒤집힐 겁니다 / 줄 도산 공포, 현실로 다가오고 있어요. | 박은정 감정평가사

https://youtu.be/IzcqMy-JeKc

 

* 내년 집값 전망에 대해 박은정 감정평가사가 내린 결론은?

단기적으로는 불붙은 심리를 잠재우는 데 효과가 있겠지만, 과거와 똑같은 흐름을 보이지는 않을 것이며, 결과적으로는 가격이 감당할 수 있는 수준으로 내려와야 한다고 생각합니다.

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* 부동산 시장의 왜곡을 막기 위한 이번 대책의 차별점은 무엇인가?

• 부동산으로 들어가는 유동성을 차단하고 생산적 금융으로 흐름을 유도함.
• 과도할 정도로 광범위하게 규제를 확대하여 풍선 효과의 여지를 줄임.
• 실거래가 취소, 허위 거래 등에 대한 조작이 불가능하도록 부동산 감독원 설치 등 구조적 개선 조치를 포함함.

 

부동산 시장의 구조적 붕괴 가능성과 정부의 강력한 규제 대책이 가져올 파급 효과를 심층 분석합니다. 박은정 감정평가사는 현 부동산 시장이 소득 수준과 부채 규모 대비 과대평가된 시장임을 지적하며, 과거와 달리 이번 대책이 유동성 차단과 심리 억제에 초점을 맞춰 집값 안정화에 상당한 영향을 미칠 것이라 전망합니다. 특히, 가계 부채의 위험성과 PF 부실 문제, 그리고 환율 변수 등 다섯 가지 붕괴 신호를 명확히 제시하며, 무주택자 및 투자자들이 최고의 매수 타이밍을 잡기 위해 인내심을 갖고 시장의 실질적인 변화를 포착할 수 있는 구체적인 통찰을 제공합니다.

 

1. 이재명 정부의 세 번째 부동산 대책 분석 및 시장 반응

 

1.1. 정부 대책의 강력함과 목표

1. 대책의 광범위한 규제 확대: 이번 대책은 과거 정책의 효과가 없었다는 평가와 달리, 과도하다고 여겨질 정도로 광범위하게 규제를 확대했기 때문에 과거와 동일하게 효과가 없을 것이라고 판단하기는 어렵다.

 

1. 대통령의 시장 인식: 대통령은 현재 부동산 시장을 왜곡되고 과대평가된 시장으로 인식하고 있으며, 자금이 부동산에 쏠려 경기 전반의 동력을 잃는 현상을 막고 생산적 금융으로 유도하겠다는 의지를 밝혔다.

 

1. 정책의 연장선상: 이번 대책은 6.27 가계부채 관리 대책(6억까지만 대출)과 9.7 공급 대책(실질적인 수요 억제책 포함)의 연장선상에 있다.

 

1. 심리 억제 및 시장 멈춤 유도:
   1. 9.7 대책 이후 규제 예고 지역에 대한 불안감으로 수요가 폭발하는 현상이 발생하자, 이번 대책은 이러한 심리 자체를 억제하고 시장 전체를 멈춤 상태로 만들기 위한 조치이다.
   2. 심리가 확산되어 한계 상황에서도 대출을 활용해 시장에 뛰어드는 과열 현상을 막기 위해, 시장이 정상화되기 전까지는 '허가받고 거래하라'는 조치를 통해 멈춤을 택한 것으로 보인다.

 

1. 유동성 차단 및 대출 규제 강화:
   1. 대책의 핵심은 유동성의 흐름을 생산적인 금융으로 유도하는 것이며, 이는 부동산으로 들어가는 유동성을 차단하겠다는 의미이다.
   2. 전반적인 대출 규제가 들어갔으며, 유예되었던 부분은 조기에 도입하고 대출 금액 자체도 축소시켜 유동성 흐름을 완전히 차단하는 조치가 포함되었다.

 

1. 갈아타기 제한: 갈아타기는 허용하지만, 자기 자금으로 하도록 제한했다.
   1. 이는 높은 가격대를 감당할 수 있는 사람(예: 20억 있는 사람이 조금 보태서 움직이는 형태)만 시장에 들어오게끔 제한하는 조치이다.

 

1.2. 과거 정책과의 차별점 및 시장 반응

1. 수요 억제책의 실질성: 기존 정부 정책과 이번 정부 정책의 가장 큰 차이점은 실질적인 수요 억제책을 시행하느냐 여부이다.
   1. 과거 정부는 공급 부족에 매몰되었으나, 공급은 수요의 상대적 개념이므로 과열된 수요 자체를 잠재우는 것이 중요하다고 판단했다.
   2. 이번 정부는 사람들이 집을 사려는 심리를 꺾을 수는 없지만, 과도한 부채에 의존하는 구매 능력을 바로잡겠다는 접근 방향을 취했다.

 

1. 전격적인 규제 확대:
   1. 과거 정책은 문제가 발생하면 후속 대책을 내놓는 방식이어서 선발적으로 움직인 사람들은 이익을 가져갔으나, 이번 대책은 과도하다고 여겨질 정도로 광범위하게 규제를 확대했다.
   2. 풍선 효과의 여지를 줄 수 없도록 서울 전역을 지정하고, 아파트가 아닌 주택 거래에도 적용되게끔 바뀌었다.
   3. 개발 호재가 없는 지역의 거래도 더 어려워지는 위험성을 감수했다.
   4. 서울 규제 시 발생할 수 있는 풍선 효과를 막기 위해 재건축/재개발 기대감이 있는 1기 신도시 지역과 구도심 지역까지 전부 묶어버렸다.

 

1. 구조적 체질 개선 조치:
   1. 이번 대책은 기울어진 운동장이라는 시장 인식이 반영되었으며, 시장을 왜곡하는 현상(실거래가 취소, 허위 거래 등)을 막기 위해 조작이 불가능하도록 특사경 설치 및 부동산 감독원 설치 등의 내용을 발표했다.
   2. 이는 시장이 정상적인 거래와 올바른 정보 유통이 이루어지도록 구조적인 체질 개선을 위한 조치이므로 과거와 차별화된다.

 

1. 초기 시장 반응 및 고가 주택 거래 위축:
   1. 대책 시행 초기 시장은 무덤덤하고 반응이 별로 없으며, 회의론을 갖는 사람들이 많다.
   2. 그러나 6.27 대책 이후 고가 주택의 거래가 사라지는 현상이 즉각 나타났다.
   3. 고가 주택(20억 이상)은 전수 조사 대상이 되면서 자기 자금 증명이 어려워졌고, 돈이 있어도 떳떳하게 자금을 마련할 수 있는 사람이 적어 참여 수요가 줄었다.
   4. 대신 갭투자가 가능하고 대출 활용이 쉬운 준강남 지역으로 수요가 몰리며 과열 양상이 나타났고, 이번 대책은 그 조짐을 조기에 차단하고자 나온 것이다.

 

2. 부동산 시장의 구조적 위험성과 추가 대책 전망

 

2.1. 현 가격 유지 능력 부재와 보유세 강화 전망

1. 현 가격 유지 능력 부재: 현재 소득 수준과 부채 규모를 고려할 때, 현 부동산 가격을 유지할 수 있는 능력이 안 되는 상황이다.
   1. 일부 거래가 전체 시장에 큰 충격을 주기는 어렵지만, 전반적인 기대치가 높아져 있어 환가(현금화)는 더 어려워지는 시장이 올 것이다.

 

1. 추가 대책: 보유세 강화:
   1. 정부가 세금 부분을 언급했으므로, 앞으로 보유세 강화가 추가적으로 나올 수 있는 대책이다.
   2. 보유세 강화는 주택 보유가 부담으로 여겨지는 사람들이 주택을 포기하게 만들어, 기존 주택(기축 매물)의 공급을 유도하는 효과를 가져온다.

 

1. 풍선 효과에 대한 회의론:
   1. 남양주, 구리 등 규제에서 안 묶인 지역에서 단발적인 거래는 있을 수 있으나, 계속 이어지기는 어렵다.
   2. 현재 시장은 똘똘한 한 채에 집중되어 있으며, 자금을 구하려면 신용도와 소득 능력이 받쳐줘야 대출이 가능한 시장이다.
   3. 기존 자산을 형성한 사람들이 굳이 풍선 효과 지역으로 이동하기보다는, 분양가 상한제가 적용되는 도심 아파트를 공급받는 등 자금 활용이 빠듯한 상황이다.
   4. 결과적으로 실질적인 시장 수요가 없어지는 상황이 올 수밖에 없다.

 

1. 자산 증식 사다리 논란:
   1. 과거 고성장 시대에는 소득 증가와 함께 아파트 선호도가 높아지며 가격 상승이 급격히 일어났으나, 지금은 인구 구조 변화, 성장 가능성 둔화 등으로 시대가 바뀌고 있다.
   2. 부동산만이 자산 증식의 수단으로 여겨지는 시대는 이어질 수 없으며, 일본처럼 자산 가격 조정을 장기간 겪는 상황이 올 수도 있다.
   3. 유동성을 다른 쪽으로 유도하는 제도화가 영향을 주어 과거와 똑같은 흐름을 보이지는 않을 것이다.

 

2.2. 전세가 상승 우려와 대책의 효과

1. 전세가 상승 우려에 대한 반박:
   1. 전세 제도는 집을 보유하기 위해 전세금이 필요한 집주인(갭투자자)이 절반 이상이므로, 한쪽의 니즈에 의해서만 유지되는 제도가 아니다.
   2. 2022년 역전세 문제 당시, 전세금 반환 대출을 통해 상황을 무마했으나, 2년이 지난 지금도 집주인들은 집을 처분하지 않는 한 갭을 메꿀 돈을 마련하기 어렵다.
   3. 전세 대출 활성화로 부풀려진 전세금도 대출 축소 형태로 가고 있어, 전세 세입자조차 현재 전세가를 다 내기 어려운 상황이다.
   4. 집주인이 전세금을 돌려줄 여력이 없는 상황에서 전세가 무조건 올라가거나 월세로 전환되기는 어렵다.
   5. 집을 처분하지 않는 한 전세 제도는 유지될 수밖에 없으며, 다만 능력에 따라 비율은 축소되는 과정으로 갈 것이다.

 

1. 대책의 영향 및 후속 조치:
   1. 이번 3차 대책은 단기적인 효과는 어렵지만, 불붙은 심리를 잠재우는 데 충분한 효과를 발휘할 것으로 보인다.
   2. 이미 예고된 대책들(유동성 차단 조치, 은행의 RWA 적용, 대출 총량 증가세 축소 등)이 후행적으로 적용되면서 효과를 발휘할 것이다.
   3. 실질적으로 자금 조달이 어렵다는 것이 현실적으로 다가오는 시장이 되면, 급속도로 냉각될 수 있는 환경이 조성될 것으로 예상된다.

 

1. 공급 부족론에 대한 반박:
   1. 공급은 항상 후행적이며, 부동산은 지역적 특성이 강해 전체 공급이 늘어도 체감하기 어렵다.
   2. 공급 부족론은 가격이 오를 수밖에 없다고 주장하는 사람들이 끊임없이 내놓는 논리적 근거로 보이며, 실제로는 지방 빈집이나 입주를 못 하는 수도권 단지들도 많다.
   3. 인구는 줄고 가구수는 늘었지만, 늘어난 가구수(대부분 1인 가구)는 가장 비싼 아파트를 수요할 층이 아니므로, 공급 부족은 장기간에 걸쳐 나타날 수밖에 없는 후행적인 문제이다.

 

3. 공급 계획과 보유세 강화의 실효성

1. 민간 주도 공급의 한계:
   1. 서울시의 신속통합기획 등 민간 주도 공급 확대는 긍정적이나, 한강벨트 등에 공급이 되려면 땅 주인들이 적극적으로 참여해야 한다.
   2. 민간 공급이 안 되면 재건축/재개발을 하지 않는 한 낡은 집으로 남게 되므로, 결국 사업은 진행될 수밖에 없다.
   3. 다만, 조합원의 프리미엄과 나중에 추가되는 부담금을 합산했을 때 일반 분양분으로 사는 것이 이익일지 신중히 판단해야 하는 시기이다.

 

1. 정부 주도 공급 계획:
   1. 현재 정부의 공급 계획은 새로운 것이 없으며, 문재인 정부 때 발표했던 대책들이 윤석열 정부를 거쳐 현 정부까지 계속 진행되고 있는 것이다.
   2. 정부 주도 공급은 속도를 빨리 하겠다는 것과, 공공의 권한을 활용하여 용적률을 높이거나 주택 용도로 바꿔 공급 물량을 늘리겠다는 내용이 추가되었다.
   3. 2기 신도시 개발 경험처럼, 현재 진행 중인 3기 신도시 및 새로운 택지 후보지들도 결국에는 공급 물량으로 나오게 된다.

 

1. 보유세 강화의 실효성:
   1. 보유세 강화는 당정 갈등이 많았다는 점에서 정부의 의지가 반영된 조치로 해석된다.
   2. 자산 규모에 걸맞은 세금을 감당하지 못하면 그 자산을 유지할 능력이 없는 것과 마찬가지이므로, 보유세 강화로 인해 유지하지 못하는 사람들은 처분하게 될 것이다.
   3. 이로 인해 가격이 감당 가능한 수준으로 내려온다면 보유세 강화 효과가 충분히 발휘될 수 있다.
   4. 문재인 정부 때 보유세 강화가 실패했던 이유는 예외가 너무 많아 실질적인 부담률이 낮았기 때문이며, 이번에는 과거와 같은 실수를 반복하지 않을 것으로 예상된다.

 

4. 부동산 불패 신화와 구조적 붕괴의 전조

1. 부동산 불패 신화의 심리:
   1. 많은 사람들의 머릿속에는 부동산 불패 신화가 가득 차 있으며, 평가 이익을 기대하고 있기 때문에 힘들더라도 버티려는 마음이 크다.
   2. 주식이나 코인과 달리 집은 유동성이 낮고, 장기적인 대출(30년, 50년)을 활용하여 구매하는 재화이므로 현실적으로 당장 와닿지 않는다.
   3. 사람들은 거래가 안 되는 것을 일시적으로 여기고, 집값이 계속 오를 것이라는 경험 때문에 버티려 하지만, 부채의 규모가 너무 크다.

 

1. 가계 부채의 심각성:
   1. 가처분 소득 대비 부채 규모가 미국보다 약 두 배 정도 높다.
   2. 이는 쓸 수 있는 돈보다 부채가 두 배라는 의미이며, 다른 국가들과 비교해도 굉장히 부담스러운 규모이다.

 

1. 평가 이익의 허상:
   1. 사람들은 주변 거래 금액을 기준으로 자신의 집값도 그만큼 올랐을 것이라는 사이버 머니처럼 생각하며 유지하고 있다.
   2. 그러나 현재와 같이 대출 규제가 강화된 상황에서 40억~50억의 집을 사 줄 수 있는 사람은 극소수이다.
   3. 현금 부자(상위 1%)의 평균 금융자산이 10억 수준임을 고려할 때, 기대하는 금액(30억~40억)은 현금으로 20억 있는 사람조차 대출을 받아도 닿을 수 없는 금액이다.

 

1. 구조적 붕괴의 전조:
   1. 영원한 상승은 없으며, 현재 시장은 최근 가장 긴 상승장을 겪었고, 그 이면에는 초금리 상황, 무제한 유동성 공급 등 이례적인 조치들이 있었다.
   2. 다른 나라들이 버블 조정 시기를 거쳤던 것과 달리, 우리나라는 그만한 에너지가 많이 쌓여 있다는 의미이다.
   3. 미국 정부가 부채로 부양하다가 긴축과 완화를 반복하는 사이클을 거치다가 도저히 견딜 수 없는 상황이 오면 깊은 침체 시기를 겪는 것처럼, 우리나라도 개개인적으로 빚을 많이 활용한 심각한 상황이다.
   4. 현재는 모든 평가 이익이 사라져도 이상하지 않은 시장이며, 부채 에너지가 너무 커져 터질 날이 올 수 있다.
   5. 붕괴는 느리고 무거운 자산의 특성상 급격히 일어나기보다는, 기대하는 금액에 거래할 수 없는 상황이 지속되면서 느린 속도로 가격 조정이 이루어지는 형태가 될 것이다.

 

5. 유동성의 한계, PF 부실, 그리고 붕괴 신호

1. 더 버틸 수 없는 유동성의 한계:
   1. 우리나라 사람들의 자산 대부분이 부동산에 치중되어 있으며, 고령화 사회에서 늘어난 수명 동안 생활을 유지하려면 결국 자산을 처분할 수밖에 없다.
   2. 부동산 정보가 비밀스럽고 왜곡될 여지가 많아 사람들의 심리에 영향을 주고 있으나, 이번 대책은 이러한 부분들을 근본적으로 바로잡겠다는 정부의 의지가 반영되었다.

 

1. 부동산 PF 부실 문제:
   1. PF 부실 문제는 현재 진행형이다.
   2. PF 사업이 성공하려면 부동산 경기가 회복되어 예상한 만큼의 이익을 줄 정도로 시장에서 팔릴 수 있어야 한다.
   3. 금융기관들은 이 시기만 넘기면 괜찮을 것이라는 기대감으로 이자까지 같이 빌려주거나 이자를 후치하는 형태로 연장하는 선택을 했다.
   4. 이로 인해 부채는 더 커졌고, 기존 사업장을 정리하는 구조조정 중에도 신규 연체가 늘어나고 있다.
   5. PF 연체율은 전체 4%대, 새마을금고 8%, 저축은행은 20%까지 치솟았으며, 금융기관들은 손실을 한꺼번에 인식하면 무너질 수 있으므로 쌓아 놓은 돈 안에서 조금씩 털어내며 상황을 유지하고 있다.

 

1. 부동산 붕괴의 다섯 가지 신호:
   1. 박은정 감정평가사는 부동산 붕괴와 관련된 다섯 가지 시그널이 있으며, 이 신호들이 일치하는 순간이 결국 부동산 붕괴가 올 시점이라고 제시한다.
   2. 다섯 번째 신호: 통제할 수 없는 외부 충격(글로벌 변수):
      1. 현재 환율 문제가 가장 심각하다.
      2. 우리나라는 환금리 역전차를 최장 기간 유지하며 외환 시장 개입과 외환 소모로 버티고 있으며, 코로나 때 1,200원 하던 환율이 지금 1,400원대를 훌쩍 넘었다.
      3. 이는 어떠한 충격이 왔을 때 충분히 흡수할 수 있는 룸이 없는 상태이며, 자국 중심주의와 국제 분쟁 등으로 작은 변수 하나에 크게 흔들릴 수 있는 위기에 노출되어 있다.
      4. 위기를 감당하려면 빚이 없어야 하는데, 빚이 너무 많다는 것이 문제이다.

 

1. 최저점 포착 전략:
   1. 다섯 가지 신호가 일치하는 시점이 붕괴 시점이라고 볼 수 있으나, 지역마다 편차가 크다.
   2. 똘똘한 한 채 지역을 제외한 다른 지역들은 이미 시장이 꺼진 곳이 많다.
   3. 무주택자나 실수요자는 자신이 살고 싶어 하는 아파트의 가격 추이를 보고, 가격 하에서 움직임을 포착하여 기회를 가질 수 있다.
   4. 모든 것이 다 맞아떨어지는 시기를 기다리기보다는, 이미 가라앉은 지역들은 개별적으로 판단해야 한다.

 

6. 최고의 매수 타이밍과 양극화 심화 우려

1. 최고의 매수 타이밍을 위한 인내:
   1. 주변에서 집값이 오른다고 할 때 버티고 기다리는 것은 인내가 필요하다.
   2. IMF 때 지하철 출입구 앞 건물을 거의 거저 사다시피 한 사례처럼, 부동산은 무거운 자산이므로 지루할 수 있지만 기다림이 필요한 시장이다.

 

1. 무주택자의 매수 타이밍:
   1. 무주택자라면 현재의 엄청난 버블이 흔들리는 순간이 분명히 올 것이며, 그때가 최고의 타이밍이다.
   2. 현재 자산 시장은 호황을 보이고 있으며, 현금 부자들은 자산을 처분하고 현금을 보유한 채 현금 부자만이 참여할 수 있는 시장을 기다리고 있다.

 

1. 강남과 그 외 지역의 초양극화 심화:
   1. 양극화가 심해진다는 것은 중산층이 사라진 시장을 의미한다.
   2. 과거 영끌 시기에 외곽 지역(노도강 등)에 진입했던 사람들은 가격 회복이 안 되거나 대출 감당이 안 되어 경매 등으로 내몰리는 피해를 보았다.
   3. 최근 금리 상승기에 정부가 했던 부양책은 중산층 이상의 사람들이 연끌할 수 있는 구조를 만들었다.
   4. 전문직 등 탄탄한 직업을 가진 맞벌이 부부들이 대출을 10억씩 받아 시장에 진입하게 되었는데, 이들은 최고점으로 갈 상황도 안 되며 DSR을 고려할 때 정상적인 생활을 유지하기 어려운 큰 규모의 빚을 지고 있다.
   5. 이로 인해 양극화가 더욱 심화될 수밖에 없으며, 이는 당장의 버블 붕괴를 막기 위해 억지로 쓰러져 가는 시장을 부양한 대가로 나타날 것으로 예상된다.