충격적인 부동산 시장 분위기..."앞으로 집값은 이렇게 될 수밖에 없습니다" [이광수 '광수네 복덕방' 대표]

https://youtu.be/QW5rZPneXAs

 

* 10.15 부동산 대책이 충격적인 이유는 무엇이며, 이 정책으로 집값 하락이 불가능하다고 보는 이유는?

이번 정책은 과거에 있던 규제 확대 및 대출 강화 정책의 연장선상에 있으며, 사람들을 움직일 수 있는 새로운 정책이나 예상치 못한 시점의 정책이 아니기 때문에 근본적인 집값 하락보다는 단기적인 거래 감소 및 상승폭 둔화에 그칠 가능성이 크다고 봅니다.

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* 부동산 시장을 안정시키기 위해 필요한 정책의 두 가지 속성은?

• 과거에 없던 새로운 정책이어야 함
• 예상치 못한 시점이어야 함

 

현 정부의 부동산 정책이 '대책'에 머무르고 '정책'으로 나아가지 못하는 근본적인 문제를 날카롭게 지적합니다. 이광수 대표는 예측 가능한 규제 강화만으로는 자산화된 부동산 시장의 투자 심리를 잡을 수 없다고 강조하며, 실질적인 가격 안정화를 위해서는 과거에 없던 새로운 방향성을 가진 정책 설계가 필요함을 역설합니다. 부동산 시장의 단기적 봉합이 아닌, 실수요자 중심의 구조적 변화를 이끌어낼 인사이트를 얻고 싶다면 반드시 들어보셔야 합니다.

 

1. 현 정부 부동산 정책의 특징과 한계

 

1.1. 예측 가능한 규제 강화 정책

1. 정책의 예측 가능성: 현 정부의 부동산 정책은 과거에 예상했던 정책 범위 내에서 나왔다.
2. 핵심 내용: 규제 지역 확대 및 대출 규제 강화가 주된 내용이다.
3. 강도 평가: 서울 전역을 한꺼번에 지정한 것은 강도가 센 편으로 평가될 수 있으나, 큰 틀에서는 예측 가능한 범위였다.
4. 시장 참여자의 예측: 부동산 시장 참여자들은 서울 일부 지역의 아파트 가격 상승 시, 대출 규제나 투기 과열 지구/투기 지역 확대 지정과 같은 정책이 나올 것을 미리 알고 있었다.

 

1.2. 자산화된 부동산 시장의 움직임 원리

1. 한국 부동산 시장의 특성: 현재 한국의 부동산 시장은 자산화되어 있어 투자 목적으로 사고파는 시장이다.
2. 투자 심리를 움직이는 정책의 두 가지 속성: 투자자들의 심리를 움직이려면 정책이 다음 두 가지 속성을 가져야 한다.
   1. 과거에 없던 새로운 정책이어야 한다.
   2. 예상치 못한 시점에 나와야 한다.
3. 현 정책의 문제점: 이번 정책은 가격이 오르니까 나왔고(예상된 시점), 과거에 있던 정책 방향성(새롭지 않음)을 따르고 있다.
4. 예상되는 효과: 이러한 정책은 사람들을 움직이지 못하게 하여 단기적인 효과만 보고 근본적인 문제를 해결하지 못할 가능성이 크다.

 

1.3. 정부의 근본적인 의도에 대한 의문

1. 정책 방향성 의문: 이광수 대표는 현 정책을 보며 이재명 정부가 부동산 가격을 떨어뜨릴 생각을 갖고 있는지에 대해 의문이 들기 시작했다.
2. 이전 정책과의 비교: 첫 번째 대책(6.27 가계부채 관리 방안)은 과거에 없던 정책이었고 예상치 못한 시점에 나와 이재명 정부가 서울 집값을 떨어뜨릴 생각을 갖고 있다고 판단했었다.
3. 현 정책의 한계: 이번 정책만으로는 거래를 줄이고 가격 상승폭을 낮출 수는 있으나, 가격을 떨어뜨리지는 못한다고 평가한다.
4. 정부의 선택지: 정부는 가격 상승을 놔둘 것인지, 아니면 중산층이나 서민, 무주택자가 살 수 있는 가격대로 정상화시킬 것인지 선택해야 한다.
5. 대표의 판단: 현 정책을 보았을 때, 정부가 가격을 정상화시킬 생각이 없는 것은 아닌지 의문이 든다.

 

2. 갭투자 차단 효과 및 가격 하락 가능성 분석

 

2.1. 갭투자 차단에 대한 평가

1. 일반적 평가: 정부 발표 후, 갭투자를 원천적으로 차단하고 전세 끼고 사는 것을 막는 데 효과가 있을 것이라는 평가가 있다.
2. 대표의 반론: 갭투자를 막는다고 해서 집값이 떨어지는 것은 아니며, 거래만 줄어드는 것이다.
3. 정책의 단기적 목표: 현재 정책은 거래를 줄이고 시장 폭등을 막는다는 목표에는 부합하며, 강남 벨트의 가격 상승을 일단 막아보려는 의도로 보인다.

 

2.2. 근본적인 가격 하락 및 서민 주택 마련 전망

1. 근본적 목표 달성 여부: 이 정책만으로는 많은 국민과 젊은 세대가 살 수 있는 아파트 가격을 만드는 것은 불가능할 것으로 보인다.
2. 시장 상황: 현재 부동산 시장은 강남 한 채와 경기도 한 채를 보유하는 식으로 양극화되어 있다.
3. 무주택자의 딜레마: 가격이 오른 상태에서 무주택자나 젊은 세대는 집을 살 수 없어 대출이 불가피한데, 대출마저 규제하면 화가 날 수밖에 없다.
4. 시장 요구 사항: 시장이 필요로 하는 것은 명확한 신호, 즉 정책으로 집값을 하락시킬 것이라는 신호인데, 이 부분이 빠져 있다.
5. 해결책의 부재: 집값을 떨어뜨리려면 세제나 재건축/재개발 관련 이슈 등 다양한 방향의 정책이 나와야 하는데, 이번 정책에서는 그런 방향성이 보이지 않아 아쉽다.

 

3. '대책'이 아닌 '정책'의 필요성 강조

 

3.1. 대책과 정책의 차이점

1. 대책의 정의: 대책은 가격이 오르면 쫓아가서 나오는 사후 약방문식 대응이다.
2. 정책의 정의: 정책은 시장을 이끌어가는 것이며, 주식 시장처럼 주가를 무조건 올릴 것이라는 명확한 방향성을 가지고 나와야 한다.
3. 부동산 시장의 문제: 부동산 시장은 주가와 달리 가격에 따라서만 대책이 나오는데, 이 구조를 깨야 한다.
4. 과거 정부의 실패: 문재인 정부 때도 대책만 나와서 실패했으며, 정책이 없었다.
5. 현 정부에 대한 우려: 현 정부 역시 명확한 지향점(떨어뜨릴 것인지 아닌지)을 세우지 않아 계속 대책만 나오는 것이 아닌가 하는 우려가 있으며, 정책 명칭 자체도 '대책'으로 발표되었다.

 

3.2. 공급 부족과 매도 물량 감소의 관계

1. 집값 상승의 근본 원인: 집값을 결정하는 공급은 매도 물량인데, 현재 팔려는 사람들이 줄고 있다.
2. 매도 물량이 줄어드는 이유: 투자 수익률이 높고 집을 갖고 있는 것에 부담이 없기 때문이다.
3. 매물 증가를 위한 정책: 사람들의 집을 팔게 하려면 보유세를 올리거나 양도세를 일시적으로 줄여주는 등 세제가 거론되어야 한다.
4. 세제 정책의 시점 문제: 세제가 예정되어 있으면 가격이 오를 때 세제가 나와도 소용이 없으며, 오르기 전에 나와야 정책으로서 기능한다.

 

3.3. 자산 가치 하락에 대한 국민적 불만과 정치적 해석

1. 자산 가치 하락 우려: 부동산을 자산으로 보는 국민 입장에서 가격이 다운되면 불만이 생길 수 있다.
2. 집중해야 할 곳: 이미 지방과 많은 아파트는 가격이 하락한 상태이므로, 한강 벨트 지역의 가격을 내려야 불길을 잡을 수 있다.
3. 투자 수익률 낮추기: 투자 수익률을 낮추기 위해 보유세 인상 외에도 인센티브를 주어야 한다.
4. 인센티브 예시: 양도세를 낮춰주면 투자 목적으로 오래 보유한 사람들이 빨리 팔아야겠다는 생각을 할 수 있다.
5. 차별화 필요: 투자 보유와 실거주에 대한 차별화를 두는 명확한 답이 있는데 정부가 사용하지 않고 있다.
6. 정치적 해석의 한계: 정부가 표를 의식하여 정치적으로 해석하기 때문에(예: 집값 하락 시 표가 떨어질까 봐) 필요한 정책을 쓰지 못하고 한계를 넘지 못하고 있다.
7. 민생과 정치: 부동산은 민생이자 삶의 터전이므로 정치적으로 해석해서는 안 되며, 빵값이 오르는 것과 달리 집값 폭등은 더 심각한 문제이다.
8. 세금 문제의 본질: 세금이 문제였던 것이 아니라, 세금까지 했는데도 집값을 못 잡은 것이 문제였으며, 세금을 잘 써서 안정화시켰다면 긍정적인 평가를 받았을 것이다.

 

4. 오세훈 시장의 재건축 정책 분석 및 진정한 정책 방향 제시

 

4.1. 오세훈 시장의 재건축 정책과 그 영향

1. 오세훈 시장의 정책: 재건축을 통해 공급을 늘려 집값을 안정시키겠다는 정책이다.
2. 시장 반응: 재건축 규제 완화로 수익성이 개선되자, 집을 가진 사람들이 집을 안 팔고 호가를 올려 집값이 상승하고 있다.
3. 대표의 의문: 재건축 규제 완화가 오히려 집값 폭등의 원인이 될 수 있는데, 아파트 부족을 이유로 재건축을 통한 공급만이 안정책이라고 주장하는 것은 서울시 입장에서 집값을 올리려는 의도가 아닌지 의문이 든다.

 

4.2. 이재명 정부가 나아가야 할 두 가지 방향성

이광수 대표는 부동산 정책 대책이 아닌 정책으로서 나아가야 할 두 가지 방향성을 제시한다.

 

1. 대책 발표 중단: 시장 상황에 따라 대책을 발표하는 것을 끝내야 한다.
2. 새로운 정책 설계: 정책 설계 시 과거에 없던 새로운 것을 생각해야 한다.

 

4.3. 실거주 중심의 세제 구조 개편 제안

1. 현행 구조의 문제: 현재 우리나라 부동산 정책의 방향성은 일가구 1주택을 선으로 보는데, 부산에 전세로 살면서 서울 강남 아파트를 가진 경우에도 양도세를 깎아주는 등 이 구조를 바꿔야 한다.
2. 개선 방향: 실거주 중심의 부동산 정책 및 세제 구조로 바꿔야 한다.
3. 정치적 해석의 걸림돌: 이러한 명확한 정책을 쓰지 못하는 이유는 정치적으로 해석하기 때문이다. 예를 들어, 오세훈 시장의 재건축 규제 완화가 집값을 들썩이게 해도 민주당 의원들이 반대하지 않는데, 이는 지방 선거를 의식하여 자신의 지역구 노후 주택 재건축을 기대하기 때문이다.

 

5. 주식 시장과의 연관성 및 최종 정리

 

5.1. 부동산 정책과 주식 시장의 관계

1. 주식 시장 최고치: 코스피 지수가 사상 최고치를 경신하고 있다.
2. 부동산 정책 유동 자금설 반박: 부동산 대책이 나온 후 유동 자본이 주식 시장으로 옮겨 주가가 오른다는 해석은 틀렸다. 누적적으로 국내 개인 투자자들은 계속 매도만 했기 때문이다.
3. 반대 해석 가능성: 오히려 주가가 올라 삼성전자 주식을 팔아 아파트를 사러 가는 해석도 가능하다.
4. 자금 흐름의 악순환 우려: 이재명 정부가 생산적인 자금으로 부동산에서 주식 시장으로 옮기겠다고 이야기하는데, 주가가 오르면 주식을 팔고 부동산으로 갈 수도 있어 악순환을 만들 수 있다.
5. 균형 잡힌 정책 필요: 일방적으로 주식 시장만 정책을 내세우기 시작하면, 주가가 오를 때 주식을 팔고 부동산을 사는 것이 맞는 답이 될 수 있으므로, 주가 상승도 부동산과 연관 지어 볼 필요가 있다.